不動産の遺産分割と不動産鑑定評価

遺産分割のための不動産鑑定のご相談は神奈川鑑定の不動産鑑定士が承ります。遺産分割とは、共同相続の場合において、相続分に応じて遺産を分割し、各相続人の単独財産にすることです。
遺産分割には大きく分けて、次の三つの分割方法があります。(共有物分割も同じ)

  • 現物分割・・・読んで字の如く、まさに不動産自体を分割することです。土地の場合は分筆で対応可能ですが、建物の分割は対応困難なケースがあります。
  • 代償分割・・・不動産を売却したものと仮定して、その売買代金を基準に相続分を算定し、金銭で解決する方法です。
  • 換価分割・・・これはまさに、不動産の売買代金により解決する方法です。

不動産鑑定評価においては、遺産分割として不動産を分割(現物分割・代償分割)する際、不動産の適正時価が必要となる場合に利用されます。
換価分割の場合は、実際に不動産を売りに出しますので、売買代金で問題になることは少ないかと思われます。
また、不動産鑑定の価格時点は相続開始時ではなく、遺産分割時が原則となっております。
これは、不動産価格は変動するものであり、遺産分割協議がこじれ、何年も経過してしまったなどと言う場合、未だ処分権を持たない(所有権移転を受けていない)相続開始時点で評価するのは、不適切と考えられているからです。
判例には、遺産分割により不動産の権利を取得した相続人は、登記を経なければ、分割後に権利を取得した第三者に対し、対抗することができないとするものがあります。
しかしながら、遺産分割は相続人全員の合意がなされれば、必ずしも等価で分割する必要はないため、遺産分割協議の場での参考資料として利用するために、相続開始時を価格時点として不動産鑑定を利用されるということもあります。(神奈川鑑定でも実績あり。)

神奈川鑑定の対処法

  • 一般不動産鑑定評価(120,000円〜無料お見積り)・・・調停、審判(裁判)段階等

なお、遺産分割で用いることの出来る価格に関しましては、法律による制限はございません。

つまり、当事者間で合意が形成出来れば、どの価格を用いようと問題はございません。

大まかな目安として、以下の表をご参考いただけますと幸いです。

 

低い←評価額→高い
固定資産税評価額(公示価格の約70%) 相続税路線価(公示価格の約80%) 不動産鑑定評価額(公示価格ベース) 不動産業者査定額(実勢価格ベース)

不動産の遺産分割でお悩みでしたら、神奈川鑑定の不動産鑑定士にお気軽にご相談下さい。お客様の状況に応じて、お話しさせていただきます。