地代の不動産鑑定評価において、最有効使用を平面駐車場としているとの指摘です。私もあまり深く考えたことがなかったため、戸惑いましたが、この指摘は様々な論点を含んでいるように思われます。まず、不動産鑑定評価基準では、地代の場合、正常賃料、限定賃料、継続賃料のいずれかになります。正常賃料、限定賃料は新規賃料となり、正常賃料は賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、使用収益するための契約を新規に締結する場合の適正賃料のことですが、ここでいう賃借権が借地借家法に基づく賃借権なのか否か、断定した記載がありません。通常、駐車場契約は一時使用目的の賃貸借となり借地借家法適用外の賃貸借ですが、駐車場使用契約につき、賃借権を認めるのか否かと言う問題もあります。ちなみに国税庁は印紙税につき以下の区分により判断しております。記載金額のない第1号の2文書（土地の賃借権の設定に関する契約書）です。 　駐車場の利用を内容とする契約書については、その態様に応じて、次のように取り扱われます。

(1)　駐車場として土地を賃貸借するもの…………土地の賃借権の設定に関する契約書（第1号の2文書）

(2)　車庫を賃貸借するもの…………賃貸借に関する契約書（不課税文書）

(3)　駐車場の一定の場所に特定の車両を有料で駐車させるもの…………賃貸借に関する契約書（不課税文書）

(4)　車を寄託（保管）するもの…………物品の寄託契約書（不課税文書） 　土地の賃借権の設定に関する契約書の記載金額は、目的物の使用収益のための対価ではなく、賃借権の設定のための対価、すなわち権利金、名義変更料、更新料等後日返還されることが予定されていない金額です。したがって、ご質問の文書にある保証金や賃貸料は記載金額には該当しません。

（注）　賃借人が所持するものについては、保証金の受領文言があることから、第17号の2文書と第1号の2文書に該当しますが、通則3のイの規定により第1号の2文書に該当します。 　

なお、前(2)〜(4)について、保証金の受領文言がある場合には、賃借人が所持するものについて第17号の2文書に該当することになります（納税義務者は賃貸人）。対象不動産が仮に（1）の場合は、土地の賃借権に該当し、賃借権成立を認めているようです。一方（3）の場合は、賃借権は不成立との見解と判断出来ます。（3）の場合は、鑑定評価とはならないとは思われますが、（1）の場合だと借地借家法適用外ながらも民法上の賃借権は認められ、不動産鑑定評価基準においても断定した記載がないわけですから、最有効使用が平面駐車場で、対象地も同様だとすると、地代の算出自体は不適切とは言い切れない可能性があるのではと思います。

但し、本指摘事項が、単に最有効使用が駐車場はおかしいでしょということなら、話はそれ程難しくない気もします。とはいえ、現在当方が抱えている案件で、敷地面積が小さく、現況も2台程のコインパーキングとなっている土地があり、また、敷地の殆どに都市計画道路の計画線がかかっているため、この場合は、平面駐車場が最有効使用でも仕方がないと思っております。修習対象不動産の地積等、情報が全くありませんので正確な判断は不可能ですが、最有効使用の判定は簡単なようで難しいと感じます。