不動産鑑定評価において、前面道路幅員による容積率制限があるが基準容積率の記載がないとの指摘です。前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率は、用途地域の種別ごとに都市計画で定められる容積率の制限と、前面道路の幅員によって定まる容積率の制限があり、当該敷地に適用される建基法上の容積率の最高限度は、いずれか低い方の数値となります。

なお、幅員の異なる2以上の道路に接している場合は、広い方の道路幅員が基準になります。

例えば品川区の場合は、第一種・第二種低層住居専用地域 第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域は4/10、近隣商業地域、商業地域、準工業地域・ 工業地域、工業専用地域は6/10を道路幅員に乗じることとなります。そして、当該係数を乗じて得た容積率が基準容積率となり、建築基準法運用の際、適用される数値となります。よく目にするのが、指定容積率200％、基準容積率160％ですね。理由として、概ね住居系で幅員4ｍ以内の道路の場合、幅員4ｍ×4/10=基準容積率160％となるからです。