広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。

(注)

1　都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

2　公共公益的施設用地とは、道路、公園等の公共施設及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。

3　大規模工場用地とは、財産評価基本通達22-2に定める土地をいいます。

4　広大地は、戸建住宅分譲用地として開発され、道路等の公共公益的施設用地が生じる宅地を前提としていますが、その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものは、いわゆるマンション適地として広大地に該当しないものとされています。

②評価方法

広大地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価します。

(1)　広大地が路線価地域に所在する場合

広大地の価額＝広大地の面する路線価×広大地補正率×地積

広大地補正率＝0.6−0.05× 広大地の地積/1,000

(2)　広大地が倍率地域に所在する場合

その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1当たりの価額を、上記(1)の算式における「広大地の面する路線価」に置き換えて計算します。

（注）

1　上記(1)の広大地の面する路線価が2以上ある場合には、原則として、最も高いものを採用します。

2　広大地として評価する宅地は、5,000以下の地積のものとされています。したがって、広大地補正率は0.35が下限となります（地積が、5,000を超える広大地であっても広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えありません。）。

3　広大地補正率は端数整理を行いません。

(評基通22-2、24−4)

→神奈川県内（横浜・川崎・相模原・厚木・南足柄・鎌倉・茅ヶ崎・藤沢・横須賀・平塚・伊勢原・秦野・箱根・愛川・逗子・三浦・綾瀬・海老名・寒川・二宮・小田原・真鶴・湯河原・開成・松田・大井・山北・葉山・座間・大和・清川）・東京都内（東京23区・町田・八王子・立川・国立・昭島・拝島・青梅・西東京・武蔵野・あきる野・稲城・多摩・調布・府中・狛江・小金井・三鷹・国分寺・日野・小平・国分寺等）の広大地判定のお問い合わせは、神奈川鑑定・不動産鑑定士が0120-554-574でお待ちしております。

国税庁における質疑応答事例として、以下の回答が掲載されております。

【回答要旨】

広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。

この場合の「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の

①河川や山などの自然的状況

②土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況

③行政区域

④都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの

などを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものをいいます。

これに対して、不動産鑑定評価基準並びに運用上の留意事項における「近隣地域」を抜粋すると以下のとおりとなります。

【不動産鑑定評価基準】

近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によって、変化していくものである。

【不動産鑑定評価基準運用上の留意事項】

（２）近隣地域の範囲の判定について

近隣地域の範囲の判定に当たっては、基本的な土地利用形態や土地利用上の利便性等に影響を及ぼす次に掲げるような事項に留意することが必要である。

① 自然的状態に係るもの

ア 河川 川幅が広い河川等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

イ 山岳及び丘陵 山岳及び丘陵は、河川と同様、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断するほか、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼす場合があること。

ウ 地勢、地質、地盤等 地勢、地質、地盤等は、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼすとともに、居住、商業活動等の土地利用形態に影響を及ぼすこと。

② 人文的状態に係るもの

ア 行政区域 行政区域の違いによる道路、水道その他の公共施設及び学校その他の公益的施設の整備水準並びに公租公課等の負担の差異が土地利用上の利便性等に影響を及ぼすこと。

イ 公法上の規制等 都市計画法等による土地利用の規制内容が土地利用形態に影響を及ぼすこと。

ウ 鉄道、公園等 鉄道、公園等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

エ 道路 広幅員の道路等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合があること。

以上のように「その地域」と「近隣地域」を対比させてみますと、ほぼ同一の内容であることが分かります。

神奈川鑑定における広大地判定意見書におきましては、不動産鑑定評価では必須事項となる近隣地域の判定（これを地域分析と言います。）を行い、最終的に広大地評価フローチャートに当てはめ、検証しております。

→広大地における「その地域」の判定に迷われたら、神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574へお気軽にご相談下さい。広大地判定に実績を持つ不動産鑑定士が対応致します。

国税庁における質疑応答事例として、以下の回答が掲載されております。

【回答要旨】

「標準的な宅地の地積」は、評価対象地の付近で状況の類似する地価公示の標準地又は都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積などを総合勘案して判断します。

と掲載されております。

ここで、地価公示法における「標準地」の定義が問題となりますが、地価公示法第3条に以下の規定があります。

【地価公示法第3条】

前条第1項の標準地は、土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとする。

また、都道府県地価調査「基準地」について、国土利用計画法施行令第9条第1項に以下の規定があります。

【国土利用計画法施行令第9条第1項】

都道府県知事は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域（法第12条第1項の規定により指定された規制区域を除く。）において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、その選定された画地について、毎年一回、一人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行つて、国土交通省令で定める一定の基準日における当該画地の単位面積当たりの標準価格を判定するものとする。

以上の対比からもお分かりになりますように、「近隣地域」並びに「類似地域」内に地価公示法における「標準地」、国土利用計画法施行令第9条第1項における「基準地」が存する場合は、それらの「地積」が一つの目安となるものと考えられます。

神奈川鑑定の広大地判定におきましては、広大地判定対象地と「最寄駅」「用途地域」「容積率」がほぼ同一の「標準地」、「基準地」を選定し、広大地対象地の属する近隣地域内の「標準的画地」を判定する際、目安にしております。

その判定結果を最終的に広大地評価フローチャートに当てはめ、検証することになります。

→【標準的な宅地の地積】が分からず、困っています。−そんな時は神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574が通話料無料で便利です。不動産鑑定士がご相談に乗らせていただきます。

国税庁における質疑応答事例として、以下の回答が掲載されております。

【回答要旨】

評価対象地が都市計画法施行令第19条第1項及び第2項の規定に基づき各自治体の定める開発許可を要する面積基準（以下「開発許可面積基準」といいます。）以上であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比して著しく地積が広大であると判断することができます。　

なお、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は、広大地に該当しません。

[面積基準]

イ　市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域（ロに該当するものを除く。）　

・・・都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積（※）

※（イ）

市街化区域 三大都市圏　 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 500㎡

それ以外の地域 ・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,000㎡

　（ロ）

非線引き都市計画区域及び準都市計画区域 　・・・・・・・・ 3,000㎡

ロ　非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている区域

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・市街化区域に準じた面積

(注)

1　都道府県等の条例により、開発許可面積基準を別に定めている場合はその面積によります。　

2　三大都市圏とは、次の地域をいいます。

首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯

近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域

中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

3　「非線引き都市計画区域」とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。

4　「準都市計画区域」とは、都市計画区域に準じた規制が行われ、開発許可制度を適用し、用途地域、特定用途制限地域、風致地区などを定めることができる都市計画区域外の区域をいいます。

以上より、「その地域≒近隣地域・類似地域」の「標準的な宅地の地積≒地価「公示地」・地価調査「基準地」の地積」が上記の面積要件に該当しないことが広大地適用における目安となります。

なお、「公示地」「基準地」選定年が古い地点の場合、地積が過大になる傾向があり注意を要します。

神奈川鑑定の広大地判定では、役所において、各自治体の定める開発許可を要する面積基準を調査し、「公示地」・「基準地」・「取引事例」・「開発事例」を取引事例・開発登録簿取得・現地調査・写真撮影の上で、測量・登記の専門家である土地家屋調査士に開発想定図作成を依頼しております。

→　「著しく地積が広大な宅地である」ことの判断が難しいとお感じなら、神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574へお気軽にご相談下さい。机上判定は無料です。