Q3不動産鑑定評価に必要となる書類を教えて下さい。

A3

不動産鑑定評価を実施する場合に必要となる書類・図面は概ね以下のとおりです。

絶対必要書類・図面 (納税通知書以外はこちらで取得出来ます。お気軽にご相談下さい。)

 

 

  • 納税通知書(固定資産税・都市計画税)

→不動産を特定する際、大変便利な書類です。お客様の中には登記関連資料や住宅地図をお持ちでない方もいらっしゃるため、その場合はこの納税通知書があれば土地地番建物家屋番号等、必要記載事項が網羅されておりますので優先してご用意をお願いしている書類です。また、第三者では委任状等がない限り、取得不能な書類です。この他、収益還元法等の適用の際、総費用算出の必要がありますが、この納税通知書があれば記載金額をそのまま流用出来ることが多いため、鑑定評価額の算出にも大変有用な書類です。

 

  • 全部事項証明書(登記簿謄本)

→不動産業界内では「とうほん」「とうきぼ」と言っているものですが、正しくはコンピューターに記録されたデータから作成された書類を「全部事項証明書」、法務局備付の簿冊からコピーした書類を「登記簿謄本」と言います。

法務局によりコンピューター化されている所とそうでない所があって、法務局ごとに書類に違いがあります。

この書類には不動産の所有者やその不動産に付いている権利(例:住宅ローンのため、金融機関がつけた抵当権)、また、土地であれば地積、建物であれば床面積などが記載されています。

この書類に記載された地積、床面積を原則として鑑定評価を行いますが、土地、建物いずれも現在の地積、床面積と全部事項証明書(登記簿謄本)記載の地積、床面積が異なっている場合があり、注意を要します。

この他様々な権利が鑑定評価をする不動産に付いている場合があり、この権利の関係をしっかり把握しないと不動産鑑定評価は出来ません。そのためにもどうしても必要となる書類なのです。

料金は土地の場合、1筆(「ひとふで」と読みます。)ごとに1,000700円(平成23年4月1日より300円値下げかつ登記印紙から原則収入印紙へ変更)、建物は1家屋番号(建物にはそれぞれ家屋番号と言う番号が振られています。)ごとに1,000円700円(平成23年4月1日より300円値下げかつ登記印紙から原則収入印紙へ変更)必要です。

 

 

  • 住宅地図

→この図面は、不動産がどの場所にあるのか、現在の状況を把握するために必要となります。住居表示が実施されている地域には住居表示が記載されています。

但し、地図会社により精度に差があるため、注意が必要です。

また、個人情報の関係で名前の記載まである住宅地図の扱いには慎重にならざるを得なくなりました。

料金は地図会社により差がありますが、例として大手地図会社などは1枚525円で住宅地図のダウンロードサービスを実施しているところがあります。

 

 

  • 公図

→この図面は先の住宅地図とは違い、法務局に備え付けられている書類で、土地の位置や形状を表す図面であり、地番という番号が振られている図面です。

全部事項証明書(登記簿謄本)のところで説明した地積は、この公図に振られた地番毎に記載されているため、全部事項証明書(登記簿謄本)と公図の照合は絶対に必要な作業です。

但し、この図面も地域により精度に差があり、大幅に精度が欠けている地域は「公図混乱地域」と呼ばれ、区分されているほどです。

料金は、1枚500円です。

 

 

  • 地積測量図

→この図面も法務局に備え付けてある図面で、いわゆる土地の測量図です。

土地の面積(つまり地積)の数量、面積の求め方、形状などが示されており、この地積測量図と先の公図、住宅地図を使って、現地の照合作業をします。

但し、古い土地(例:地主の土地で先祖代々、精度の高い測量を実施した経緯がない土地)などは、地積測量図がない土地もあり、厄介です。

というのも土地の価格は大雑把に言ってしまうと、単価×数量=価格なのですが、この数量がまともに把握できないということになると、価格の出しようがないからです。

このような土地は土地家屋調査士や測量士など測量の専門家に依頼して現在の測量技術で地積を出してもらうことになりますが、測量費用が多額になってしまう場合や境界に争いがあって、測量出来ないもしくは測量に多大な時間を要することもままあり、鑑定評価どころではなくなる危険性があります。

料金は、1筆ごとに500円です。

 

  • 建物図面・各階平面図(建物がある場合)

→この図面も法務局に備え付けてある図面で、通常は用紙の左側半分が各階平面図、用紙の右側半分が建物図面となっており、各階平面図には建物の形や床面積の算出方法、建物図面には敷地との位置関係等が記されています。

この建物図面・各階平面図と地積測量図、公図、住宅地図を使って、現地の照合作業をします。

また、全部事項証明書(登記簿謄本)に記載された床面積と各階平面図記載の床面積、現場の建物の床面積の照合等にも必要となります。

料金は、1家屋番号(建物にはそれぞれ家屋番号と言う番号が振られています。)ごとに500円必要です。

 

  • 道路台帳

→この図面は市役所等で取得する図面で、不動産鑑定評価をする土地が接している道路が公道なのか私道なのか区別するためと道路の幅員(「ふくいん」と読みます。いわゆる道路はばのことです。)を確認するために利用します。

道路が国道、都道府県道、市町村道等により、取得する役所が異なります。

なお、道路査定(簡単に言ってしまうと、道路の測量)が済んでいない道路の場合は、この道路台帳がないため、注意を要します。

料金は役所により異なりますが、概ね1枚300円程度です。

 

 

  • 上水道配管図

→これは、上水道管(水道水で使う水を供給する管のこと。)の配管位置等を示した図面で、主に水道局で取得します。

但し、配管全てを行政機関が正確に把握している訳ではないため、場所によっては、配管が分からない時もあります。

また、他人所有の土地を経由して埋設されている場合があり、当事者間でどのような取り決めをしているのか、覚書等の書面を取り交わしている場合は、その内容等も正確に把握する必要があります。

この図面も住宅地図と同じく個人情報の関係でご近所の名前を黒塗りしてから提供されるようになりました。

料金はコピー代程度のところが多いです。

 

 

  • 下水道台帳

→これは、公共下水道の整備状況が分かる図面で、マンホールの位置などが記されています。

但し、役所により図面が異なります。

また、水道が整備されていない地域では浄化槽という下水を処理して排水する装置を利用している地域もあります。

一般に、公共下水道と比較すると、浄化槽は処理能力が劣ると考えられているため、不動産鑑定評価で正確に格差をつけられるように調査する必要があります。

しかし、この下水道台帳も先の上水道配管図と同じく、行政機関が正確に全てを把握している訳ではないため、関係者等からのヒアリングが必要となる場合があります。

料金はコピー代程度のところが多いです。

 

 

  • ガス配管図

→これは不動産鑑定評価をする土地が接している道路に埋設されている都市ガスの管の口径や配置状況等が示された図面で、例えば東京ガスの場合は、インターネットでIDとパスワードを登録しておけば、無料で取得できる図面です。

但し、ガス管の引き込み状況を詳細に知るためには、別途専門部署へ出向き、調査する必要があります。

 

この他、建物が鑑定評価対象の場合は建築確認関連書類、接面道路が位置指定道路の場合は位置指定図等、対象不動産の種別及び類型により異なります。

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