財団法人や医療法人等の各種法人設立に伴い、基本財産の時価証明のための不動産鑑定評価、基本財産処分時に各都道府県における承認を受ける際、必要となる不動産鑑定評価でお役に立てます。

但し、基本財産処分に関しましては、処分自体が許可されない可能性もあるため、関係諸機関にお問合せの上、ご相談いただければと思います。

平成20年10月発表の金融検査マニュアルによれば、自己査定結果の正確性の検証について各種の留意点が記載されておりますが、担保評価においては、現況に基づく評価が原則であり、現地を実地に確認するとともに権利関係の態様、法令上の制限（建築基準法、農地法など）を調査の上で適切に行う必要があり、土壌汚染、アスベスト等の環境条件等にも留意するものとされております。 

また、債務者区分において、破綻懸念先、実質破綻先及び破綻先に対する担保不動産の評価額の見直し（再評価又は時点修正）は少なくとも年1回、できれば半期に1回の見直しが望ましく、要注意先においても年1回の見直しが望ましいものとされております。 

この他、担保評価額が一定金額以上のものは、必要に応じて不動産鑑定士による鑑定評価を実施することが望ましいとの記載もあります。 

以上のように、新規融資時のみならず、見直し時にも、不動産鑑定評価で金融機関（銀行・信託・ノンバンク・農協等）の皆様のお役に立てるものと思います。

神奈川鑑定代表者は、横浜地裁競売評価人候補者が代表を務める鑑定事務所に約4年8か月勤務した経験があり、その間毎月約6件程度の多種多様な競売物件の現地調査、評価補助の実績があります。

これまでの経験を是非ご活用いただければと思いますので、お気軽にお問合せ、ご相談下さい。

相続財産管理物件、破産管財物件等の売却の際、裁判所による売却許可が必要になろうかと思います。

不動産会社さんによる査定書で間に合うケースもあるかとは思いますが、鑑定評価書がお役に立つ物件も少なからずあると思います。

また、地代や家賃の訴訟、調停の際にも第三者による不動産鑑定評価が必要となる場合があろうかと思います。

特に、地代、家賃増減額事件における継続賃料の鑑定評価に関しては、不動産会社さんによる査定が難しい領域であり、不動産鑑定評価が威力を発揮できる領域だと思います。

更に、個人法人問わず、民事再生法、会社更生法における特定価格算出におきましても、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が有効な場合もございます。

不動産業者さんの無料査定書の目的はあくまで実勢価格の算出（営業的要素も含まれます。）ですので、監督委員を説得させるだけの価格が算出されませんし、そもそも早期処分前提の価格は不動産鑑定士による特定価格でしか検証、算出困難です。

この他、共有物分割請求事件における現物分割に関する不動産鑑定評価、遺産分割・遺留分減殺・財産分与等に関する不動産鑑定評価等、一般民事、相続、借地・借家、家事、商事関係、行政関連において、不動産鑑定評価でお役に立てることが出来ると思いますので、お気軽にお問合せいただければと思います。

◆税理士の皆様◆

相続税申告、更正の請求に伴う不動産時価算出の際、財産評価基本通達による不動産評価と不動産鑑定評価基準による不動産評価とで評価額に差異が生じることで、相続税を軽減出来る可能性があろうかと思います。

特に、財産評価基本通達24-4の「広大地」に該当するか否かで、税額に大幅な開差が生じる可能性があります。

この他にも物件の特徴として間口が狭い、奥行が長すぎる、不整形、上空に高圧線が通っている等、個性が強い土地は財産評価基本通達による不動産評価と不動産鑑定評価基準による不動産評価とで評価額に差異が生じる可能性が高いものと思われます。

理由としては、財産評価に使われる奥行価格補正率や間口狭小補正率、不整形地補正率などは減価割合が不動産鑑定評価等と比較すると相対的に低いため、評価額を下げることが出来ないからということだと思います。

神奈川鑑定では不動産鑑定評価書の他、広大地判定の意見書、市街地山林に関する意見書等の作成も承ります。

相続税の軽減が可能となれば、相続人の皆様にとっても大変有益なことと思われますので、お気軽にお声がけいただければと思います

司法書士・土地家屋調査士・建築士・測量士・行政書士・中小企業診断士・社会保険労務士・マンション管理士業の皆様へ

例えば遺産分割協議の際、現物分割、換価分割、代償分割等で不動産時価の把握が必要となった場合、不動産鑑定評価がお役に立てることがあろうかと思います。

他にも、会社設立時の現物出資や社会福祉法人等設立に関し、基本財産の時価評価で不動産鑑定士がお役に立てることもございます。

また、金融機関に出入りされている司法書士の先生で、金融機関が担保評価をする不動産鑑定士を探しているなどというようなことがございましたら、 是非お気軽にご相談いただければと思います。

☆実績（平成26年10月10日現在）☆

横浜市様・独立行政法人都市再生機構様・財務省関東財務局様・神奈川県様・農林水産省関東農政局様・川崎市様・財団法人様

都市計画道路等に伴う用地買収、特定優良賃貸住宅についての賃料見直し等、不動産鑑定評価がお役に立てる場合があろうかと思います。

また、意見書の作成等も柔軟に対応させていただきたいと思いますので、お気軽にご相談くださればと思います。

他にも、財団法人や医療法人等の各種法人設立に伴い、基本財産の時価証明のための不動産鑑定評価、基本財産処分時に各都道府県における承認を受ける際、必要となる不動産鑑定評価でお役に立てます。

但し、基本財産処分に関しましては、処分自体が許可されない可能性もあるため、関係諸機関にお問合せの上、ご相談いただければと思います。

遺産分割のための不動産鑑定のご相談は神奈川鑑定の不動産鑑定士が承ります。遺産分割とは、共同相続の場合において、相続分に応じて遺産を分割し、各相続人の単独財産にすることです。
遺産分割には大きく分けて、次の三つの分割方法があります。（共有物分割も同じ）

不動産鑑定評価においては、遺産分割として不動産を分割（現物分割・代償分割）する際、不動産の適正時価が必要となる場合に利用されます。
換価分割の場合は、実際に不動産を売りに出しますので、売買代金で問題になることは少ないかと思われます。
また、不動産鑑定の価格時点は相続開始時ではなく、遺産分割時が原則となっております。
これは、不動産価格は変動するものであり、遺産分割協議がこじれ、何年も経過してしまったなどと言う場合、未だ処分権を持たない（所有権移転を受けていない）相続開始時点で評価するのは、不適切と考えられているからです。
判例には、遺産分割により不動産の権利を取得した相続人は、登記を経なければ、分割後に権利を取得した第三者に対し、対抗することができないとするものがあります。
しかしながら、遺産分割は相続人全員の合意がなされれば、必ずしも等価で分割する必要はないため、遺産分割協議の場での参考資料として利用するために、相続開始時を価格時点として不動産鑑定を利用されるということもあります。（神奈川鑑定でも実績あり。）

◆神奈川鑑定の対処法◆

なお、遺産分割で用いることの出来る価格に関しましては、法律による制限はございません。

つまり、当事者間で合意が形成出来れば、どの価格を用いようと問題はございません。

大まかな目安として、以下の表をご参考いただけますと幸いです。

⇒不動産の遺産分割でお悩みでしたら、神奈川鑑定の不動産鑑定士にお気軽にご相談下さい。お客様の状況に応じて、お話しさせていただきます。

遺留分の不動産鑑定のご相談は神奈川鑑定の不動産鑑定士が承ります。遺留分（いりゅうぶん）とは、被相続人の兄弟姉妹以外の相続人に対して留保された相続財産の割合をいいます。被相続人の兄弟姉妹以外の相続人には相続開始とともに相続財産の一定割合を取得しうるという権利（遺留分権）が認められ（民法1028条）、代襲相続人にも遺留分権は認められています（民法1044条・887条2項・887条3項・901条）。遺留分権を有するこれらの者を遺留分権利者といいます。

また、遺留分権利者及びその承継人は、遺留分を保全するのに必要な限度で、遺贈及び民法1030条に規定する贈与の減殺を請求することができます（1031条）。これを遺留分減殺請求権といいます。

民法の相続規定は原則として遺言によって排除しうる任意規定であり、相続財産は被相続人が生前処分や死因処分によって自由に処分することができ、推定相続人の相続への期待は権利として保障されないのが原則です。

しかし、相続が相続人の生活保障の意義を有する点、また被相続人名義の財産には相続人の潜在的持分が含まれていることが多く、これを顕在化させる必要がある点などから、相続財産の一定割合については、強行規定として、遺留分という相続財産に対する権利が認められています。

不動産鑑定評価においては、遺留分減殺請求をする側、される側、双方から依頼されることがあります。（神奈川鑑定実績あり）

◆神奈川鑑定の対処法◆

一般不動産鑑定評価（120,000円〜無料お見積り）・・・調停、審判（裁判）段階等

なお、遺留分で用いることの出来る価格に関しましては、民法上、時価となっております。

但し、時価に関する明確な定義がございません。

大まかな目安として、以下の表をご参考いただけますと幸いです。

⇒遺留分減殺請求に関する不動産鑑定評価のお問合せは、神奈川鑑定の不動産鑑定士にお気軽に。

共有物分割のための不動産鑑定のご相談は神奈川鑑定の不動産鑑定士が承ります。共有物分割（きょうゆうぶつぶんかつ）とは、ある動産又は不動産を2人以上で共有している場合において、その共有状態を解消することです。民法では256条から262条までに規定が存在します。

また、共有物分割禁止の定めは、不動産登記において登記事項とされています（不動産登記法59条6号）。
共有物分割には大きく分けて、次の三つの分割方法があります。（遺産分割も同じ）

不動産鑑定評価においては、共有物分割として不動産を分割（現物分割・価格賠償（代償分割））する際、不動産の適正時価が必要となる場合に利用されます。
換価分割の場合は、実際に不動産を売りに出しますので、売買代金で問題になることは少ないかと思われます。

◆神奈川鑑定の対処法◆

なお、共有物分割で用いることの出来る価格に関しましては、法律による制限はございません。

つまり、当事者間で合意が形成出来れば、どの価格を用いようと問題はございません。

大まかな目安として、以下の表をご参考いただけますと幸いです。

⇒共有物分割に関するご相談・お問合せは、横浜市戸塚区で営業の神奈川鑑定へお気軽に。

財産分与のためのの不動産鑑定のご相談は神奈川鑑定の不動産鑑定士が承ります。財産分与(ざいさんぶんよ)とは、離婚の財産的効果として、一方の者の請求により婚姻中に協力して蓄積した財産を清算するため財産を民法第768条、民法第771条に基づき分与することです。

不動産鑑定評価において問題となるのは、財産分与対象不動産の価格時点です。

離婚の場合、離婚する前に別居しているケースがあり、別居時の不動産価格が必要となるのか、離婚成立時の不動産価格が必要となるかで問題となります。

弁護士の先生を代理人として、調停、審判等されている場合は、事前に必要となる価格時点の確認が必要となります。

◆神奈川鑑定の対処法◆

なお、財産分与で用いることの出来る価格に関しましては、法律による制限はございません。

つまり、当事者間で合意が形成出来れば、どの価格を用いようと問題はございません。

大まかな目安として、以下の表をご参考いただけますと幸いです。

⇒財産分与に関して、不動産の価格が問題となる場合はお気軽にご相談下さい。神奈川鑑定の不動産鑑定士がお力になります。

現物出資（げんぶつしゅっし）とは、株式会社の設立、増資、新株発行等に当たって金銭以外の財産を持って出資に充てることをいいます。

このような時、金銭以外の財産を出資の目的とするときは、その旨並びにその財産の内容及び価額を定めなければなりません（会社法199三）。

この場合、株式会社は、遅滞なく、当該現物出資財産の価額を調査させるため、裁判所に対し検査役の選任の申立てをしなければならず（同法207）、裁判所は、検査役を選任した場合には、株式会社が当該検査役に対して支払う報酬の額を定めることができるとされています（同法207）。

ただし、現物出資財産が不動産であって、当該現物出資財産の価額が相当であることについて税理士等による証明及び不動産鑑定士による鑑定評価を受けた場合には、検査役の調査は必要ないとされています（同法207四）。

通常、検査役の調査には、膨大な費用と期間が必要とされておりますので、費用対効果を考慮すると、不動産鑑定士を活用した方がコストパフォーマンスに優れている結果となる場合があります。

◆神奈川鑑定の対処法◆

不動産鑑定評価（120,000円〜無料お見積り）
※会社法で規定されている不動産鑑定評価ですので、想定上の付加条件は設定出来ません。　現状所与となります。