いずれの不動産鑑定評価でも、敷地との適応、環境との適合について記載されていないとの指摘です。最有効使用の判定は最有効使用の原則、均衡の原則、適合の原則等の観点から、個別分析により明らかになりますが、均衡の原則においては、土地については擁壁、庭、駐車場など、建物については柱、壁、屋根、外装、内装などが均衡しているか分析が必要としております。従って、不動産鑑定評価書にも当該要素が均衡しているかを記載する必要があります。ちなみに均衡とは、最適の組み合わせが実現されている状態のことをいいます。また、適合の原則においては、対象不動産の属する地域の特性に適合しているか分析が必要としております。例えば小売店舗が集中している地域に、対象不動産が2階建戸建住宅の場合は、環境に適合しているとは言えず、土地建物の最有効使用は実現されていないこととなり、減価が必要となります。本指摘は、この作業を省略している不動産鑑定評価書は格差補正が不十分となる可能性があることの警告かと思います。