A1
原則ホームページ記載の料金（不動産鑑定120,000円〜（神奈川県限定）・不動産鑑定150,000円〜（神奈川県以外）・広大地判定288,000円〜・市街地山林判定228,000円）となります。
この他、登記関連資料取得費用として実費を頂戴致します。
遠隔地の場合は別途交通費、宿泊費も加算させていただいております。
また、複雑な案件や作業量が多い地代・家賃等の場合は、割増料が必要となります。

A2
納期に関しては、原則以下のとおりとなります。

物件所在地や物件量等により変わりますので、詳細はフリーダイヤル0120-554-574へご相談下さい。

A4
「依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」を発行させていただいております。
なお、当該書類作成には対象不動産の確定が必要となりますので、対象不動産に関する登記書類・納税通知書等をメール添付等で事前にご送付いただければと思います。

A3
原則郵送・宅急便等での納品とさせていただいております。
内容説明が必要とのことでしたら、事前にご相談下さい。
また、内容に関してご不明点等がおありになる場合はメール等でもご返答させていただいておりますのでご利用下さい。

A5
発行致します。
郵送・メール・FAX等にて対応致しますので、お気軽にお申し付け下さい。

A6
不要です。
成果品納品の際、代金振込口座番号を明記した請求書を添付させていただきますので、お支払いをお願い致します。
なお、大変申し訳ございませんが、振込手数料はお客様ご負担でお願い致します。

A7
申し訳ございません。
カードでのお支払いには対応しておりません。

A8
原則一括でのお支払いをお願いしております。
なお、ご事情等おありでしたら、事前にご相談下さい。

A9
不動産鑑定評価必要書類一覧表を作成しておりますので、事前にメール・FAX・郵送等でご送付致します。
なお、不動産の種類や鑑定評価額の種類（価格・賃料等）により必要書類が異なりますのでご注意下さい。
とりわけ、固定資産税・都市計画税の「納税通知書」があれば、ほぼ対象不動産を確定させることが出来ますので、優先してご準備いただけますと助かります。

申し訳ございません。
当方は不動産鑑定士であり、損害保険の鑑定人ではございません。

なお、社団法人日本損害保険協会ホームページには、「鑑定人」の定義等につき、以下のQ＆Aが記載されています。

Q鑑定人とは？

A鑑定人は、保険会社から委託を受けて、保険の対象である財物(建物・家財等)の保険価額(時価額)の評価、火災や地震が発生した場合の損害額の算定、事故状況・原因の調査ならびにそれらに関連する一連の業務を行います。
また、社団法人 日本損害保険協会(以下「損保協会」という。)が実施する損害保険登録鑑定人試験(以下｢鑑定人試験｣という。)に合格し、登録された方を損害保険登録鑑定人(以下「登録鑑定人」という。)といいます。

Q鑑定業務を行うためには、鑑定人試験に合格することが必要ですか？

A鑑定業務は、鑑定人試験に合格しなくても行うことができます。
ただし、保険会社が鑑定業務を委託する際、鑑定人試験に合格していることを目安としていることから、鑑定人試験に合格し、損保協会に登録したうえで、鑑定業務を行っている方がほとんどです。

Q鑑定人試験に合格し登録鑑定人となると、損保協会から鑑定人事務所や保険会社の紹介や仕事の斡旋をしてもらえるのですか？

A損保協会では行っておりません。

Q損保協会で鑑定人試験のための講習会やセミナー等は行っていますか？

A損保協会では行っておりません。

一方、不動産鑑定士とは、以下のとおり、不動産の鑑定評価に関する法律(一部改変)により、規定されております。

（不動産鑑定士の業務）
第３条　不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価(不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。)を行う。

２　不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。ただし、他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については、この限りでない。

（不動産鑑定士となる資格）
第４条　不動産鑑定士試験に合格した者であつて、第14条の２に規定する実務修習を修了し第14条の23の規定による国土交通大臣の確認を受けた者は、不動産鑑定士となる資格を有する。

（不動産鑑定士の責務）
第５条　不動産鑑定士は、良心に従い、誠実に第３条に規定する業務（以下「鑑定評価等業務」という。）を行うとともに、不動産鑑定士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。

（秘密を守る義務）
第６条　不動産鑑定士は、正当な理由がなく、鑑定評価等業務に関して知り得た秘密を他に漏らしてはならない。不動産鑑定士でなくなつた後においても、同様とする。

（知識及び技能の維持向上）
第７条　不動産鑑定士は、鑑定評価等業務に必要な知識及び技能の維持向上に努めなければならない。

簡単に言ってしまうと、

・鑑定人は、財物の保険価額・損害額の算定を業務とする民間資格者

・不動産鑑定士は、不動産の経済価値の判定、価額表示を業務とする国家資格者

となるものと思われます。

なお、鑑定人かつ不動産鑑定士は探せばいらっしゃるのかも知れません。(私は存じ上げません。)

A7

遺産分割に関しましては、遺言の有無により対処法が変わるかと思いますが、仮に遺言がないものとすると、お兄様の主張でも他の相続人全員が合意すれば遺産分割は可能です。

乱暴な言い方をしてしまいますと、遺言のない遺産分割は相続人全員の合意が形成されれば、どのような分け方でも自由です。
法定相続分は民法に規定されているものの、遺産分割協議により法定相続分ではない割合で分割することとなっても、問題はありません。

一方、遺言がある場合は、その分割割合が拘束されます。
この場合に問題となるのは法定相続分で、例えば本来なら相続人としての地位を主張できる妹さんが、遺言により極端に不利益な相続分しか認められなかったとすると、遺留分減殺請求により、法定相続分の一部分を遺留分として認められる場合があります。

また、共有物分割は遺産分割協議がまとまらず、とりあえず相続人全員の共有状態にしておいた後に問題となるケースがあります。
本件は、このケースなのかも知れません。

この場合、相続人間で合意が形成されなければ、調停、訴訟により解決を図るということも考えられます。
遺産分割に関しては、調停前置主義により、一旦は調停（家庭裁判所による）を通し、調停が不調に終わった場合のみ、訴訟移行を認めることとなりますが、遺産分割に関係のない共有物分割の場合は、いきなり訴訟でも可能です。

本件は遺産分割と関係ないと言えないと思いますが、案件毎の判断が必要だと思いますので、詳細は裁判所にご確認いただいたほうが確実です。

ところで、不動産鑑定士がそれではどの段階でお役に立てるかですが、現在の共有状態を解消し、均等に分割したい場合など、不動産の適正時価が必要となります。
その際、不動産鑑定士による不動産鑑定評価額（適正時価）をベースに土地建物の持分割合を決める、もしくは代償分割として不足分等を金銭清算する等でお役に立てます。

但し、不動産鑑定士では正当な分割割合を決めることが出来ません。

正当な分割割合を決める方法は、前述のとおり、

①相続人全員での話し合い、合意形成
②話合いで駄目な場合、家庭裁判所による調停
③調停で駄目な場合、地方裁判所による裁判（但し、いきなり裁判も可能な場合あり。要裁判所ご確認）

の流れとなります。
また、弁護士先生のサイトにも複数ご参考となる情報がございますので、ご覧いただければと思います。

A8
ご質問の「広大地」ですが、この言葉には2つの意味があります。
 
つまり、
 
(1)広大な土地という意味での「広大地」
(2)相続税財産評価基本通達24-4に規定されている「広大地」
 
です。
 
(1)は、単純に広くて大きな土地という意味ですので問題はないかと思います。
 こういう土地の不動産鑑定評価に関しては、不動産鑑定士の殆どが対応可能だと思います。
 
問題は(2)です。
 
(2)の相続税財産評価基本通達24-4に規定されている「広大地」とは、以下のとおりとなります。（国税庁HPより）
 
広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除きます。
 (注)
 1　都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
 2　公共公益的施設用地とは、道路、公園等の公共施設及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。
 3　大規模工場用地とは、財産評価基本通達22-2に定める土地をいいます。
 4　広大地は、戸建住宅分譲用地として開発され、道路等の公共公益的施設用地が生じる宅地を前提としていますが、その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものは、いわゆるマンション適地として広大地に該当しないものとされています。
 

(2)評価方法
広大地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価します。
 
(1)　広大地が路線価地域に所在する場合
 広大地の価額＝広大地の面する路線価×広大地補正率×地積
 広大地補正率＝0.6−0.05× 広大地の地積/1,000

(2)　広大地が倍率地域に所在する場合
 その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1当たりの価額を、上記(1)の算式における「広大地の面する路線価」に置き換えて計算します。
 （注）
 1　上記(1)の広大地の面する路線価が2以上ある場合には、原則として、最も高いものを採用します。
 2　広大地として評価する宅地は、5,000以下の地積のものとされています。したがって、広大地補正率は0.35が下限となります（地積が、5,000を超える広大地であっても広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えありません。）。
 3　広大地補正率は端数整理を行いません。
 (評基通22-2、24−4)
 
簡単に言ってしまいますと、相続税額算出に関して、上記条件を満たす「広大地」なら、大幅に相続税を安く出来ますよということになります。
 
(2)の「広大地」に該当する可能性がある場合は、実務上、不動産鑑定士が(2)の「広大地」に該当する旨を説明した「広大地判定意見書」のような書類を作成し、相続税申告等の際に添付しています。
 
この「広大地判定意見書」を作成している不動産鑑定士はあまりおりません。
 これは、この「広大地」の規定が平成16年に施行された新しい規定であり、不動産鑑定評価基準に記載されている評価方法ではなく、あくまで国税庁の基本通達であるため、多くの不動産鑑定士に浸透していないこと等が理由だと考えます。
 また、意見書ですので、不動産鑑定評価書とは違い、法的効力のある書面ではありません。
 
ちなみに神奈川鑑定(フリーダイヤル0120-554-574)ではこの「広大地判定意見書」を作成しておりますので、ご相談いただければ対応させていただきます。
 
なお、(2)の「広大地」は上記のように各種要件をクリアする必要がございますので、土地によって「広大地」とならないケースが多々ございます。
 
ご理解の程、宜しくお願い申し上げます。

A9
申し訳ございません。弊所直接では対応しておりません。

但し、不動産鑑定評価書の翻訳を手がける方もいらっしゃるようですので、別途翻訳お見積もりをさせていただければと思います。

なお、英語表記は附属地図も含めた全ての書類の翻訳は困難かと思いますので、翻訳指定の範囲を予めご教示いただいた上で、お見積もりをさせていただきます。

質問

補足

神奈川鑑定の回答

A9

ご依頼前の事前のご相談は完全無料で対応致しますが、ご依頼後はいかなるキャンセルも受け兼ねます。

従いまして、ご依頼者のご都合に合わない鑑定評価額となった場合でも、成果品の納品はさせていただき、お見積り金額どおりにお支払いをお願い致します。