宅地見込地の不動産鑑定評価において、別荘地向けの宅地見込地で、標準的使用と異なっていると記載されているが、増減価要因の内訳に近隣地域内で標準的でありと記載されており矛盾しているとの指摘です。不動産鑑定評価において、地域分析は必須ですが、当該地域分析により近隣地域の範囲の確定、近隣地域内の標準的使用並びに標準的画地を判定します。続いて、当該地域分析等を加味しながら個別分析により、対象不動産の最有効使用の判定を実施、その後、取引事例比較法に基づく比準価格算出の際、一般的には標準画地比較法を用いて、まずは近隣地域内の標準的画地について価格を求め、その後標準的画地と対象不動産との差異を増減価要因により補正し、最終的な比準価格を算出します。指摘事項によれば、標準的使用は別荘地向け宅地見込地以外のものだと推察され、従って、標準的画地も標準的使用に関連した画地規模となるものと推察されますが、近隣地域内で標準的でありとの記載があり、本来なら標準的画地と対象不動産との差異を増減価要因により補正しなければならないところ、おそらく増減価要因を比準価格算出の際に見なかった点で矛盾が生じてしまった可能性があります。