指定類型の不動産鑑定評価で、土地価格の比準において容積率格差が考慮されていないとの指摘です。容積率の格差が問題となるのは、主に収益物件です。容積率により建築可能な延床面積が決まりますので、延床面積が大きければ大きい程、例えば事務所や店舗として賃貸出来ますので、賃料収入にダイレクトに跳ね返ります。従って、商業的特性の強い取引事例の比準は容積率の格差を見ないとおかしなことになってしまいます。一方で、住宅地の取引事例の比準を考えると、例えば容積率80％の、建築協定のある大手不動産会社の分譲地と容積率200％の、準工業地域にある3階建戸建の敷地を比較した場合、容積率格差を見る必要があるのか。私個人の見解では不要だと思います。勿論、取引事例は対象不動産と類似した取引事例で比準するのが原則ですので、80％の分譲地なら、同様の容積率の分譲地で比準するのが原則ですが、取引事例自体の総数の問題もあり、事例が少ない場合は利用せざるを得ない場合もあります。その場合の容積率格差補正は原則不要かと思います。なお、マンションも確かに容積率により建築規模が左右されますが、マンションの鑑定評価の場合は、通常一室の鑑定評価になりますので、ほぼ問題とはなりません。ここでいうマンションとは、居住用のことで、商業施設などの区分所有は除きます。