居住用賃貸の不動産鑑定評価で私道について説明がなく、第三者所有の私道の利用権限が不明。

居住用賃貸の不動産鑑定評価で私道について説明がなく、第三者所有の私道の利用権限が不明。との指摘です。ここで私道について整理すると、不動産鑑定評価上問題となる私道は、「建築基準法に基づく道路」「道路法に基づく道路」「敷地内通路」のことであり、各私道につき、場合分けをして検討する必要があります。

まず、「建築基準法に基づく道路」で私道に該当する可能性のある道路は、「法第42条第1項第1号道路を除く全部」であり、「道路法に基づく道路」は「全部」となります。

法第42条第1項第1号道路は所有権が公共となり、道路法上でも公道移管されておりますので、私道にはなりませんが、他の道路は公道移管されていない場合は、私道となります。

また、「道路法に基づく道路」ですが、例えば、「横浜市道」でも道路所有者は「私人」のケースがあり、この場合も「私道」ということとなります。

さらに、敷地内に設けられた道路状空地を「私道」と呼ぶこともあり、より混乱をきたす要因ともなっております。

指摘によれば、第三者所有の私道とのことですので、第三者とは「公人」なのか「私人」なのか、「建築基準法に基づく道路」「道路法に基づく道路」「敷地内通路」のうちいずれなのか、通行料の徴収等利用に制限があるかなど、丹念な調査が必要となるケースがあります。

今回の不動産鑑定評価がその必要となるケースに該当するものと思われます。不動産鑑定のみならず、不動産業界全般で特に道路は重要ですので、入念な調査が必要とされます。