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不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準
平成14年7月3日全部改正
平成19年4月2日一部改正
国土交通省


目次
総論
第1章不動産の鑑定評価に関する基本的考察

第1節不動産とその価格
第2節不動産とその価格の特徴
第3節不動産の鑑定評価
第4節不動産鑑定士の責務

第2章不動産の種別及び類型

第1節不動産の種別
第2節不動産の類型

第3章不動産の価格を形成する要因

第1節一般的要因
第2節地域要因
第3節個別的要因

第4章不動産の価格に関する諸原則

第5章鑑定評価の基本的事項

第1節対象不動産の確定
第2節価格時点の確定
第3節鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定

第6章地域分析及び個別分析

第1節地域分析
第2節個別分析

第7章鑑定評価の方式

第1節価格を求める鑑定評価の手法
第2節賃料を求める鑑定評価の手法

第8章鑑定評価の手順

第1節鑑定評価の基本的事項の確定
第2節処理計画の策定
第3節対象不動産の確認
第4節資料の収集及び整理
第5節資料の検討及び価格形成要因の分析
第6節鑑定評価方式の適用
第7節試算価格又は試算賃料の調整
第8節鑑定評価額の決定
第9節鑑定評価報告書の作成

第9章鑑定評価報告書

第1節鑑定評価報告書の作成指針
第2節記載事項
第3節附属資料

各論

第1章価格に関する鑑定評価

第1節土地
第2節建物及びその敷地
第3節建物

第2章賃料に関する鑑定評価

第1節宅地
第2節建物及びその敷地

第3章証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

第1節証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢
第2節処理計画の策定
第3節証券化対象不動産の個別的要因の調査等
第4節DCF法の適用等
附則

総論
第1章不動産の鑑定評価に関する基本的考察
不動産の鑑定評価とはどのようなことであるか、それは何故に必要であるか、われわれ
の社会においてそれはどのような役割を果たすものであるか、そしてこの役割の具体的な
担当者である不動産鑑定士及び不動産鑑定士補(以下「不動産鑑定士」という。)に対し
て要請されるものは何であるか、不動産鑑定士は、まず、これらについて十分に理解し、
体得するところがなければならない。
第1節不動産とその価格
不動産は、通常、土地とその定着物をいう。土地はその持つ有用性の故にすべての国
民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。そして、この土地を我々人間が各
般の目的のためにどのように利用しているかという土地と人間との関係は、不動産のあ
り方、すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということ
に具体的に現れる。
この不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によっ
て決定されるとともに経済価値の本質を決定づけている。一方、この不動産のあり方は、
その不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定されて
いる。
不動産の価格は、一般に、
(1)その不動産に対してわれわれが認める効用
(2)その不動産の相対的稀少性
(3)その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したもので
ある。そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会
的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。不動産の価格とこれらの
要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標と
してこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。
第2節不動産とその価格の特徴
不動産が国民の生活と活動に組み込まれどのように貢献しているかは具体的な価格と
して現れるものであるが、土地は他の一般の諸財と異なって次のような特性を持ってい
る。
(1)自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性(非移動性)、永続性(不変性)、
不増性、個別性(非同質性、非代替性)等を有し、固定的であって硬直的である。
(2)人文的特性として、用途の多様性(用途の競合、転換及び併存の可能性)、併合及
び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等を有し、可変的であって伸縮的で
ある。
不動産は、この土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件及び人文的条件を与件
として利用され、その社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。そして、これ
らの諸条件の変化に伴って、その利用形態並びにその社会的及び経済的な有用性は変化
する。
不動産は、また、その自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にすることに
よって、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域と
の間に、依存、補完等の関係に及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に協
働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性
を発揮するものである(不動産の地域性)。
このような地域には、その規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められ
るが、そのいずれもが、不動産の集合という意味において、個別の不動産の場合と同様
に、特定の自然的条件及び人文的条件との関係を前提とする利用のあり方の同一性を基
準として理解されるものであって、他の地域と区別されるべき特性をそれぞれ有すると
ともに、他の地域との間に相互関係にたち、この相互関係を通じて、その社会的及び経
済的位置を占めるものである(地域の特性)。
このような不動産の特徴により、不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と
異なって、およそ次のような特徴を指摘することができる。
(1)不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、
その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、
いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。
(2)不動産の価格(又は賃料)は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価
又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存す
る場合には、それぞれの権利利益について、その価格(又は賃料)が形成され得る。
(3)不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮小、集中拡散、発展
衰退等の変化の過程にあるものであるから、不動産の利用形態が最適なものであるか
どうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどう
か、これらは常に検討されなければならない。したがって、不動産の価格(又は賃料)
は、通常、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。今日の価格(又は
賃料)は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に変化の過程にあるも
のである。
(4)不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常
であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引
価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。した
がって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動
が必要となるものである。
第3節不動産の鑑定評価
このように一般の諸財と異なる不動産についてその適正な価格を求めるためには、鑑
定評価の活動に依存せざるを得ないこととなる。
不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をも
って表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の中で、その不動
産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することであって、
(1)鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識の上に、
(2)必要とする関連資料を十分に収集して、これを整理し、
(3)不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則についての十分な理
解のもとに、
(4)鑑定評価の手法を駆使して、その間に、
(5)既に収集し、整理されている関連諸資料を具体的に分析して、対象不動産に及ぼす
自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断し、
(6)対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示する
ものである。
この判断の当否は、これら各段階のそれぞれについての不動産鑑定士の能力の如何及
びその能力の行使の誠実さの如何に係るものであり、また、必要な関連諸資料の収集整
理の適否及びこれらの諸資料の分析解釈の練達の程度に依存するものである。したがっ
て、鑑定評価は、高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが
有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、初めて合理的
であって、客観的に論証できるものとなるのである。
不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成さ
れるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に
代表されるように、練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから、このよう
な意味において、不動産の鑑定評価とは、不動産の価格に関する専門家の判断であり、
意見であるといってよいであろう。
それはまた、この社会における一連の価格秩序のなかで、対象不動産の価格の占める
適正なあり所を指摘することであるから、その社会的公共的意義は極めて大きいといわ
なければならない。
第4節不動産鑑定士の責務
土地は、土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われ
るべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士は、
このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければなら
ない。
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を担当する者として、十分に能力のある専門家と
しての地位を不動産の鑑定評価に関する法律によって認められ、付与されるものである。
したがって、不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責
務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報
いなければならない。
そのためには、まず、不動産鑑定士は、同法に規定されているとおり、良心に従い、
誠実に不動産の鑑定評価を行い、専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為
をしてはならないとともに、正当な理由がなくて、その職務上取り扱ったことについて
知り得た秘密を他に漏らしてはならないことはいうまでもなく、さらに次に述べる事項
を遵守して資質の向上に努めなければならない。
(1)高度な知識と豊富な経験と的確な判断力とが有機的に統一されて、初めて的確な鑑
定評価が可能となるのであるから、不断の勉強と研鑚とによってこれを体得し、鑑定
評価の進歩改善に努力すること。
(2)依頼者に対して鑑定評価の結果を分かり易く誠実に説明を行い得るようにするとと
もに、社会一般に対して、実践活動をもって、不動産の鑑定評価及びその制度に関す
る理解を深めることにより、不動産の鑑定評価に対する信頼を高めるよう努めること。
(3)不動産の鑑定評価に当たっては、自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由
にかかわらず、公平妥当な態度を保持すること。
(4)不動産の鑑定評価に当たっては、専門職業家としての注意を払わなければならない
こと。
(5)自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、又は縁故
若しくは特別の利害関係を有する場合等、公平な鑑定評価を害する恐れのあるときは、
原則として不動産の鑑定評価を引き受けてはならないこと。
第2章不動産の種別及び類型
不動産の鑑定評価においては、不動産の地域性並びに有形的利用及び権利関係の態様に
応じた分析を行う必要があり、その地域の特性等に基づく不動産の種類ごとに検討するこ
とが重要である。
不動産の種類とは、不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示す
ものであり、この不動産の種別及び類型が不動産の経済価値を本質的に決定づけるもので
あるから、この両面の分析をまって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能となるもの
である。
不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類
型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。
第1節不動産の種別
Ⅰ 地域の種別
地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の
敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的
と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。さらに住
宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた
細分化が考えられる。
農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、
経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されること
が、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
なお、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他
の種別の地域へと転換しつつある地域及び宅地地域、農地地域等のうちにあって、細
分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地
域があることに留意すべきである。
Ⅱ 土地の種別
土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林
地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。
宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分さ
れる。この場合において、住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいい、商業地とは
商業地域のうちにある土地をいい、工業地とは工業地域のうちにある土地をいう。
農地とは、農地地域のうちにある土地をいう。
林地とは、林地地域のうちにある土地(立木竹を除く。)をいう。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域
から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、
農地見込地等に分けられる。
移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域か
ら他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう。
第2節不動産の類型
宅地並びに建物及びその敷地の類型を例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 宅地
宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地
権、底地、区分地上権等に分けられる。
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していな
い宅地をいう。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者
に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付
着していない宅地をいう。
借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく借地権(建物の所有
を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいう。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をい
う。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定
された地上権をいう。
Ⅱ 建物及びその敷地
建物及びその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の
建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等
に分けられる。
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、
その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及
びその敷地をいう。
貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物
が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借
地権をいう。
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規
定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分
及び同条第6項に規定する敷地利用権をいう。
第3章不動産の価格を形成する要因
不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、不動産の効用及
び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産
の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も
常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価
格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因
間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
第1節一般的要因
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を
与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大
別される。
一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 自然的要因
1.地質、地盤等の状態
2.土壌及び土層の状態
3.地勢の状態
4.地理的位置関係
5.気象の状態
Ⅱ 社会的要因
1.人口の状態
2.家族構成及び世帯分離の状態
3.都市形成及び公共施設の整備の状態
4.教育及び社会福祉の状態
5.不動産の取引及び使用収益の慣行
6.建築様式等の状態
7.情報化の進展の状態
8.生活様式等の状態
Ⅲ 経済的要因
1.貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
2.財政及び金融の状態
3.物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
4.税負担の状態
5.企業会計制度の状態
6.技術革新及び産業構造の状態
7.交通体系の状態
8.国際化の状態
Ⅳ 行政的要因
1.土地利用に関する計画及び規制の状態
2.土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
3.宅地及び住宅に関する施策の状態
4.不動産に関する税制の状態
5.不動産の取引に関する規制の状態
第2節地域要因
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各
地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要
因をいう。
Ⅰ 宅地地域
1.住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
(1)日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
(2)街路の幅員、構造等の状態
(3)都心との距離及び交通施設の状態
(4)商業施設の配置の状態
(5)上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
(6)情報通信基盤の整備の状態
(7)公共施設、公益的施設等の配置の状態
(8)汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
(9)洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
(10)騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
(11)各画地の面積、配置及び利用の状態
(12)住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
(13)眺望、景観等の自然的環境の良否
(14)土地利用に関する計画及び規制の状態
2.商業地域
前記1.に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示す
れば、次のとおりである。
(1)商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
(2)商業背後地及び顧客の質と量
(3)顧客及び従業員の交通手段の状態
(4)商品の搬入及び搬出の利便性
(5)街路の回遊性、アーケード等の状態
(6)営業の種別及び競争の状態
(7)当該地域の経営者の創意と資力
(8)繁華性の程度及び盛衰の動向
(9)駐車施設の整備の状態
(10)行政上の助成及び規制の程度
3.工業地域
前記1.に掲げる地域要因のほか、工業地域特有の地域要因の主なものを例示す
れば、次のとおりである。
(1)幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況
(2)労働力確保の難易
(3)製品販売市場及び原材料仕入市場との位置関係
(4)動力資源及び用排水に関する費用
(5)関連産業との位置関係
(6)水質の汚濁、大気の汚染等の公害の発生の危険性
(7)行政上の助成及び規制の程度
Ⅱ 農地地域
農地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
1.日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
2.起伏、高低等の地勢の状態
3.土壌及び土層の状態
4.水利及び水質の状態
5.洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
6.道路等の整備の状態
7.集落との位置関係
8.集荷地又は産地市場との位置関係
9.消費地との距離及び輸送施設の状態
10.行政上の助成及び規制の程度
Ⅲ 林地地域
林地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
1.日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
2.標高、地勢等の状態
3.土壌及び土層の状態
4.林道等の整備の状態
5.労働力確保の難易
6.行政上の助成及び規制の程度
なお、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換し、又は移行しつつある地域につ
いては、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域の地域要因
をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移
行前の種別の地域の地域要因をより重視すべきである。
第3節個別的要因
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をい
う。個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられる。
Ⅰ 土地に関する個別的要因
1.宅地
(1)住宅地
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 日照、通風及び乾湿
③ 間口、奥行、地積、形状等
④ 高低、角地その他の接面街路との関係
⑤ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑥ 接面街路の系統及び連続性
⑦ 交通施設との距離
⑧ 商業施設との接近の程度
⑨ 公共施設、公益的施設等との接近の程度
⑩ 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
⑪ 隣接不動産等周囲の状態
⑫ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑬ 情報通信基盤の利用の難易
⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑮ 土壌汚染の有無及びその状態
⑯ 公法上及び私法上の規制、制約等
(2)商業地
商業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 商業地域の中心への接近性
⑦ 主要交通機関との接近性
⑧ 顧客の流動の状態との適合性
⑨ 隣接不動産等周囲の状態
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
(3)工業地
工業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性
⑦ 幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係
⑧ 電力等の動力資源の状態及び引込の難易
⑨ 用排水等の供給・処理施設の整備の必要性
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
2.農地
農地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
(1)日照、乾湿、雨量等の状態
(2)土壌及び土層の状態
(3)農道の状態
(4)灌漑排水の状態
(5)耕うんの難易
(6)集落との接近の程度
(7)集荷地との接近の程度
(8)災害の危険性の程度
(9)公法上及び私法上の規制、制約等
3.林地
林地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
(1)日照、乾湿、雨量等の状態
(2)標高、地勢等の状態
(3)土壌及び土層の状態
(4)木材の搬出、運搬等の難易
(5)管理の難易
(6)公法上及び私法上の規制、制約等
4.見込地及び移行地
見込地及び移行地については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移
行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきであるが、転換又は移行
の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要
因をより重視すべきである。
Ⅱ 建物に関する個別的要因
建物に関する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
1.建築(新築、増改築又は移転)の年次
2.面積、高さ、構造、材質等
3.設計、設備等の機能性
4.施工の質と量
5.耐震性、耐火性等建物の性能
6.維持管理の状態
7.有害な物質の使用の有無及びその状態
8.建物とその環境との適合の状態
9.公法上及び私法上の規制、制約等
Ⅲ 建物及びその敷地に関する個別的要因
前記Ⅰ及びⅡに例示したもののほか、建物及びその敷地に関する個別的要因の主な
ものを例示すれば、敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、建物と敷地の
規模の対応関係等建物等と敷地との適応の状態がある。
さらに、賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その
主なものを例示すれば、次のとおりである。
1.借主の状況及び賃貸借契約の内容
2.貸室の稼働状況
3.修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態
第4章不動産の価格に関する諸原則
不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響
を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこ
に基本的な法則性を認めることができる。不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成
過程を追究し、分析することを本質とするものであるから、不動産の経済価値に関する適
切な最終判断に到達するためには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性を認識し、
かつ、これらを具体的に現した以下の諸原則を活用すべきである。
これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものであるが、鑑定評価の立場からこれ
を認識し、表現したものである。
なお、これらの原則は、孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連し
ているものであることに留意しなければならない。

Ⅰ 需要と供給の原則
一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、そ
の価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。
不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動
産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給及び
価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。
Ⅱ 変動の原則
一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。
不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過
程において形成されるものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価
格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的
に把握すべきである。特に、不動産の最有効使用(Ⅳ参照)を判定するためには、こ
の変動の過程を分析することが必要である。
Ⅲ 代替の原則
代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響
を及ぼして定まる。
不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。
Ⅳ 最有効使用の原則
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(以
下「最有効使用」という。)を前提として把握される価格を標準として形成される。
この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使
用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいてい
るものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が
十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せ
が均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するた
めには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。
Ⅵ 収益逓増及び逓減の原則
ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、
増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。
この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。
Ⅶ 収益配分の原則
土地、資本、労働及び経営(組織)の各要素の結合によって生ずる総収益は、これ
らの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経
営(組織)に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、
土地に帰属するものである。
Ⅷ 寄与の原則
不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全
体の価格に影響を及ぼす。
この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判
定等に有用である。
Ⅸ 適合の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境
に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するため
には、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。
Ⅹ 競争の原則
一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを
消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動
産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格
は、このような競争の過程において形成される。
ⅩⅠ 予測の原則
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左
右される。
第5章鑑定評価の基本的事項
不動産の鑑定評価に当たっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点及び価格又
は賃料の種類を確定しなければならない。
第1節対象不動産の確定
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる土地又は建物等
を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利
を確定する必要がある。
対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することで
あり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該
不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定され
るべきものである。
Ⅰ 対象確定条件
対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件という。
対象確定条件は、対象不動産(依頼内容に応じて次のような条件により定められた
不動産をいう。)の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権
利の態様に関する事項を確定するために必要な条件である。
1.不動産が土地のみの場合又は土地及び建物等の結合により構成されている場合に
おいて、その状態を所与として鑑定評価の対象とすること。
2.不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地の
みを建物等が存しない独立のもの(更地)として鑑定評価の対象とすること(この
場合の鑑定評価を独立鑑定評価という。)。
3.不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を
所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること(この場合の鑑定
評価を部分鑑定評価という。)。
4.不動産の併合又は分割を前提として、併合後又は分割後の不動産を単独のものと
して鑑定評価の対象とすること(この場合の鑑定評価を併合鑑定評価又は分割鑑定
評価という。)。
Ⅱ 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件
対象確定条件により確定された対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に
係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を付加する場
合があるが、この場合には、依頼により付加する想定上の条件が実現性、合法性、関
係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当なものでなけれ
ばならない。
一般に、地域要因について想定上の条件を付加することが妥当と認められる場合は、
計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られ
る。
第2節価格時点の確定
価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定
の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を
行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格
時点という。また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとし
てその期間の期首となる。
価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合(現在時点)、過去の
場合(過去時点)及び将来の場合(将来時点)に分けられる。
第3節鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定
不動産鑑定士による不動産の鑑定評価は、不動産の適正な価格を求め、その適正な価
格の形成に資するものでなければならない。
Ⅰ 価格
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価
の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるの
で、依頼目的及び条件に即して価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。な
お、評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない場合があることに留意し
なければならない。
1.正常価格
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理
的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な
価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条
件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
(1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。
なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件
を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必
要となる通常の知識や情報を得ていること。
③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしているこ
と。
④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること。
(2)取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したり
するような特別なものではないこと。
(3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。
2.限定価格
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産と
の併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念
の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に
限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示す
る価格をいう。
限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
(1)借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
(2)隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
(3)経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合
3.特定価格
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景
とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不
動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
(1)資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評
価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
(2)民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
(3)会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした
価格を求める場合
4.特殊価格
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用
現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物
又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、
その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。
Ⅱ 賃料
不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料である
が、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定賃料を求めることができる場合がある
ので、依頼目的及び条件に即してこれを適切に判断し、明確にすべきである。
1.正常賃料
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等(賃借権
若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。)
の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)をいう。
2.限定賃料
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約に
おいて成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料(新規賃料)をいう。
限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。
(1)隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
(2)経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
3.継続賃料
継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立する
であろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。
第6章地域分析及び個別分析
対象不動産の地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一
般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要で
ある。
第1節地域分析
Ⅰ 地域分析の意義
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのよう
な特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及び
それらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのよう
な影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
Ⅱ 地域分析の適用
1.地域及びその特性
地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域(以下「用
途的地域」という。)、すなわち近隣地域及びその類似地域と、近隣地域及びこれと
相関関係にある類似地域を含むより広域的な地域、すなわち同一需給圏である。
また、近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な標準的使用
に具体的に現れるが、この標準的使用は、利用形態からみた地域相互間の相対的位
置関係及び価格形成を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動
産のそれぞれについての最有効使用を判定する有力な標準となるものである。
なお、不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域
要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係
る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向
とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。
(1)用途的地域
① 近隣地域
近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と
内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、
工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを
中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形
成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
近隣地域は、その地域の特性を形成する地域要因の推移、動向の如何によっ
て、変化していくものである。
② 類似地域
類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、
その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的に
まとまりを持つものである。この地域のまとまりは、近隣地域の特性との類似
性を前提として判定されるものである。
(2)同一需給圏
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成に
ついて相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。そ
れは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域
等の存する範囲を規定するものである。
一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにか
かわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である
不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響
を及ぼすものである。
また、近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であって
も、同一需給圏内に存し対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づい
て、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある。
同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって
その地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて需
要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要がある。
同一需給圏の判定に当たって特に留意すべき基本的な事項は、次のとおりであ
る。
① 宅地
ア住宅地
同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向があ
る。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。
なお、地域の名声、品位等による選好性の強さが同一需給圏の地域的範囲
に特に影響を与える場合があることに留意すべきである。
イ商業地
同一需給圏は、高度商業地については、一般に広域的な商業背後地を基礎
に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があ
り、したがって、その範囲は高度商業地の性格に応じて広域的に形成される
傾向がある。
また、普通商業地については、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商
業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地
縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。
ウ工業地
同一需給圏は、港湾、高速交通網等の利便性を指向する産業基盤指向型工
業地等の大工場地については、一般に原材料、製品等の大規模な移動を可能
にする高度の輸送機関に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向が
あり、したがって、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある。
また、製品の消費地への距離、消費規模等の市場接近性を指向する消費地
指向型工業地等の中小工場地については、一般に製品の生産及び販売に関す
る費用の経済性に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向がある。
エ移行地
同一需給圏は、一般に当該土地が移行すると見込まれる土地の種別の同一
需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、移行前の土
地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。
② 農地
同一需給圏は、一般に当該農地を中心とする通常の農業生産活動の可能な地
域の範囲内に立地する農業経営主体を中心とするそれぞれの農業生産活動の可
能な地域の範囲に一致する傾向がある。
③ 林地
同一需給圏は、一般に当該林地を中心とする通常の林業生産活動の可能な地
域の範囲内に立地する林業経営主体を中心とするそれぞれの林業生産活動の可
能な地域の範囲に一致する傾向がある。
④ 見込地
同一需給圏は、一般に当該土地が転換すると見込まれる土地の種別の同一需
給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、転換前の土地の
種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。
⑤ 建物及びその敷地
同一需給圏は、一般に当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向が
あるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代
替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該敷地の用途に応じた同一
需給圏の範囲と一致しない場合がある。
2.対象不動産に係る市場の特性
地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏
における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の
利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握する
ことが重要である。あわせて同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握する
必要がある。
また、把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に反
映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における
各種の判断においても反映すべきである。
第2節個別分析
Ⅰ 個別分析の意義
不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準とし
て形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効
使用を判定する必要がある。個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の
利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効
使用を判定することをいう。
Ⅱ 個別分析の適用
1.個別的要因の分析上の留意点
個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているものであるため、
個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別
的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた
優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要で
ある。
また、個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料
の調整等における各種の判断においても反映すべきである。
2.最有効使用の判定上の留意点
不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。
(1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であ
ること。
(2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること。
(3)効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。
(4)個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるの
で、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互
関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の位置、規模、環境
等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こう
した場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効
使用を判定すること。
(5)価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与
える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産
の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。
特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべ
きである。
(6)現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更
地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるた
め、建物及びその敷地と更地の最有効使用の内容が必ずしも一致するものではな
いこと。
(7)現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を
行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量する
こと。
第7章鑑定評価の方式
不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。
原価方式は不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をいう。)に要する原価に
着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動
産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするも
のである。
不動産の鑑定評価の方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分類される。それ
ぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格又は賃料を試算価格又は試算賃料とい
う。
第1節価格を求める鑑定評価の手法
不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益
還元法に大別され、このほか三手法の考え方を活用した開発法等の手法がある。
Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項
1.一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連
価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるもので
あり、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものであり、
価格判定の妥当性を検討するために活用しなければならない。
2.事例の収集及び選択
鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法の適用に当た
って必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還
元法の適用に当たって必要な収益事例(以下「取引事例等」という。)がある。こ
れらの取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づ
き、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる
事例等適正さを欠くものであってはならない。
取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。
(1)次の不動産に係るものであること
① 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には近
隣地域の周辺の地域(以下「同一需給圏内の類似地域等」という。)に存する
不動産
② 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等における同一需給圏内
に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産(以
下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。)。
(2)取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は
正常なものに補正することができるものであること。
(3)時点修正をすることが可能なものであること。
(4)地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
3.事情補正
取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格
等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。
(1)現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引等における当事者双
方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在
する場合もあるので、取引事例等がどのような条件の下で成立したものであるか
を資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。
(2)特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の前提となる現実の社
会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことであ
る。
4.時点修正
取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水
準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格
等に修正しなければならない。
5.地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引事例等の価格等は、その不動産の存する用途的地域に係る地域要因及び当該
不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例等に係る不動産が同
一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場
合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較
及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例等に係
る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に
係る不動産の個別的要因の比較をそれぞれ行う必要がある。
Ⅱ 原価法
1.意義
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価に
ついて減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法によ
る試算価格を積算価格という。)。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達
原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産
が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときは
この手法を適用することができる。
この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点にお
ける再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるもの
とする。
2.適用方法
(1)再調達原価の意義
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場
合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めること
が困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原
価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする。
(2)再調達原価を求める方法
再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状
態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設
費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものとする。
なお、置換原価は、対象不動産と同等の有用性を持つ不動産を新たに調達する
ことを想定した場合に必要とされる原価の総額であり、発注者が請負者に対して
支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求め
る。
① 土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の
標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求める
ものとする。
なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域
要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等
の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影
響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額
を熟成度として加算することができる。
② 建物及びその敷地の再調達原価は、まず、土地の再調達原価(再調達原価が
把握できない既成市街地における土地にあっては取引事例比較法及び収益還元
法によって求めた更地の価格)又は借地権の価格を求め、この価格に建物の再
調達原価を加算して求めるものとする。
③ 再調達原価を求める方法には、直接法及び間接法があるが、収集した建設事
例等の資料としての信頼度に応じていずれかを適用するものとし、また、必要
に応じて併用するものとする。
ア直接法は、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法である。
直接法は、対象不動産について、使用資材の種別、品等及び数量並びに所
要労働の種別、時間等を調査し、対象不動産の存する地域の価格時点におけ
る単価を基礎とした直接工事費を積算し、これに間接工事費及び請負者の適
正な利益を含む一般管理費等を加えて標準的な建設費を求め、さらに発注者
が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して再調達原価を求めるものとす
る。
また、対象不動産の素材となった土地(素地)の価格並びに実際の造成又
は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管
理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、
品等、数量、時間、単価等)が判明している場合には、これらの明細を分析
して適切に補正し、かつ、必要に応じて時点修正を行って再調達原価を求め
ることができる。
イ間接法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動
産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産から間接的に対象不動
産の再調達原価を求める方法である。
間接法は、当該類似の不動産等について、素地の価格やその実際の造成又
は建設に要した直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管
理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細(種別、
品等、数量、時間、単価等)を明確に把握できる場合に、これらの明細を分
析して適切に補正し、必要に応じて時点修正を行い、かつ、地域要因の比較
及び個別的要因の比較を行って、対象不動産の再調達原価を求めるものとす
る。
3.減価修正
減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原
価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることであ
る。
減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総
合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。
(1)減価の要因
減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。
これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を
与え合いながら作用していることに留意しなければならない。
① 物理的要因
物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、
時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられ
る。
② 機能的要因
機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不
適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげら
れる。
③ 経済的要因
経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、
不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動
産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。
(2)減価修正の方法
減価額を求めるには、次の二つの方法があり、原則としてこれらを併用するも
のとする。
① 耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいず
れの方法を用いるかは、対象不動産の実情に即して決定すべきである。
この方法を用いる場合には、経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点をお
いて判断すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、そ
れぞれの耐用年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判
断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかにつ
いても、対象不動産の実情に即して決定すべきである。
② 観察減価法
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状
態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査する
ことにより、減価額を直接求める方法である。
Ⅲ 取引事例比較法
1.意義
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、こ
れらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因
の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって
対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格と
いう。)。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不
動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産
の取引が行われている場合に有効である。
2.適用方法
(1)事例の収集及び選択
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするも
のであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産
に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の
周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標
準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうち
から選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正す
ることができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
(2)事情補正及び時点修正
取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響している
と認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点
と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該
事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と
相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格
の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。
(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不
動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一
需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場
合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比
較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に
係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事
例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。
また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域に
おける個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。
(4)配分法
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されて
いる異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不
動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているとき
は、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取
引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動
産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事
例資料を求めるものとする(この方法を配分法という。)。
Ⅳ 収益還元法
1.意義
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価
値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法
による試算価格を収益価格という。)。
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求
める場合に特に有効である。
また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるもので
あり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この
手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外の
ものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定するこ
とにより適用されるものである。
なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格
との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手
段として、この手法が活用されるべきである。
2.収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
(以下「直接還元法」という。)と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復
帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法
(Discounted Cash Flow法(以下「DCF法」という。))がある。
これらの方法は、基本的には次の式により表される。
(1)直接還元法
P:求める不動産の収益価格

a:一期間の純収益

R:還元利回り


P =a/R

(2)DCF法

算出式略
P :求める不動産の収益価格
ak:毎期の純収益
Y :割引率
n :保有期間(売却を想定しない場合には分析期間。以下同じ。)
PR:復帰価格
復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、
基本的には次の式により表される。

算出式略
an + 1:n+1期の純収益
Rn :保有期間の満了時点における還元利回り(最終還元利回り)
3.適用方法
(1)純収益
① 純収益の意義
純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いら
れている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体されているものを除く。)、
労働及び経営(組織)の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本(不動
産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の総収益に対する貢
献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。
② 純収益の算定
対象不動産の純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用を控除し
て求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却
前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるもの
であり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方
法とも密接な関連があることに留意する必要がある。
なお、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用す
る場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければなら
ない。
純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれに係る総費用
を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推移及び将来の動向
を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に求めるべきである。この場合
において収益増加の見通しについては、特に予測の限界を見極めなければなら
ない。
特にDCF法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並びにその発
生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十分な調査を行うこと
が必要である。
なお、直接還元法の適用に当たって、対象不動産の純収益を近隣地域又は同
一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産若しくは同一需給
圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的に求める場合には、それぞれの
地域要因の比較及び個別的要因の比較を行い、当該純収益について適切に補正
することが必要である。
ア総収益の算定及び留意点
(ア)対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産であ
る場合
総収益は、一般に、賃貸用不動産にあっては、支払賃料に預り金的性格
を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益
及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とし、賃貸以外
の事業の用に供する不動産にあっては、売上高とする。
なお、賃貸用不動産についてのDCF法の適用に当たっては、特に賃貸
借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動に留意しなければ
ならない。
(イ)対象不動産が更地であるものとして、当該土地に最有効使用の賃貸用建
物等の建築を想定する場合
対象不動産に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、当該複合不動
産が生み出すであろう総収益を適切に求めるものとする。
イ総費用の算定及び留意点
対象不動産の総費用は、賃貸用不動産(アの(イ)の複合不動産を想定す
る場合を含む。)にあっては、減価償却費(償却前の純収益を求める場合に
は、計上しない。)、維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)、公租公課(固
定資産税、都市計画税等)、損害保険料等の諸経費等を、賃貸以外の事業の
用に供する不動産にあっては、売上原価、販売費及び一般管理費等をそれぞ
れ加算して求めるものとする。なお、DCF法の適用に当たっては、特に保
有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければならな
い。

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