ご質問

事業用定期借地権地代 30万円/月 で適性でしょうか？

大手コンビニ開発部より、田舎の土地を借りたいと申し出がありました。

事業用定期借地権２０年の契約となります。

現在、住宅地として設定されている土地で、 評価額 坪単価57000円の土地を310坪分（約1700万円）です。

月額賃料は30万を提示されていますが、算出の根拠は相手の事業計画に基づいた価格であり、 こちらの資産性をベースにしたものではないので納得できていません。 貸し出す土地は旧街道沿いの田舎なうえ、古くからずっと住んでいる人しかいない集落です。 周辺地域で商用地として貸し出している土地はなく、比較になるものがありません。 それゆえに、周辺地域に全くコンビニが無く、魅力的な場所らしいのです。 コンビニに必要は建物やその基礎・駐車場の舗装などは相手先が負担します。 事業用定期借地権契約ですので、先方は6ヶ月の猶予機関または3ヶ月の実費負担により解約できます。 建築するにあたって明らかな瑕疵があるん場合は上限を100万円として当方の負担となります。 そこで・・・ 1.貸し出す価格としては適価でしょうか？ 評価額に対して適正な価格といえるのでしょうか？ 有識者の方にご意見とその根拠をお伺いしたいです。 ちなみに契約書の細かな条項は一般的な事業契約と比べてやや当方に不利なものとなっています。 （現在、弁護士に依頼して調整中） 2.プロに委託したほうがいいでしょうか？ 不動産鑑定士（？）などのプロにキチンと委託したほうがいいでしょうか？ 上記の市内には不動産鑑定士が１人しかおらず、 状況だけにあまり鑑定結果を元に交渉できないのではないかと思っています。 その場合、どこにご相談するのが適しているかも教えて下さい。 以上、２点についてご意見お聞かせください。 よろしくお願いいたします。

神奈川鑑定　不動産鑑定士の回答

1.貸し出す価格としては適価でしょうか？ 評価額に対して適正な価格といえるのでしょうか？ 有識者の方にご意見とその根拠をお伺いしたいです。 ちなみに契約書の細かな条項は一般的な事業契約と比べてやや当方に不利なものとなっています。 （現在、弁護士に依頼して調整中）

→坪単価の算出根拠が分かりませんので何とも言えませんが、実勢価格ベースであるなら、 月額地代300,000円×12か月÷17,000,000円≒21.2％であり、粗利ベースでこれだけ回れば、 相当地主にとってはおいしいお話です。 通常は駐車場でも4％回れば、地主にとってはメリットがあるお話です。

2.プロに委託したほうがいいでしょうか？ 不動産鑑定士（？）などのプロにキチンと委託したほうがいいでしょうか？ 上記の市内には不動産鑑定士が１人しかおらず、 状況だけにあまり鑑定結果を元に交渉できないのではないかと思っています。 その場合、どこにご相談するのが適しているかも教えて下さい。

→不動産鑑定士の鑑定評価を現段階で取得しても意味はないと思います。 少なくとも、貴殿にとって不利になることが殆ど見つからない状況ですので、 あとは貴殿のご決断次第かと思います。 デメリットとして考えられるのは、その土地を売りたくなっても、処分が出来ないことくらいでしょうか。 塩漬けにしている土地で、固定資産税等税金の負担が重いようでしたら、お貸しになっても何ら問題はないでしょう。