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商業地の不動産鑑定評価について、土地残余法において躯体・設備割合が記載されていない。
商業地の不動産鑑定評価について、土地残余法において躯体・設備割合が記載されていないとの指摘です。躯体とは建物の主要な構造体、又、骨組みのこと。構造強度にかかわる部分で、木造在来軸組み工法では、基礎、柱、梁、耐力壁、剛床などを指すものとされております。一方、設備とは電気設備、給排水設備、ガス設備等のことを指します。躯体と設備の価格構成割合は一般的な木造戸建ての場合、躯体80〜90％、設備10〜20％、経済的耐用年数は躯体20〜25年、設備15年が目安です。つまり、躯体と設備の単価自体が異なりますので、土地残余法において躯体・設備割合が記載されていないと元利逓増償還率即ち還元利回りが異なることとなり、連鎖的に建物等に帰属する純収益も異なる結果、求める収益価格も異なるという事態となります。審査委員の先生は鑑定評価額に影響を与える数値は具体的に記述しなければならないとお考えだと思います。
