宅地見込地の不動産鑑定において、特に市街化区域内の都市近郊林地であることから、開発の蓋然性が低いことの根拠説明が第三者に適切に行えるよう丁寧に報告書に記載する必要がある。単に道路に接面していないだけだと、道路用地を買収すれば開発可能ではないかとの指摘を受ける可能性も考えられるとの指摘です。いわゆる一般的な市街地山林は、開発許可自体の取得はそれ程困難ではありません。伐採、抜根、整地、地盤改良、土盛、土止等が実施可能な山林なら、傾斜にもよりますが、宅地見込地と判断して差し支えないかと思われます。但し、保安林の指定や特別緑地保全地区内の山林、もしくは急傾斜地崩壊危険区域内の山林の場合等は、宅地見込地とならない可能性があります。保安林の場合は、民間業者が指定解除不能であり、特別緑地保全地区も宅地造成には都道府県知事の許可が必要となりますが、申請すれば必ず許可されるべき山林とは言えません。また急傾斜地崩壊危険区域内の山林の場合は、基本的に傾斜度が30度以上であり、物理的に宅地造成不能である可能性が高いです。鑑定評価対象不動産の法令上の規制の情報が何もありませんので判断出来かねますが、法令上の規制は特になく、単に道路に接面していないだけと言う状態なら、宅地見込地と判断出来るかと思われます。しかしながら、単に道路に接面していないだけと言いましても、用地買収が困難なケースも当然あり、また、接続道路幅員により開発許可が下りない土地もあることから、いずれにしましても入念な役所調査が必要となるかと思います。