高度利用賃貸の不動産鑑定評価に対して、最有効使用が高層事務所地であるが、使用容積率が基準容積率より著しく低いにもかかわらず、敷地と適応としていると判定し、減価の検討がされていないとの指摘です。高層事務所ビルの場合、必ずしも都市計画法・建築基準法上の容積率を消化し切れている訳ではなく、例えば500％のところを300％しか利用していないということもあり得ます。

著しく低いとの表現から、実際の物件の容積率消化状況は相当程度低位にあるかと思いますので、敷地と適応しているとの判断は確かに問題があるかと思います。

また、通常このような状況の場合は、建付減価を見るものですが、減価の検討がされていないということで本指摘となったようです。住宅の場合の容積率消化率は悪いのですが、それは建物の収益性の度合いが反映されているものと言えます。

つまり、住宅の場合はあくまで居住を目的とするため、快適性に主眼が置かれており、庭の確保などはその典型例です。