底地とは「宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の「所有権」をいう。」、部分鑑定評価は「不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること。」と定義されています。例えば借地権付建物の構成を見ると、建物＋借地権＋底地であり、底地の部分鑑定評価も不自然ではないようにも感じますが、不動産鑑定評価基準や要説には底地を部分鑑定評価で評価しろとの記載がなく、また、建物+借地権は所有者が同一であるものの、底地は異なる所有者であり、取引においては、借地権と底地の併合売買以外は底地が単独で取引対象となることから、建物と底地もしくは借地権と底地が結合して構成され、取引主体となっている訳ではなく、従って、底地自体が借地権の影響は受けるものの、独立しているものとも言えます。当方の理解不足もあり、明確な結論が現時点で導出出来ませんが、実務上、底地は現況所与の対象確定条件により不動産鑑定評価を実施することが安全だと思います。なお、今後根拠が明らかになりましたら、追記したいと思います。