共有物分割の不動産鑑定のご相談は神奈川鑑定の不動産鑑定士が承ります。共有物分割（きょうゆうぶつぶんかつ）とは、ある動産又は不動産を2人以上で共有している場合において、その共有状態を解消すること。民法では256条から262条までに規定が存在する。また、共有物分割禁止の定めは、不動産登記において登記事項とされている（不動産登記法59条6号）。

不動産鑑定においては、共有物分割時における不動産適正時価が必要となる場合に活用されている。

可能な限り等価分割(現物分割・代償分割）となるよう細心の注意が必要となる一般不動産鑑定評価、簡易版不動産鑑定評価となる。

換価分割の場合は、売買代金が基準となるため、問題になるケースは前者二分割と比較すると少ないものと思われる。

日本の民法は単独所有（単有）を原則としているため、各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができる（民法256条1項本文）。ただし、5年を超えない期間内は分割をしない旨の契約ができる（民法256条1項ただし書）。これを「共有物分割禁止の定め」や「共有物不分割特約」などという。この契約は更新できるが、その期間は更新の時から5年を超えない範囲でなければならない（民法256条2項）。

期間の意義
5年を超える期間を特約した場合、不動産質権の存続期間（民法360条1項）や買戻しの期間（民法580条1項）と異なり、短縮できる規定が存在しないため、無効と解されている。同じことは、根抵当権の元本確定期日についても言える（民法398条の6第3項）。

分割請求の例外
民法256条の規定は、相隣者の共有に属すると推定される、境界線上に設けられた境界標・囲障・障壁・溝・堀（民法229条）については適用されない（民法257条）。

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