宅地見込地の不動産鑑定評価で標準的使用を戸建て住宅地としているとの指摘です。 不動産鑑定評価基準では【宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格及び当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正して得た価格を関連づけて決定するものとする。この場合においては、特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。 １．当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制 ２．付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向 ３．付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向 ４．造成の難易及びその必要の程度 ５．造成後における宅地としての有効利用度 　また、熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定するものとする。】となっており、近隣地域内の標準的使用、標準的画地が宅地見込地でないと、話がおかしくなります。と言いますのも、比準価格はあくまで宅地見込地の比準価格を求める必要があり、標準的使用を戸建住宅地としてしまうと、求めるべき比準価格は、戸建住宅地の比準価格となってしまうからです。恐らく、対象不動産周辺は既に宅地造成完了済みで、対象不動産のみ市街地山林として宅地造成未了のような土地を題材とされているものと推察されます。近隣地域を対象不動産周辺も含め広く定めてしまうと、今回の指摘事項のような状況も起こる可能性がござい案す。不自然な感じもしますが、上記対象不動産のような場合は、近隣地域と対象不動産がほぼ一致するような範囲の取り方をすれば、いいのではないかと思います。