相続税申告・相続税還付における土地評価方法

相続税申告・相続税還付における土地評価方法

【1】財産評価基本通達による方法
【2】不動産鑑定評価基準による方法
【3】広大地判定意見書により補足する方法
【4】市街地山林に関する意見書により補足する方法

があります。

【1】財産評価基本通達による方法

→財産評価基本通達は国税当局が財産の評価に関する取扱い方法の全国的な統一を図るため、評価の基本原則である「時価」の解釈や課税財産の具体的な評価方法を定めたものです。

実務上は相続税路線価と財産評価基本通達を利用して評価することが一般的です。

【2】不動産鑑定評価基準による方法

→不動産評価の専門家で国家資格者である不動産鑑定士が、国土交通省等により発表されている「不動産鑑定評価基準」を用いて、不動産の時価を算出する方法です。

実務上は上記【1】よりも評価額が安く出来る場合に利用します。

路線価は実勢価格の80%程度で設定されており、不動産鑑定評価基準による方法との比較では上記【1】の場合、当初より20%低い価格で算出できるのが原則ですが、路線価自体はその路線の標準的な土地に関して設定されている価格であるため、極端な不整形地等の特殊性がある不動産の場合は、不動産鑑定評価基準による方法の方がより適正な時価である場合があります。

そのような場面で不動産鑑定評価書が利用されております。

【3】広大地判定意見書により補足する方法

→上記【1】による評価の際、財産評価基本通達24-4における「広大地」に該当すると考えられる場合に、不動産鑑定士が「広大地判定意見書」を別途作成し、上記【1】を補足する形で申告等する評価方法です。

広大地に該当すると大幅な評価減の可能性があるものの、適用範囲が必ずしも詳細に明確化されているとは言えない状況であるため、いわゆる専門家の「お墨付き」として、国税当局に認められた不動産の専門家である不動産鑑定士が、書面により「意見」を申し上げる場合に利用されます。
但し、広大地判定意見書に関しましては国税当局も敏感であるため、慎重な対応が必要となります。

【4】市街地山林に関する意見書により補足する方法

→上記【1】による評価の際、財産評価基本通達49なお書きにおける「宅地への転用が見込めないと認められる場合」に該当すると考えられる場合に、不動産鑑定士が「市街地山林に関する意見書」を別途作成し、上記【1】を補足する形で申告等する評価方法です。

ちなみに、土地評価額は概ね

【4】市街地山林に関する意見書により補足する方法が一番減額幅が大きく

【3】広大地判定意見書により補足する方法が二番目の減額幅、

【2】不動産鑑定評価基準による方法が三番目の減額幅、

【1】財産評価基本通達による方法 は四番目の減額幅(特例等除く)

のようになります。

なお、神奈川鑑定では、相続に強い不動産鑑定士だけでなく、相続税専門の税理士等専門家がタッグを組んで、皆様の相続税申告、相続税還付、広大地判定、市街地山林に関する意見、不動産鑑定評価に関しサポート致します。

【1】財産評価基本通達による方法
【2】不動産鑑定評価基準による方法
【3】広大地判定意見書により補足する方法
【4】市街地山林に関する意見書により補足する方法

をどれだけ臨機応変に使いこなせるかが、ポイントとなります。

つまるところ、財産評価基本通達は「節税の虎の巻」と言えるものであり、原則として増額に関する規定がありません。

一方、使いこなせればその分、減額の可能性が拡がります。

その為にはどうしても相続に強い税理士、不動産鑑定士がタッグを組む必要がありますので、ご不安が少しでもおありのようでしたら、お気軽にご相談下さい。

お問合わせ・ご相談は神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574が通話料無料で便利です。

相続税のみ外注をお考えの税理士の先生方も大歓迎です。

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