不動産鑑定評価において、地下埋設物について「特段の情報がないため価格形成要因から除外」は不適切との指摘です。この指摘は先の土壌汚染の情報についてと同様、不動産調査の不備を自ら宣言してしまっておりますので、何らかの理由付けを記載する必要があります。とはいえ、正確に地下埋設物の内容、容量等を把握するためには、別途莫大な費用をかけて地下埋設物調査を実施する必要がありますが、不動産鑑定評価報酬との絡みで実務的には困難なケースが大半です。

エンジニアリングレポートが確認資料として記載されているが、建物の個別分析の欄で、耐震性及び遵法性等の判断に活用されていない。ここでエンジニアリングレポートとは、不動産の取引等において用いられる報告書の一つ。専門家が建物を診断し、その物理的な状況を評価した報告書をエンジニアリングレポートという。建物を修繕する場合に、そのものの短期、長期の修繕計画を提案するために用いたレポート。 不動産鑑定機関や金融機関等が建物の評価を判断する際の重要書類の一つとしてエンジニアリングレポートが用いられる場合が多い。また、建築基準法の法令遵守状況の調査、建物有害物質含有調査、土地環境調査などにも用いられる。ものとされており、国土交通省のサイトにもサンプルが掲載されております。残念ながら当方は不動産証券化業務に直接携わった経験がございませんので、現在までにエンジニアリングレポートの現物を見たことはありませんが、サンプルから判断すると、建築士の先生が行う建物診断と理解すればいいものと思います。記述は詳細に渡っておりますので、不動産鑑定評価に活用するには十分だと思います。なお、不動産証券化を除く不動産鑑定評価の場合は、エンジニアリングレポート費用が多額となる可能性があり、鑑定評価料金予算超過のため、活用されていないと言っていいと思います。

不動産鑑定評価において、個別的要因の格差の内訳が不明（高低差か不整形か等）との指摘です。不動産鑑定に用いる手法のうち、例えば取引事例比較法では、一旦標準画地の価格を算出し、当該数値を100と置いた場合に、対象地はいくらになるのかを出すのですが、その際に、個別的要因の格差率を乗じて（掛け算して）算出していきます。例えば、不整形な土地であるなら、不整形-5％などとし、この場合は格差率が100％-5％（不整形）=95％となりますので、従って、標準画地単価×個別格差率95％=対象地単価となります。個別的要因の格差の内訳が不明との指摘ですので、-5％にした根拠の記載がなかったということです。

工業地の不動産鑑定において、工業専用地域に指定された工業団地の中の区画であるので、地歴調査等から「土壌汚染の可能性が無い」と断定した理由がないとの指摘です。工業専用地域は用途地域の中で唯一住宅、共同住宅（マンション）等の建設が認められない地域ですので、必然的に建築物の多くは工場となります。土壌汚染の有無を確定させるためには詳細調査まで必要となりますが、費用が莫大であり、鑑定評価の予算では限界があるのが実情です。本指摘は土壌汚染の有無を断定するためには、詳細調査が必要なはずなのに、どうして断定出来るのかと言う疑問から生まれた指摘だと思います。端緒が見られるか否か程度でしたら不動産鑑定士でも可能ですので、その記述が欲しいとの指摘とも取れます。

大規模画地の不動産鑑定評価で、仮換地の評価であるが、使用収益が可能かどうか不明との指摘です。土地区画整理法第99条第2項では、仮換地の使用収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定められた場合には、その日までは仮換地を使用収益することができないこととしており、使用収益が出来ない仮換地の場合は従前地での鑑定評価となります。仮換地の不動産鑑定評価と断定されているようですので、使用収益可能な仮換地であるものと推測されますが、使用収益の可否に関しては評価書に記載が必要かと思います。

底地の不動産鑑定評価で、市街化調整区域であるが、開発の可能性について説明不足との指摘です。不動産鑑定評価基準上、底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権であると定義されておりますので、対象不動産は市街化調整区域内で建築された借地権付建物と密接に関連していることと推測出来ます。ところで、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であり、原則としては建築物が認められない区域です。しかしながら、法令上の制限により、例外的に認められる場合があり、対象不動産はその例外に該当するものと思われます。市街化調整区域では都市計画法における開発許可、建築基準法における建築確認のいずれも必要とされますが、対象不動産に関連する都市計画法における開発許可についての説明が評価書内で不足しているとの指摘だと思われます。役所調査を綿密に行わないと、結論が変わる可能性のある案件ですので、私も今後市街化調整区域の案件をお任せいただいた時は、更なる注意をしたいと思います。

底地の不動産鑑定評価で、都市計画道路の状況が不明（範囲や事業時期）との指摘です。都市計画道路とは都市計画法に基づき定められた道路のことで、段階としては計画決定、事業決定の段階に分かれます。また、範囲は代表幅員として示されますが、計画決定の場合は、あくまで計画のみであり、予定線が変更となることもあります。実務的には都市計画道路は多く、不動産鑑定評価における個別的要因として、減価を考慮する必要があります。指摘によれば、都市計画道路が対象地にかかっているが、計画決定の段階なのか、もしくは事業決定の段階まで話が進んでいるのか、その場合の範囲はどの程度なのか等、不動産鑑定評価書内に記述する必要があるのですが、その記述がないものと推察されます。

宅地見込地の不動産鑑定評価で、地目・現況ともに「田」であるが、農地転用等についての説明が不十分との指摘です。市街化区域の「田」の場合は農業委員会への届出で農地転用可能となりますが、市街化調整区域や都市計画区域外の場合は、農地法第4条、農地法第5条の都道府県知事もしくは農林水産大臣の許可が必要となります。本件宅地見込地の規模並びに法令上の制限の内容が不明であるため、正確には分かりませんが、農業委員会等で調査した内容を不動産鑑定評価書に記述する必要があります。

宅地見込地の不動産鑑定評価において、水路を介して接道していることについての価格形成要因の分析がないとの指摘です。水路を介して接道しているとの指摘から、対象地である宅地見込地は現況無道路地である可能性がありますが、その場合は、宅地造成により接道状況が解消出来るのか等、建築基準法等法令上の制限からも個別的要因の分析を行う必要があります。水路を跨って建築確認を取得する必要がある場合は、同43条第1項但し書きの規定や各市区町村の基準、占用許可の取得等、様々な制限がかかるため、当然のことながら、価格は下方に振れることとなります。下落幅の度合いは、上記のような規定の取得可能性から考慮致します。

宅地見込地の不動産鑑定評価で、道路の接面状況が記載がなく不明との指摘です。宅地見込地のみならず対象不動産が接面する道路の状況は記載が必須ですので、単純に記載漏れミスだと思われます。具体的な記載例としては、「南側約4.5ｍ舗装市道（建築基準法第42条第1項第1号）に約1ｍ高く、接面」のような書き方となります。余談ですが、財務省の国有財産鑑定官は「書き方」とは言わず、「書きぶり」と言う用語を頻繁に使われます。

低層住宅の不動産鑑定評価で、居住の快適性を街路条件で補正している。環境条件とすべきであるとの指摘です。不動産鑑定評価基準では個別的要因が列挙されておりますが、実務では、住宅地の場合、街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件、その他条件に区分し、更に細分化して格差率の判定をすることとなります。このうち、居住の快適性と言う概念は、環境条件の一つとして認識されております。なお、地域要因・個別的要因は、街路条件のみならず、交通接近条件や環境条件、行政的条件等とも相互に影響を及ぼし合って形成されているため、不動産鑑定評価実務上は、相乗積によりその影響の具体化を図っております。

店舗の不動産鑑定評価で、アスベストにつき不明であれば、条件を設定するなど何らかの対応が必要である。不明についてどのように評価額に影響があるのか説明できるようにする必要がある。例えば、撤去費の水準などを含めてとの指摘です。アスベストとは天然の鉱物繊維で、アスベスト鉱山で採掘された原石から繊維を取りだしたものです。熱や摩擦に強く、酸やアルカリなどにも強いという耐久性を持っていますが、体内に吸収して肺の中に入ると、組織に突き刺さりそのまま留まってしまいます。アスベストを大量に吸い込んでしまうと、20〜40年の潜伏期間を経て肺ガンや中皮腫などの病気を引き起こすとされています。日本国内では、現在、製造・使用が全面禁止されており、廃石綿においては一般の産業廃棄物よりも厳重な管理が必要となる特別管理産業廃棄物に指定されています。日本国内で主に使用されていたアスベストは、クリソタイル(白石綿、温石綿)、アモサイト(茶石綿)、クロシドライト(青石綿)であり、特にクロシドライトとアモサイトの毒性は非常に高いとされています。また近年においてはトレモライトやアンソフィライト等の使用も確認されております。アスベストについては、おおよその目安として昭和50年代前半以前の建築物、特に鉄骨造が対象となりますが、残念ながら不動産鑑定士ではアスベストであることの確定能力はありませんので、確定するためには成分分析を別途専門機関で実施していただくこととなります。なお、アスベスト除去費用に関しては、平成20年に国土交通省が発表している目安があります。およその処理費用の目安としては、アスベスト処理面積300㎡以下2.0万円/㎡ 〜 8.5万円/㎡、300㎡〜1,000㎡1.5万円/㎡ 〜 4.5万円/㎡、1,000㎡以上1.0万円/㎡ 〜 3.0万円/㎡となっており、規模が大きくなるほど単価が下落する傾向です。条件を設定するとの指摘の意味は当方よく分かりませんが、仮にアスベストがあるにもかかわらず、ないものとして評価するというような想定上の条件を付加するのであれば、ガイドライン上、不動産鑑定評価とは出来ず、不動産調査報告書となるかと思いますので、これで実務修習要件を満たすのか判然としません。

業務用ビルの不動産鑑定評価で、建物築年不詳としつつ経過年数10年と判断した根拠が不明との指摘です。これは単純にミスだと思います。建物の場合、建築時の表題登記が未了で、平成に入ってから建物登記をしている登記も極めて少ないですが見かけたことがあります。この場合、築年月日が不明の場合は年月日不詳建築などとなっており、確かに築年は不詳です。この場合は固定資産税の課税台帳に築年が記載されていることがあり、当該年を新築年として建物を評価するということもあります。但し、指摘のあった物件は経過年数が10年と新しく、ここまで新しい建物ですと、登記がないということはほぼないと思います。建築確認も平成以降の建築物で取得していないという物件は私の記憶では1件も見たことがありません。昭和30年代以前の建物ですと建築確認申請台帳から引っ張り出してくることもありますが、平成築だと行政が法令に厳しくなっておりますので新築年がわからないということはまず有り得ないと思います。

居住用賃貸の不動産鑑定評価で、私道について説明がなく、第三者所有の私道の利用権限が不明との指摘です。指摘から推察すると、対象不動産は私道に接面しているようですが、接面道路に関しては不動産鑑定評価書に内容を記載する必要があります。当該私道が建築基準法上の道路であるのか否か、道路法上の道路であるのか否か等、不動産業界では道路は不動産の要であることから、説明をおろそかにしてしまうと、鑑定のみならず売買でも責任追及される可能性があります。道路の付き方一つで建築確認、開発許可等が下りない可能性もあり、その場合、例えば売買で買主が建築出来るものと思って買った土地が、実は道路が問題で建築不可であることが分かったなどと言うこともあるからです。また、記憶に新しいところでは藤沢市善行の土地問題の件でも、現況道路では開発許可が取得出来ない土地にもかかわらず、開発法を適用してしまっているという事態も生じています。（但し、当該条件の付加は行政主導で実施されたのか現在のところ確定していません。）私も道路は特に気を付けておりますが、これからもより一層注意をして、調査、判断をしていきたいと思います。

居住用賃貸の不動産鑑定評価で、物置が越境しているとあるが、その程度等内容について説明がないとの指摘です。物置の所有者が隣地所有者であれば、越境による減価を見てもいいかも知れませんし、仮に境界に争いがある中で、隣地所有者が自用地と判断した土地上に物置を置いているとなると、越境と呼べるのか問題となります。また、対象地所有者が物置所有者で隣地に越境させているとなると、前記同様の問題が生じるかと思います。この他、移転容易な物置なのかも重要です。

オフィス賃貸の不動産鑑定評価で、周知の埋蔵文化財包蔵地であり、届出及び試掘が必要とされているが、具体的な価格への影響可能性について検討されていないとの指摘です。埋蔵文化財包蔵地の場合、行政により調査費用の負担主体が異なりますので、本鑑定評価対象地がどのような地域なのかは判断出来ませんが、試掘調査費用負担が行政側だとすると、価格への影響は試掘調査による時間的ロス程度で済みます。一方、調査費用全て事業者負担だとすると、調査履歴のない土地の場合は、時間的ロスの他に試掘・発掘費用が生じます。この辺りの内容を鑑定評価書に明記し、個別格差を判定する必要があります。

オフィス賃貸の不動産鑑定評価で、有害物質について「特にない」は説明になっていないとの指摘です。記載例としては、以下のものがあります。「吹付アスベストについては、竣工図・目視調査・ヒアリングの結果、竣工年次からみても、その使用可能性は小さいが、アスベスト含有材の使用可能性は否定できない。PCBについても、その使用及び保管の届出はないことを確認した。」 調査した内容を具体的に記載する必要があります。

オフィス賃貸の不動産鑑定評価で、耐震性の判断はＥＲだけでなく建築時期等から独自に行うべきで、問題がないと断定できるか疑問が残るとの指摘です。エンジニアリングレポートは作成各社により内容が異なるようですが、建物に関しては、明らかに建築士の方が鑑定士よりも知識、経験等が上だと思いますので、エンジニアリングレポートに耐震性・遵法性に問題はないとされていれば、内容転記の上で問題ないものと判断したで良いのではないかと思います。勿論、建築時期からの判断は鑑定士も行いますが、建築士は当然、その点はクリアしているはずですので本指摘の意味が正直よく分かりません。残念ながら不動産鑑定士は万能ではありません。万能な方もいらっしゃるのかも知れませんが、不動産関連業務が細部にわたり専門化している現状では、不動産関連士業、企業、技術者等のお力を借りながら不動産鑑定評価業務を遂行するというスタンスが現実的だと思います。例えば開発法における開発想定図にしても、都市計画法の規定のみならず、各市区町村における指導要綱・条例等があり、全て要件を満たした上で作成しなければなりませんが、そうなると、最低、実務として開発許可申請をしたことのある人間でないと、まともな図面は作成できません。机上でざっくりなら当方でも可能ですが、独自に行なわなければ疑問が残るとの視点ですと、殆どの不動産鑑定士は不可能なのではないかと推察します。他にも地下埋設物の撤去費用、擁壁の解体・設置費用等、不動産鑑定士では対応出来ない場面が数多くあります。果たしてこの審査員の先生はこれら全ての実務経験があるとでもいうのでしょうか。

借地権付建物の不動産鑑定評価で、土壌汚染の調査について、電気機器製造の事業所の地歴があり、土壌汚染の可能性を否定できないとしながら、端緒発見されずとしており、矛盾との指摘です。土壌汚染対策法に規定のある特定有害物質は以下のとおりです。第1特定有害物質：四塩化炭素　 1,2-ジクロロエタン　1,1-ジクロロエチレン　シス-1,2-ジクロロエチレン　 1,3-ジクロロプロペン　 ジクロロメタン　 テトラクロロエチレン　1,1,1-トリクロロエタン　 1,1,2-トリクロロエタン　 トリクロロエチレン　 ベンゼン 第2特定有害物質：カドミウム及びその化合物 六価クロム化合物 シアン化合物　 水銀及びその化合物 （アルキル水銀が検出されないこと）　セレン及びその化合物 　 鉛及びその化合物 　砒素及びその化合物 　ふっ素及びその化合物 　ほう素及びその化合物 第3特定有害物質：シマジン　チウラム　チオベンカルブ　PCB　有機りん化合物 業種ごとでは一例として以下のとおり挙げられています。食料品製造業 鉛及びその化合物、ふっ素及びその化合物 繊維工業 1,1,1-トリクロロエタン、トリクロロエチレン、 テトラクロロエチレン、ほう素及びその化合物 木材・木製品製造業 六価クロム化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ほう素及びその化合物 印刷・同関連業 シス1,2-ジクロロエチレン、ジクロロメタン、 1,1,1-トリクロロエタン、トリクロロエチレン、 ベンゼン、六価クロム化合物、鉛及びその化合物、 テトラクロロエチレン、セレン及びその化合物、 砒素及びその化合物 化学工業 四塩化炭素、ジクロロメタン、1,2-ジクロロエタン、 1,1-ジクロロエチレン、シス1,2-ジクロロエチレン、 テトラクロロエチレン、1,1,1-トリクロロエタン、 1,1,2-トリクロロエタン、トリクロロエチレン、ベンゼン、 六価クロム化合物、シアン化合物、水銀及びその化合物、 セレン及びその化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物 農薬工場 1,3-ジクロロプロペン、水銀及びその化合物、 砒素及びその化合物、 鉛及びその化合物 都市ガス工場 ベンゼン、シアン化合物 石油製品・石炭製品製造業 ベンゼン、1,2-ジクロロエタン、1,1,1-トリクロロエタン、 トリクロロエチレン、 テトラクロロエチレン、 六価クロム化合物、 シアン化合物、水銀及びその化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物、 ほう素及びその化合物 プラスチック製品製造業 1,1,1-トリクロロエタン、 鉛及びその化合物 ゴム製品製造業 四塩化炭素、1,1-ジクロロエチレン、 シス-1,2-ジクロロエチレン、テトラクロロエチレン、 トリクロロエチレン、ベンゼン、 鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物 なめし革・同製品・毛皮製造業 テトラクロロエチレン、トリクロロエチレン、 六価クロム化合物、鉛及びその化合物 窯業・土石製品製造業 1,1,1-トリクロロエタン、トリクロロエチレン、 テトラクロロエチレン、 六価クロム化合物、 セレン及びそのその化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物、 ほう素及びその化合物 鉄鋼業 カドミウム及びその化合物、 六価クロム化合物、 鉛及びその化合物、ふっ素及びその化合物、 ほう素及びその化合物、砒素及びその化合物 非鉄金属製造業 1,1-ジクロロエチレン、 シス-1,2-ジクロロエチレン、 1,1,1-トリクロロエタン、 トリクロロエチレン、 テトラクロロエチレン、 セレン及びその化合物、 鉛及びその化合物、砒素及びその化合物 金属製造業 1,1-ジクロロエチレン、シス‐1・2‐ジクロロエチレン、 ジクロロメタン、テトラクロロエチレン、1,1,1-トリクロロエタン、 1,1,2-トリクロロエタン、 トリクロロエチレン、ベンゼン、 カドミウム及びその化合物、六価クロム化合物、シアン化合物、 鉛及びその化合物、砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物、ほう素及びその化合物 一般機械器具製造業 四塩化炭素、 ジクロロメタン、シス-1,2-ジクロロエチレン、 1,1,1-トリクロロエタン、1,1,2-トリクロロエタン、 トリクロロエチレン、テトラクロロエチレン、ベンゼン、 六価クロム化合物、シアン化合物、水銀及びその化合物、 セレン及びその化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物、 ほう素及びその化合物 電気機械器具製造業 四塩化炭素、1,2-ジクロロエタン、1,1-ジクロロエチレン、 シス-1,2-ジクロロエチレン、ジクロロメタン、 テトラクロロエチレン、1,1,1-トリクロロエタン、 トリクロロエチレン、1,3-ジクロロプロペン、ベンゼン、 カドミウム及びその化合物、六価クロム化合物、シアン化合物、 水銀及びその化合物、鉛及びその化合物、 セレン及びその化合物、砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物、ほう素及びその化合物 情報通信機械器具製造業 シス-1,2-ジクロロエチレン、トリクロロエチレン、 水銀及びその化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物 電子部品・デバイス製造業 テトラクロロエチレン、カドミウム及びその化合物、 六価クロム化合物、シアン化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物、 ほう素及びその化合物 輸送用機械器具製造業 1,1-ジクロロエチレン、シス-1,2-ジクロロエチレン、 ジクロロメタン、テトラクロロエチレン、 1,1,1-トリクロロエタン、トリクロロエチレン、ベンゼン、 カドミウム及びその化合物、六価クロム化合物、 シアン化合物、水銀及びその化合物、 鉛及びその化合物、砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物、ほう素及びその化合物 精密機械器具製造業 1,1-ジクロロエチレン、シス-1,2-ジクロロエチレン、 テトラクロロエチレン、1,1,1-トリクロロエチレン、 トリクロロエチレン、カドミウム及びその化合物、 六価クロム化合物、水銀及びその化合物、 セレン及びその化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物、 ほう素及び その化合物 その他の製造業 テトラクロロエチレン、1,1,1-トリクロロエタン、 ペンゼン、六価クロム化合物、シアン化合物、 鉛及びその化合物、砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物、 ほう素及びその化合物 電気業 水銀及びその化合物、鉛及びその化合物 ガス業 1,2-ジクロロエタン、ベンゼン、シアン化合物、 水銀及びその化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物、 ほう素及びその化合物 倉庫業 ふっ素及びその化合物 運輪附帯するサービス業 ベンゼン、鉛及びその化合物 建築材料・鉱物・金属材料等卸売業 鉛及びその化合物 その他の卸売業 ベンゼン、鉛及びその化合物 各種商品小売業 ベンゼン 家具・じゅう器・機械器具小売業 ふっ素及びその化合物 その他の小売業 ベンゼン、鉛及びその化合物 医療業 水銀及びその化合物、カドミニウム及びその化合物、 ふっ素及びその化合物、ほう素及びその化合物、 砒素及びその化合物 学校教育 六価クロム化合物、水銀及びその化合物、 鉛及びその化合物、砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物 学術・開発研究機関 六価クロム化合物、水銀及びその化合物、 鉛及びその化合物、砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物 洗濯業 1,2-ジクロロエチレン、シス‐1・2‐ジクロロエチレン、 1,1,1-トリクロロエタン、 テトラクロレチレン、 トリクロロエチレン、鉛及びその化合物 その他の生活関連サービス業 ベンゼン、鉛及びその化合物 廃棄物処理業 鉛及びその化合物、砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物、ほう素及びその化合物 自動車整備業 ベンゼン、鉛及びその化合物、砒素及びその化合物 機械等修理業 鉛及びその化合物 その他の事業サービス業 ベンゼン その他 四塩化炭素、1,2-ジクロロエタン、 シス-1,2-ジクロロエチレン、テトラクロロエチレン、 1,1,1-トリクロロエタン、 トリクロロエチレン、 ベンゼン、 カドミウム及びその化合物、六価クロム化合物、 シアン化合物、水銀及びその化合物、 アルキン水銀、 セレン及びその化合物、鉛及びその化合物、 砒素及びその化合物、ふっ素及びその化合物、 ほう素及びその化合物、ポリ塩化ビフェニル（PCB） 対象地は電気機器製造の事業所跡地のようですので、上記の電気機械器具製造業にほぼ該当するものと思われ、 四塩化炭素、1,2-ジクロロエタン、1,1-ジクロロエチレン、 シス-1,2-ジクロロエチレン、ジクロロメタン、 テトラクロロエチレン、1,1,1-トリクロロエタン、 トリクロロエチレン、1,3-ジクロロプロペン、ベンゼン、 カドミウム及びその化合物、六価クロム化合物、シアン化合物、 水銀及びその化合物、鉛及びその化合物、 セレン及びその化合物、砒素及びその化合物、 ふっ素及びその化合物、ほう素及びその化合物 の土壌汚染端緒は認められている可能性があります。 なお、土壌汚染を確定させるためには、概況調査・詳細調査が必要となります。

不動産鑑定評価全般について、取引事例の規模に相当の開差があるが、規模格差について検討されていないとの指摘です。実務を経験している方なら誰しも悩んだ経験があるかと思いますが、大規模画地や商業地等は取引事例が少なく、どうしても規模がまちまちになってしまうことがあります。この場合は、本指摘にあるとおり、規模格差を修正することで対応しますが、本来的には対象地とほぼ同一規模、同一法令上の制限の事例により取引事例比較法を適用することが原則です。また、大規模画地に関して、国土交通省、都道府県ともに、開発素地の標準地が設定していただけていないため、規準自体が精度の低い状況となっております。同じような標準地も多いため、それを開発素地の標準地と交換してもらえればと思います。

工業地の不動産鑑定評価で、対象不動産の中間に水路が介在することの減価への言及がないとの指摘です。水路の幅や所有者、暗渠なのか否かが分かりませんが、国・地方公共団体が管理する場合は払い下げの可否が価格へ影響します。つまり、払い下げを認める水路なら、当該水路の払い下げ価格分を減価すればいいのですが、払い下げが認められない場合は、対象地は継続的に敷地を分断された形で所有・管理せねばならず、下落幅をより大きく見る必要があるかと思います。

工業地の不動産鑑定評価で、個別分析では、増減価要因の内訳は「なし」とされているのに、比準価格の格差修正の画地条件で増減価しているとの指摘です。これは単なるミスであり、私も結構やってしまいます。不動産鑑定評価書の流れからすれば、個別分析後、比準価格算出となりますが、私の場合は、個別分析として挙げた増減価要因の数値を、比準価格の格差修正（ここでは標準化補正のことを指していると解釈致しました。）では異なった数値を当てはめてしまっていることがあります。結局のところ、ミスを防ぐには、見直ししかありません。時間がない場合は特に注意しなければなりませんが。。。

工業地の不動産鑑定評価で、標準画地の半分の規模であるが格差修正が特になく、また説明もないとの指摘です。国土交通省監修の土地価格比準表によれば、大工場地域、中小工場地域いずれの個別的要因比準表にも、画地条件の細項目に「地積」があり、抽象的な表現ではありますが、「普通」「やや劣る」「劣る」の三分類により格差判定をすることとなっております。標準画地は不動産鑑定評価においては「普通」と判断されますので、本指摘対象地は「やや劣る」「劣る」のいずれかになるかと思います。本工業地の最有効使用は分かりませんが、工場運営を前提と考えると、規模が小さいと生産量も落ちると考えられますので、当然土地の収益力も半減します。このような収益力の減少等を格差に考慮し、かつ不動産鑑定評価書で説明するよう求められているのだと思います。