店舗の不動産鑑定評価で、取り壊し最有効とした根拠の説明がないとの指摘です。取り壊し最有効の判断基準は具体的に示されている訳ではありませんので、不動産鑑定士が各々の基準で判断することとなりますが、少なくとも、経済的残存耐用年数は満了していないと話がおかしくなります。

店舗の不動産鑑定評価のようですので、鉄骨造以上の建物かと推察されますが、そうなると、少なくとも、概ね築後30年以上経過している必要があるかと思います。

但し、店舗には増改築している店舗も多々ありますので、築年数のみで判断するのは困難だと思います。

業務用ビルの不動産鑑定について、現況建物は相当古いが、継続利用が最有効と判断した根拠が不足との指摘です。商業地のビルの中には、躯体はそのままにして、内外装工事により維持してきたビルもあり、登記情報で築年数を見ると驚くほど古いビルがあったりします。経済的残存耐用年数の他、物理的な耐用年数も考慮したうえで、継続利用の可否に関し判断する必要はあるかと思いますが、実際のところ普通にテナントが入り業務用ビルとして運営されていたりすると、継続利用でもいいのではないかと考えてしまうことも正直なところございます。

従いまして、研修用の不動産鑑定評価としては、比較的新しいビルを題材にされた方がいいかと思います。

高度利用賃貸の不動産鑑定評価に対して、最有効使用が高層事務所地であるが、使用容積率が基準容積率より著しく低いにもかかわらず、敷地と適応としていると判定し、減価の検討がされていないとの指摘です。高層事務所ビルの場合、必ずしも都市計画法・建築基準法上の容積率を消化し切れている訳ではなく、例えば500％のところを300％しか利用していないということもあり得ます。

著しく低いとの表現から、実際の物件の容積率消化状況は相当程度低位にあるかと思いますので、敷地と適応しているとの判断は確かに問題があるかと思います。

また、通常このような状況の場合は、建付減価を見るものですが、減価の検討がされていないということで本指摘となったようです。住宅の場合の容積率消化率は悪いのですが、それは建物の収益性の度合いが反映されているものと言えます。

つまり、住宅の場合はあくまで居住を目的とするため、快適性に主眼が置かれており、庭の確保などはその典型例です。

不動産鑑定評価において、種類の異なる複数の典型的需要者が列挙されている（市場区分の不理解）との指摘です。列挙と言う表現から、相当数の典型的需要者が記載されている感想を受けますが、2程度の複数なら問題ないかと思います。

例えば、中古マンションの場合、エンドユーザーが典型的需要者であることは問題ないところですが、他にマンション買取業者を典型的需要者と記載しても私は全く問題ないと思います。実際の不動産流通市場においても、とにかく高値で売りたい売主の物件の場合はエンド、とにかく早く現金化したい売主の場合はマンション買取業者が典型的需要者となります。不動産の種類毎に、需要層が異なりますので、不動産鑑定士は物件毎に吟味しなければなりません。

建付地の不動産鑑定評価で、典型的需要者を自己使用の中堅企業と法人投資家の両者を併記しているとの指摘です。建付地の成立要件として土地所有者と建物所有者が同一である必要がありますので、当該状況の場合は、法人投資家が需要者となることはないと思います。理由は簡単で、収益が発生する不動産ではないからです。

例えば、中堅企業に外部から資本協力し、利益を還元してもらう構造は有り得るかと思いますが、その利益が建付地により生み出されたものとは言えるはずもなく、やはり無理筋です。

借地権の不動産鑑定評価において、典型的需要者として単に「エンドユーザー、一時取得者」と記載されているが市場区分として何を指すか不明との指摘です。市場区分とは恐らく、」売買市場、賃貸市場の区分のことと推察されます。売るのか買うのか、貸すのか、借りるのかということですが、借地権の場合、借地権自体を貸す、借りるは成立しませんので、必然的に売買市場となります。

なお、借地権のみの売買は極めて少なく、売買がなされる場合は建物に随伴して売買されるのが一般的ですが、それでも所有権物件と比較するとほとんど市場に出回らないのが実情です。

また、典型的需要者層が何を目的として購入するかは不動産鑑定評価書に書かなければいけない内容です。例としては「居住を目的とするエンドユーザー」です。

底地の不動産鑑定評価で、借地権付建物の需要者が記載されていて、底地の需要者の記載がないとの指摘です。これは単純にミスかと思います。

確かに借地権と底地は密接に関連し合っていますが、底地の不動産鑑定評価額を最終目的とする以上、底地の典型的需要者を記載しなければなりません。対象不動産はあくまで底地であり、借地権付建物ではありませんから。

底地の不動産鑑定評価に関し、正常価格（第三者取引）なのに需要者が当該借地人は不適切との指摘です。

底地の不動産鑑定においては、正常価格・限定価格を求めることとなりますが、借地人が底地併合前提の場合は、需要者が限定・特定されることとなり完全所有権に復帰することによる増分価値が発生するものと考えられております。

従いまして、正常価格を求めるのであれば、典型的需要者は、底地買取業者等となり、限定価格を求めるのであれば、当該借地権者となります。

大規模画地の不動産鑑定評価において、典型的需要者を分譲マンションと戸建住宅双方の開発業者としているが、最有効使用・適用手法との関係において矛盾しているとの指摘です。

この問題は相続税財産評価基本通達24-4広大地の規定でも問題となりますが、不動産鑑定評価基準において開発法を適用する際は、「一体利用」が合理的なのか、「分割利用」が合理的なのか判断する必要があることとしており、通常はマンションデベロッパーもしくは戸建開発業者のいずれか一つに限定出来ます。

不動産鑑定対象地の地積、道路付け、法令上の規制等具体的情報がないので、どちらが合理的か判断は出来ませんが、例えば乗降客数の多い最寄駅徒歩10分で容積率300％、地積1,000㎡以上なら、ほぼマンション用地が最有効使用となり、必然的にマンションデベロッパーが典型的需要者となりますし、駅バス便、容積率80％、地積1,000㎡以上なら戸建開発業者が典型的需要者となります。「一体利用」が合理的なのか、「分割利用」が合理的なのか、判断自体は必須作業ですので、論理矛盾を指摘されても致し方ない内容だと思います。

宅地見込地の不動産鑑定評価で、不動産業者のほか、エンドユーザーと記載されており、対象地は宅地見込地であると判断されているので、エンドユーザーが主たる需要者となる可能性は少ない（棚卸し用の不動産市場となる）との指摘です。

対象地である宅地見込地を造成後区画分割すれば、区画分譲後の宅地は確かにエンドユーザーが主たる需要者となるかと思いますが、宅地見込地の段階ですと、開発業者以外は需要者になることはないと思います。

行政が買い上げて公園利用と言うことはあるかも知れませんが、それでは「宅地」見込地ではなくなるため、類型を宅地見込地と判断している状況では無理です。需要者として行政の記載も無いようですので。

宅地見込地の不動産鑑定評価において、典型的需要者が戸建分譲業者だが、開発計画は戸建分譲計画となっていないとの指摘です。

開発計画が戸建分譲計画となっていないとなると、他に考えられるものとなると、別荘でしょうか。

マンション想定となると、ないとは言えませんが極めて少ないかと思います。

と言いますのも、マンションの場合は駅距離が極めて重要なセールポイントとなりますが、仮に最寄駅徒歩5分の場所に、宅地見込地が存在すれば問題ないとは思いますが、なかなかないのではないでしょうか。

なお、開発計画をマンション想定とするなら、マンションデベロッパーが典型的需要者でないと話の辻褄が合わなくなります。

建付地の不動産鑑定評価において、土地建物一体としての典型的需要者のコメントがないとの指摘です。私が建付地の鑑定評価を行う場合は、土地建物一体としての典型的需要者は記載しますが、土地のみの典型的需要者は記載しておりません。提出された鑑定評価の内容で、土地の典型的需要者の記載はあるが、土地建物一体としての典型的需要者の記載がないとすると、ちょうど私とは逆のパターンとなり、必ずしも不適とは言えない可能性があります。土地、土地建物一体いずれにおいても典型的需要者の記載がないとすれば、不十分であると思いますが。

居住用賃貸の不動産鑑定評価において、需要者が「地上げ屋」とあるが、最有効使用との関係で意味が不明確との指摘です。これはなかなかの表現です。審査員の方も驚いたものと予想されます。

個人的には面白いと思いますが、公的証明書としての機能が不動産鑑定評価書にはありますので、地上げ屋のようなくだけた用語は使用しない方がいいと思います。

仮に、この不動産鑑定評価書が裁判で採用されるようなことがあった場合、裁判官の印象が悪くなる可能性もあります。

内容に戻りますと、需要者が地上げ屋=不動産買取業者だとすると、そもそも居住用賃貸自体が明らかに最有効使用ではないものと思われます。

最有効使用でないと判断したなら、その根拠並びに価格にどのように反映させたかは説明する必要があるように感じます。

確かに築40〜50年程度のアパートはあります。

現に私は浪人時代、住んでいたことがあります。

あの当時、窓枠は木製で、共同便所・風呂なし、家賃が18,000円だったと記憶しております。

東京の渋谷区というところにあり、今もグーグルストリートビューで見る限り、現存しております。

あのアパートを仮に鑑定評価するとなると、やはり不動産買取業者が需要者になるかと思います。

収益物件としてはうーんと言う感じですね。取得するのは安く取得できるかと思いますが、建物管理が大変でしょう。火事になれば一発でアウトと断言出来ます。道路付けも良くないので、戸建もしくは共同住宅開発可能なのかは役所調査しなければ分かりません。

不動産鑑定評価において、増減価要因の誤記に関する指摘です。誤記となっておりますので、記載はあるが、誤っているものと思われます。

例えば、角地-15、不整形+10のような感じだと思います。私もミスすることがあります。取引事例を多く採用すればするほど、ミスが生じる可能性が高くなります。改めて、見直しを徹底するよう心掛けていきたいと思います。

不動産鑑定評価において、前面道路幅員による容積率制限があるが基準容積率の記載がないとの指摘です。前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率は、用途地域の種別ごとに都市計画で定められる容積率の制限と、前面道路の幅員によって定まる容積率の制限があり、当該敷地に適用される建基法上の容積率の最高限度は、いずれか低い方の数値となります。

なお、幅員の異なる2以上の道路に接している場合は、広い方の道路幅員が基準になります。

例えば品川区の場合は、第一種・第二種低層住居専用地域 第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域は4/10、近隣商業地域、商業地域、準工業地域・ 工業地域、工業専用地域は6/10を道路幅員に乗じることとなります。そして、当該係数を乗じて得た容積率が基準容積率となり、建築基準法運用の際、適用される数値となります。よく目にするのが、指定容積率200％、基準容積率160％ですね。理由として、概ね住居系で幅員4ｍ以内の道路の場合、幅員4ｍ×4/10=基準容積率160％となるからです。

不動産鑑定評価において、異なる容積率の地域に跨っているが基準容積率の記載がないとの指摘です。ひとつの敷地が、2以上の用途地域にまたがっている場合、次のようになります。

1． 用途地域 敷地の過半を占める用途地域の制限が適用されます。

2． 斜線制限 道路斜線・隣地斜線・北側斜線は、敷地のそれぞれの部分に指定された制限をうけます。（ひとつの敷地の中でも異なった制限を受けることになります。）

3． 防火上の制限 建築物が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、建築物全体が防火地域の制限 　　を受けます。ただし、防火壁で区画する場合は、それぞれの制限を適用します。

4.　容積率は面積による加重平均です。

本指摘からに、加重平均の計算をしていないことが推測されます。

全ての不動産鑑定評価に関連して、セットバックに関する増減価の検討がなされていないとの指摘です。建築基準法第42条第2項道路に接面する土地で、セットバックが未済の場合は、再建築等において道路幅員が4ｍ確保されるよう、道路中心線から原則2ｍの距離となるまで敷地を後退させなければなりません。これを通常セットバックと言います。セットバックが必要となる部分は通常道路となり、建築面積の算入も認められませんので減価を考慮しなければなりません。本指摘は減価が考慮されていないとの内容だと思います。

なお、セットバックに関して、増価する状況が私はよく分かりません。

従って、減価を検討する必要はあると思いますが、増価を検討する必要はないものと思います。

もし、セットバックで増価となるケースがあれば知りたいものです。セットバックにより形状が改善されるということはあるかも知れません。

ただ、この場合は形状が個別要因ですので、セットバックによる増価とは異なった要因であるものと思います。

不動産鑑定評価で、土壌汚染の独自調査に関する記載が不十分（住宅地図の確認による地歴調査で、比較的最近の地図しか見ていない、調査した具体的な役所名が記載されていない等）との指摘です。

一般の不動産鑑定評価の場合は、過去住宅地図の履歴確認が主流となりますが、例えば横浜市の場合は、野毛山動物園至近の中央図書館で閲覧・コピー出来ますので利用しています。

但し、住宅地図の調査では過去の利用履歴は判明しても、確実に土壌汚染の有無を確定させることは出来ません。確定までさせなければいけない場合は、概況調査・詳細調査が必要となりますが、費用が莫大であり、不動産鑑定評価としての予算を超過するケースが殆どです。

不動産鑑定評価について、土壌汚染について「特段の情報が得られないから価格形成要因から除外」は不適切との指摘です。「特段の情報が得られないから」と記載してしまいますと、過去地図調査もしていませんと宣言してしまうこととなり、不動産調査がいい加減と判断されてしまいます。

確かに過去地図調査で特段の情報が得られるのかと言われてしまいますと、元も子もありませんが、価格形成要因から除外した具体的根拠は示す必要があります。

不動産鑑定評価において、地下埋設物についての調査に関する記載が不十分との指摘です。

地下埋設物には、残存基礎杭、コンクリートガラ、金属片等がありますが、一般的な不動産鑑定においては、過去地図調査程度で判断せざるを得ないのが現状です。

財務省の国有財産に関する不動産鑑定評価では、国の方で別途地下埋設物調査を専門業者に発注している場合が多く、その場合は地下埋設物に関連する資料がありますので、当該資料を基に地下埋設物に関して記述することとなります。

但し、地下埋設物調査は費用が多額であり、一般的な鑑定評価では予算超過します。掘ってみないと分からないというのも厄介です。