宅地見込地の不動産鑑定評価で、取引事例の規模が不適切ではないか。また、説明もないとの指摘です。採用した取引事例がどのような事例か分かりませんが、恐らく、規模が小さいものと思われます。不動産取引の場合、土地の売れ筋はエンドユーザーが買える価格か否かで左右されます。つまり、エンドが買えない価格帯の物件はあまり動かず、事例も少ないことになります。買える企業等が限られてしまうからです。一方、エンドが買える価格帯の取引事例は多く、収集に苦労することはあまりありません。宅地見込地は概ね開発許可必要面積以上が一つの目安ですから、エンドが買えない価格帯の物件となり、取引事例の収集に苦労します。結果として、小さい取引事例があるから、使ってしまえという状況になることがあります。但し、そうは言いましても、実務上は開発許可必要面積以上の事例は同一需給圏の範囲を拡げて、何とか探すというのが実務的な対応策だと思います。

借地権の不動産鑑定評価で、正常価格の評価であるにもかかわらず、取引事例比較法において採用した事例はいずれも借地人・底地所有者間売買の事例であり、補正も行われていないとの指摘です。これも実務的には頭の痛い問題です。前にも書いたかと思いますが、借地権や底地の取引事例自体がそもそも少なく、特に借地権はなかなかお目にかかれません。おそらく指摘を受けられた方も止む無く限定価格の事例を採用してしまったように思います。通常、取引事例カードには、備考欄に借地権・底地同時併合などと記載されておりますので、正常価格算出が目的の場合は本来的にはこのような記載のある取引事例は採用できませんが、仮に採用する場合は、事情補正等で補正をするしかないように思います。また、借地権の場合は他にも賃料差額還元法、借地権残余法、借地権割合法もありますので、敢えて危険な選択をするよりは、取引事例を探したが見つからなかったので、取引事例比較法の適用は断念したと逃げる方がいいと思います。探したが無かったということが重要で、はなから探さないというのはまずいですが。

建付地の不動産鑑定評価で、非適用手法の理由の記載なく取引事例比較法しか適用していないとの指摘です。不動産鑑定評価基準では、「建付地の鑑定評価額は、原則として更地としての鑑定評価額を限度とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。」とされておりますので、土地残余法による収益価格は算出しなければなりません。余談ですが、相続税の財産評価基本通達には貸家建付地の評価方法がある一方、不動産鑑定評価基準では残念ながらありません。不動産鑑定士の裁量に任せるということなのかも知れませんが、財産評価基本通達から学ぶことは非常に多いと感じております。

建付地と更地の不動産鑑定評価で、建付地の比準価格と更地の比準価格が、ほぼ同じ取引事例から試算されており、求められた比準価格の範囲も同一となっているとの指摘です。建付地の比準価格を算出するには、新築建売の取引事例のように、敷地との適応状態等がほぼ同一の事例で比準する必要があり、適応状態が異なれば建付減価の補正が必要となるかと思います。対象不動産が最有効使用で、建付地の事例も最有効使用の状態であるとすると、建付地と更地の比準価格がほぼ同一となるかと思いますので、必ずしも誤りではないように思います。指摘を受けているということは、建付減価修正が必要な事例がある、もしくは実務修習上、楽をするのは良くないと審査委員の先生がお考えなのかも知れません。

借地権の不動産鑑定評価で、事例からの比準が135,000円/㎡〜372,000円/㎡で格差が大きすぎるとの指摘です。借地権自体の事例なのか、借地権割合法に利用する更地の事例なのか分かりませんが、確かに約2.8倍の開差は大きいと思います。しかしながら、事情補正、時点修正、地域要因及び個別的要因の比較（借地権特有のものも含む）の結果であるなら、本来的には仕方ないことだと私個人では考えます。なお、実務的には上記のような補正が完璧な状態であるなら、環境条件を調整することで、当該開差を縮小させる必要があります。

底地の不動産鑑定評価で、正常価格の鑑定評価であり、取引事例が当事者間取引か第三者間取引か補足が必要との指摘です。

底地の鑑定評価の場合、「正常価格」「限定価格」が通常算出する価格となりますが（「特定価格」は会社更生法、民事再生法絡みの価格となり、可能性としてはありますがここでは考慮外と致します。）、当事者間取引の場合が「限定価格」、第三者間取引の場合が「正常価格」となります。

鑑定士協会で取得する底地の取引事例に「底地併合」などと特記事項に記載があれば、借地権者が底地を併合し、所有権に復帰したこととなりますので「限定価格」での取引となり、空欄の場合は原則「正常価格」となります。

しかしながら、取引事例の特記事項欄は必ずしも全て正確ではありませんので、正直なところ、厄介です。確実に当事者間取引か第三者間取引かを明らかにするには、取引事例全てにつき、全部事項証明書もしくは登記事項要約書を土地建物について取得し、所有者を確認することが必要となります。

マンションの不動産鑑定評価で、土地の比準の事例が標準画地の面積の約10倍のものを採用しているが、地積による格差率が3倍でも10倍でも同じ−10というのは不自然との指摘です。マンション用地は通常大規模用地となりますので、取引事例の規模も大規模となります。但し、住宅地の場合は、地価公示地、地価調査基準地ともにエンドユーザーが対象となるような規模の地点しかありませんので、規準には苦労します。指摘を受けた鑑定評価書の標準画地の規模、用途地域、容積率等は不明ですが、マンション用地の場合は、住宅地といえど、面大増価を考慮する必要があると思います。いずれも減価となっておりますが、こちらの方が不自然のように思います。建設可能なマンションのボリュームによっては、標準画地より3倍、10倍でも増価の方向に働く場合はあるでしょう。

商業地の不動産鑑定評価について、土地残余法において躯体・設備割合が記載されていないとの指摘です。躯体とは建物の主要な構造体、又、骨組みのこと。構造強度にかかわる部分で、木造在来軸組み工法では、基礎、柱、梁、耐力壁、剛床などを指すものとされております。一方、設備とは電気設備、給排水設備、ガス設備等のことを指します。躯体と設備の価格構成割合は一般的な木造戸建ての場合、躯体80〜90％、設備10〜20％、経済的耐用年数は躯体20〜25年、設備15年が目安です。つまり、躯体と設備の単価自体が異なりますので、土地残余法において躯体・設備割合が記載されていないと元利逓増償還率即ち還元利回りが異なることとなり、連鎖的に建物等に帰属する純収益も異なる結果、求める収益価格も異なるという事態となります。審査委員の先生は鑑定評価額に影響を与える数値は具体的に記述しなければならないとお考えだと思います。

商業地の不動産鑑定評価で、土地残余法において想定建物の階層と構造が記載されていないとの指摘です。土地残余法は更地の不動産鑑定評価における収益価格算出の際、適用する手法ですが、想定建物はその土地の法令上の規制、標準的利用、最有効使用等により、異なる建物となります。本評価は商業地の評価ですので、例えば事務所ビルが最有効使用と考えられる場合は、「鉄筋コンクリート造陸屋根7階建」等と階層「7階建」、構造「鉄筋コンクリート造陸屋根」を記載する必要があります。

商業地の不動産鑑定評価で、土地残余法において想定建物の規模から見た未収入期間があまりにも短いとの指摘です。土地残余法においては、価格時点と建物が建築されて賃料が収受される初年度との間にはタイムラグがあるため、未収入期間を考慮した修正率を乗じて価格時点の純収益を求めるものとされており、概ね0.5〜2年間を未収入期間と算定しています。あまりにも短いとの指摘がどの程度のものか詳細は不明ですが、今話題のスカイツリーを例にとると、着工が2008年7月14日、竣工が2012年2月末日予定、開業が2012年5月22日ですので、開業日から賃料収入収受可能とすると、約3年10か月の間、未収入期間が存在することとなります。以上より、想定建物の規模により、未収入期間を判断する必要があります。

商業地の不動産鑑定評価で、土地残余法において取壊費用の積立金が計上されていないとの指摘です。建物の建設・運用・取壊しというライフサイクルをもって、建物が連続して収益を生むことを前提とするため、積立金を費用計上する必要があります。地価公示の運用指針では概ね再調達原価の0.1％とされておりますので、総費用に取壊費用の積立金を含めれば問題ないかと思います。収益価格は予測を伴う項目が多く、従って個人的には収益価格が標準となる鑑定評価はないものと考えております。未来は残念ながら誰にも分かりません。その分からない項目を現在価値に割り引いたところで、結局は当て推量であり、そんな価格が積算価格や比準価格と対等な訳がありません。収益価格の位置づけを改める必要があるものと考えます。

工業地の不動産鑑定評価において、土地残余法における想定建物が敷地規模に比較して相当小さく説明が不十分との指摘です。土地残余法は最有効使用の建物を想定する必要がありますので、敷地規模に比較して相当小さい場合、最有効を実現できないものと考えられ、本指摘に至ったのだと思います。なお、建ぺい率、容積率を目一杯使用した建物が必ずしも最有効使用とは限りません。住宅地の場合は、建物よりも庭の確保を優先させる場面も当然あり、この場合の消化容積率は少ないものです。従いまして、土地の周囲の状況等から最有効の建物を想定することが重要です。

建付地の不動産鑑定評価で、容積率80%の１低専であるにもかかわらず、土地残余法の想定建物がRC造4階建共同住宅を想定しており不適切との指摘です。

建付地の鑑定評価は現状所与の部分鑑定評価ですので、想定が出てくる意味がよく分かりませんが、研修上便宜的に認められたと仮定してみますと、指摘の通り、不適切かと思います。

1低専の場合は概ね高さ制限もあり、10もしくは12ｍの場合が多く、仮に12ｍで4階建ては可能としても、容積率が80％しかありませんので、敷地がかなり大きくなくては無理だと思います。

想定でないなら、探せばそのような建物有りの土地もあるかも知れませんので、一概に不適切とはならないかも知れません。

借地権の不動産鑑定評価で、借地権残余法の地代が査定値であり、実額と全く異なっているとの指摘です。

総費用の項目とされている地代に関しては実額計上ですので、査定適用は単純にミスだと思います。

ところで、総収益の項目とされている家賃については、難しい論点だと思います。

要説には借地権上の建物について記載が殆どありませんが、また書きの中で、「借地権も敷地と建物との適応の状態とに関連した減価の必要があることに留意しなければならない。」とされております。

一方、実務修習テキストでは、「現に建物が賃貸されており、現在の賃料（家賃）が新規賃料と開差が生じている場合においても、対象借地権の態様を前提とした建物利用に基づく正常実質賃料（家賃）を、賃料に対する市場分析を十分行って、想定することにより純収益を求めなければならない。」とされております。

一般的な借地権である旧法賃借権を例にとると、建物が朽廃もしくは地代等の滞納等の正当事由が存在しない限り、旧法賃借権はその地位を認められることとなりますので、強力な権利であることに間違いはないものと思われます。

しかしながら、借地権残余法の場合、総収益を構成する要因として「家賃」がありますので、話がこじれます。

つまり建物の状況により「家賃」が変われば、本来強力な権利であるはずの「借地権」の価格が変わってしまうということとなり、論理が破綻するからです。

現在の当方の結論としては、借地権残余法による借地権価格は、建物が新築もしくは築後まもない状況以外は規範性に欠けると考えます。

そもそも借地権は「現状所与」の「部分鑑定評価」であることも一因です。

借地権の部分鑑定評価で、平成5年の建物を現況最有効使用としているのに、借地権残余法では、現況と別の想定建物を前提に試算しているとの指摘です。

借地権の種類により異なるかと思いますが、一般的な旧法賃借権で考えてみますと、平成5年の建物を現況最有効使用としているならば、借地権残余法では、現況を前提に試算する必要があります。

しかしながら、旧法賃借権は借地権者の権利が極めて強い借地権であり、借地権設定者との間で信頼関係を破壊する何らかの事由がない限り、存続する借地権と捉えられる一方、借地権残余法は収益の構成が借地上の建物の状況により左右されることとなり、矛盾が生じます。

従いまして、借地権残余法による収益価格は新築か築後まもない状況、つまり借地上の建物が最有効使用の状態にある場合以外は信頼性に劣るものと判断します。

底地の不動産鑑定評価で、定期借地で残り10年だが収益は永久還元としている理由の記載がないとの指摘です。定期借地権は更新が認められない借地権であり、期間満了に伴い、土地所有者に更地返還する契約であることが一般的です。従って、底地の収益価格算出も永久還元ではなく、有期還元が妥当だと思われます。算出式としては、【実際支払賃料に基づく純収益×期間10年の複利年金現価率+10年後の更地価格の現在価値】となろうかと思います。

底地の不動産鑑定で、定期借地権ではないが収益価格を有期で求めている理由の記載がないとの指摘です。定期借地権でないとすると、旧法賃借権、旧法地上権、新法賃借権、新法地上権のいずれかに該当するかと思われますが、その場合、借地権者は旧借地法、借地借家法で手厚い保護を受けられますので、基本的には信頼関係を破壊する事由がない限り、借地権は消滅せず、従って底地の収益価格も有期ではなく、むしろ永久に続くものと想定されるべきものとなります。本指摘は永久に続くものと想定される底地の収益に対して、有期と期限を区切っている点が問題となっているものと思われます。

地代の不動産鑑定評価において、最有効使用を平面駐車場としているとの指摘です。私もあまり深く考えたことがなかったため、戸惑いましたが、この指摘は様々な論点を含んでいるように思われます。まず、不動産鑑定評価基準では、地代の場合、正常賃料、限定賃料、継続賃料のいずれかになります。正常賃料、限定賃料は新規賃料となり、正常賃料は賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、使用収益するための契約を新規に締結する場合の適正賃料のことですが、ここでいう賃借権が借地借家法に基づく賃借権なのか否か、断定した記載がありません。通常、駐車場契約は一時使用目的の賃貸借となり借地借家法適用外の賃貸借ですが、駐車場使用契約につき、賃借権を認めるのか否かと言う問題もあります。ちなみに国税庁は印紙税につき以下の区分により判断しております。記載金額のない第1号の2文書（土地の賃借権の設定に関する契約書）です。 　駐車場の利用を内容とする契約書については、その態様に応じて、次のように取り扱われます。

(1)　駐車場として土地を賃貸借するもの…………土地の賃借権の設定に関する契約書（第1号の2文書）

(2)　車庫を賃貸借するもの…………賃貸借に関する契約書（不課税文書）

(3)　駐車場の一定の場所に特定の車両を有料で駐車させるもの…………賃貸借に関する契約書（不課税文書）

(4)　車を寄託（保管）するもの…………物品の寄託契約書（不課税文書） 　土地の賃借権の設定に関する契約書の記載金額は、目的物の使用収益のための対価ではなく、賃借権の設定のための対価、すなわち権利金、名義変更料、更新料等後日返還されることが予定されていない金額です。したがって、ご質問の文書にある保証金や賃貸料は記載金額には該当しません。

（注）　賃借人が所持するものについては、保証金の受領文言があることから、第17号の2文書と第1号の2文書に該当しますが、通則3のイの規定により第1号の2文書に該当します。 　

なお、前(2)〜(4)について、保証金の受領文言がある場合には、賃借人が所持するものについて第17号の2文書に該当することになります（納税義務者は賃貸人）。対象不動産が仮に（1）の場合は、土地の賃借権に該当し、賃借権成立を認めているようです。一方（3）の場合は、賃借権は不成立との見解と判断出来ます。（3）の場合は、鑑定評価とはならないとは思われますが、（1）の場合だと借地借家法適用外ながらも民法上の賃借権は認められ、不動産鑑定評価基準においても断定した記載がないわけですから、最有効使用が平面駐車場で、対象地も同様だとすると、地代の算出自体は不適切とは言い切れない可能性があるのではと思います。

但し、本指摘事項が、単に最有効使用が駐車場はおかしいでしょということなら、話はそれ程難しくない気もします。とはいえ、現在当方が抱えている案件で、敷地面積が小さく、現況も2台程のコインパーキングとなっている土地があり、また、敷地の殆どに都市計画道路の計画線がかかっているため、この場合は、平面駐車場が最有効使用でも仕方がないと思っております。修習対象不動産の地積等、情報が全くありませんので正確な判断は不可能ですが、最有効使用の判定は簡単なようで難しいと感じます。

借地権の不動産鑑定で、正常価格の評価であるにもかかわらず、取引事例比較法において採用した事例はいずれも借地人・底地所有者間売買の事例であり、補正も行われていない。との指摘です。正常価格は利害関係のない誰でも参入可能な市場で、利害関係のない第三者により形成される価格であるところ、本件不動産鑑定評価においては、いずれも借地人・底地所有者間、つまり利害関係のない第三者が参入できない、極めて閉鎖的で限定的な市場での売買事例を採用してしまった点で指摘を受けました。

取引事例比較法全般に言えることですが、まずは標準的画地との類似性が担保される取引事例を検索、採用し、地域、物件の特殊性等により、標準的画地に類似した取引事例がない場合等には、次善策として類似性の周辺事例を利用するというのが実務的な対応策です。借地権の標準的画地の設定自体、困難だと思いますが。

本件不動産鑑定評価は先に示した次善策での対応でしたが、その場合は取引事例に対して事情補正が必要となりますので、その事情補正を怠った点において指摘を受けた状況だと思われます。

実際、借地権の事例は圧倒的に少ないため、次善策での対応を実務的にも余儀なくされております。

低層住宅の不動産鑑定評価で居住の快適性を街路条件で補正している。環境条件とすべきである。との指摘です。地域要因としての補正か個別的要因での補正かはこれだけでは判断致しかねますが、不動産鑑定士のバイブルでもある土地価格比準表においては、標準住宅地域の街路条件として、「系統及び連続性」「幅員」「配置」「舗装」を項目として列挙されております。

「居住の快適性」は街路条件としては挙げられておらず、また環境条件でも挙げられてはおりません。

但し、実務上「居住の快適性」は街路条件（系統、連続性、幅員、舗装の状況等）ではなく、環境条件（日照、通風、地勢、隣接状況、供給処理施設の整備の状況等）の考慮することが一般的となっております。

何をもって「居住の快適性」と言えるのか、街路条件が満たされることで「居住の快適性」が確保されることも往々にしてございますので、解釈としては必ずしも誤りとは言い切れないかと存じます。

実務上は一般的ではないというだけです。

居住用賃貸の不動産鑑定評価で私道について説明がなく、第三者所有の私道の利用権限が不明。との指摘です。ここで私道について整理すると、不動産鑑定評価上問題となる私道は、「建築基準法に基づく道路」「道路法に基づく道路」「敷地内通路」のことであり、各私道につき、場合分けをして検討する必要があります。

まず、「建築基準法に基づく道路」で私道に該当する可能性のある道路は、「法第42条第1項第1号道路を除く全部」であり、「道路法に基づく道路」は「全部」となります。

法第42条第1項第1号道路は所有権が公共となり、道路法上でも公道移管されておりますので、私道にはなりませんが、他の道路は公道移管されていない場合は、私道となります。

また、「道路法に基づく道路」ですが、例えば、「横浜市道」でも道路所有者は「私人」のケースがあり、この場合も「私道」ということとなります。

さらに、敷地内に設けられた道路状空地を「私道」と呼ぶこともあり、より混乱をきたす要因ともなっております。

指摘によれば、第三者所有の私道とのことですので、第三者とは「公人」なのか「私人」なのか、「建築基準法に基づく道路」「道路法に基づく道路」「敷地内通路」のうちいずれなのか、通行料の徴収等利用に制限があるかなど、丹念な調査が必要となるケースがあります。

今回の不動産鑑定評価がその必要となるケースに該当するものと思われます。不動産鑑定のみならず、不動産業界全般で特に道路は重要ですので、入念な調査が必要とされます。