不動産鑑定評価基準
平成14年７月３日全部改正
平成19年４月２日一部改正
国土交通省

目次
総論
第１章不動産の鑑定評価に関する基本的考察

第１節不動産とその価格
第２節不動産とその価格の特徴
第３節不動産の鑑定評価
第４節不動産鑑定士の責務

第２章不動産の種別及び類型

第１節不動産の種別
第２節不動産の類型

第３章不動産の価格を形成する要因

第１節一般的要因
第２節地域要因
第３節個別的要因

第４章不動産の価格に関する諸原則

第５章鑑定評価の基本的事項

第１節対象不動産の確定
第２節価格時点の確定
第３節鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定

第６章地域分析及び個別分析

第１節地域分析
第２節個別分析

第７章鑑定評価の方式

第１節価格を求める鑑定評価の手法
第２節賃料を求める鑑定評価の手法

第８章鑑定評価の手順

第１節鑑定評価の基本的事項の確定
第２節処理計画の策定
第３節対象不動産の確認
第４節資料の収集及び整理
第５節資料の検討及び価格形成要因の分析
第６節鑑定評価方式の適用
第７節試算価格又は試算賃料の調整
第８節鑑定評価額の決定
第９節鑑定評価報告書の作成

第９章鑑定評価報告書

第１節鑑定評価報告書の作成指針
第２節記載事項
第３節附属資料

各論

第１章価格に関する鑑定評価

第１節土地
第２節建物及びその敷地
第３節建物

第２章賃料に関する鑑定評価

第１節宅地
第２節建物及びその敷地

第３章証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

第１節証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢
第２節処理計画の策定
第３節証券化対象不動産の個別的要因の調査等
第４節ＤＣＦ法の適用等
附則

総論
第１章不動産の鑑定評価に関する基本的考察
不動産の鑑定評価とはどのようなことであるか、それは何故に必要であるか、われわれ
の社会においてそれはどのような役割を果たすものであるか、そしてこの役割の具体的な
担当者である不動産鑑定士及び不動産鑑定士補（以下「不動産鑑定士」という。）に対し
て要請されるものは何であるか、不動産鑑定士は、まず、これらについて十分に理解し、
体得するところがなければならない。
第１節不動産とその価格
不動産は、通常、土地とその定着物をいう。土地はその持つ有用性の故にすべての国
民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。そして、この土地を我々人間が各
般の目的のためにどのように利用しているかという土地と人間との関係は、不動産のあ
り方、すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということ
に具体的に現れる。
この不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によっ
て決定されるとともに経済価値の本質を決定づけている。一方、この不動産のあり方は、
その不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定されて
いる。
不動産の価格は、一般に、
（１）その不動産に対してわれわれが認める効用
（２）その不動産の相対的稀少性
（３）その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したもので
ある。そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会
的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。不動産の価格とこれらの
要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標と
してこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。
第２節不動産とその価格の特徴
不動産が国民の生活と活動に組み込まれどのように貢献しているかは具体的な価格と
して現れるものであるが、土地は他の一般の諸財と異なって次のような特性を持ってい
る。
（１）自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性（非移動性）、永続性（不変性）、
不増性、個別性（非同質性、非代替性）等を有し、固定的であって硬直的である。
（２）人文的特性として、用途の多様性（用途の競合、転換及び併存の可能性）、併合及
び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等を有し、可変的であって伸縮的で
ある。
不動産は、この土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件及び人文的条件を与件
として利用され、その社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。そして、これ
らの諸条件の変化に伴って、その利用形態並びにその社会的及び経済的な有用性は変化
する。
不動産は、また、その自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にすることに
よって、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域と
の間に、依存、補完等の関係に及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に協
働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性
を発揮するものである（不動産の地域性）。
このような地域には、その規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められ
るが、そのいずれもが、不動産の集合という意味において、個別の不動産の場合と同様
に、特定の自然的条件及び人文的条件との関係を前提とする利用のあり方の同一性を基
準として理解されるものであって、他の地域と区別されるべき特性をそれぞれ有すると
ともに、他の地域との間に相互関係にたち、この相互関係を通じて、その社会的及び経
済的位置を占めるものである（地域の特性）。
このような不動産の特徴により、不動産の価格についても、他の一般の諸財の価格と
異なって、およそ次のような特徴を指摘することができる。
（１）不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、
その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、
いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。
（２）不動産の価格（又は賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価
又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存す
る場合には、それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得る。
（３）不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮小、集中拡散、発展
衰退等の変化の過程にあるものであるから、不動産の利用形態が最適なものであるか
どうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどう
か、これらは常に検討されなければならない。したがって、不動産の価格（又は賃料）
は、通常、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。今日の価格（又は
賃料）は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に変化の過程にあるも
のである。
（４）不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常
であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引
価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。した
がって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動
が必要となるものである。
第３節不動産の鑑定評価
このように一般の諸財と異なる不動産についてその適正な価格を求めるためには、鑑
定評価の活動に依存せざるを得ないこととなる。
不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をも
って表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の中で、その不動
産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することであって、
（１）鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識の上に、
（２）必要とする関連資料を十分に収集して、これを整理し、
（３）不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則についての十分な理
解のもとに、
（４）鑑定評価の手法を駆使して、その間に、
（５）既に収集し、整理されている関連諸資料を具体的に分析して、対象不動産に及ぼす
自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断し、
（６）対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示する
ものである。
この判断の当否は、これら各段階のそれぞれについての不動産鑑定士の能力の如何及
びその能力の行使の誠実さの如何に係るものであり、また、必要な関連諸資料の収集整
理の適否及びこれらの諸資料の分析解釈の練達の程度に依存するものである。したがっ
て、鑑定評価は、高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが
有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家によってなされるとき、初めて合理的
であって、客観的に論証できるものとなるのである。
不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成さ
れるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に
代表されるように、練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから、このよう
な意味において、不動産の鑑定評価とは、不動産の価格に関する専門家の判断であり、
意見であるといってよいであろう。
それはまた、この社会における一連の価格秩序のなかで、対象不動産の価格の占める
適正なあり所を指摘することであるから、その社会的公共的意義は極めて大きいといわ
なければならない。
第４節不動産鑑定士の責務
土地は、土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われ
るべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士は、
このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければなら
ない。
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を担当する者として、十分に能力のある専門家と
しての地位を不動産の鑑定評価に関する法律によって認められ、付与されるものである。
したがって、不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責
務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報
いなければならない。
そのためには、まず、不動産鑑定士は、同法に規定されているとおり、良心に従い、
誠実に不動産の鑑定評価を行い、専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為
をしてはならないとともに、正当な理由がなくて、その職務上取り扱ったことについて
知り得た秘密を他に漏らしてはならないことはいうまでもなく、さらに次に述べる事項
を遵守して資質の向上に努めなければならない。
（１）高度な知識と豊富な経験と的確な判断力とが有機的に統一されて、初めて的確な鑑
定評価が可能となるのであるから、不断の勉強と研鑚とによってこれを体得し、鑑定
評価の進歩改善に努力すること。
（２）依頼者に対して鑑定評価の結果を分かり易く誠実に説明を行い得るようにするとと
もに、社会一般に対して、実践活動をもって、不動産の鑑定評価及びその制度に関す
る理解を深めることにより、不動産の鑑定評価に対する信頼を高めるよう努めること。
（３）不動産の鑑定評価に当たっては、自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由
にかかわらず、公平妥当な態度を保持すること。
（４）不動産の鑑定評価に当たっては、専門職業家としての注意を払わなければならない
こと。
（５）自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、又は縁故
若しくは特別の利害関係を有する場合等、公平な鑑定評価を害する恐れのあるときは、
原則として不動産の鑑定評価を引き受けてはならないこと。
第２章不動産の種別及び類型
不動産の鑑定評価においては、不動産の地域性並びに有形的利用及び権利関係の態様に
応じた分析を行う必要があり、その地域の特性等に基づく不動産の種類ごとに検討するこ
とが重要である。
不動産の種類とは、不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示す
ものであり、この不動産の種別及び類型が不動産の経済価値を本質的に決定づけるもので
あるから、この両面の分析をまって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能となるもの
である。
不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類
型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。
第１節不動産の種別
Ⅰ 地域の種別
地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の
敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的
と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。さらに住
宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた
細分化が考えられる。
農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、
経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されること
が、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
なお、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他
の種別の地域へと転換しつつある地域及び宅地地域、農地地域等のうちにあって、細
分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと移行しつつある地
域があることに留意すべきである。
Ⅱ 土地の種別
土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林
地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。
宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分さ
れる。この場合において、住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいい、商業地とは
商業地域のうちにある土地をいい、工業地とは工業地域のうちにある土地をいう。
農地とは、農地地域のうちにある土地をいう。
林地とは、林地地域のうちにある土地（立木竹を除く。）をいう。
見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域
から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、
農地見込地等に分けられる。
移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域か
ら他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう。
第２節不動産の類型
宅地並びに建物及びその敷地の類型を例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 宅地
宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地
権、底地、区分地上権等に分けられる。
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していな
い宅地をいう。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者
に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付
着していない宅地をいう。
借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有
を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をい
う。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定
された地上権をいう。
Ⅱ 建物及びその敷地
建物及びその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の
建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等
に分けられる。
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、
その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及
びその敷地をいう。
貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物
が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借
地権をいう。
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規
定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分
及び同条第６項に規定する敷地利用権をいう。
第３章不動産の価格を形成する要因
不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及
び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産
の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も
常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価
格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因
間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
第１節一般的要因
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を
与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大
別される。
一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 自然的要因
１．地質、地盤等の状態
２．土壌及び土層の状態
３．地勢の状態
４．地理的位置関係
５．気象の状態
Ⅱ 社会的要因
１．人口の状態
２．家族構成及び世帯分離の状態
３．都市形成及び公共施設の整備の状態
４．教育及び社会福祉の状態
５．不動産の取引及び使用収益の慣行
６．建築様式等の状態
７．情報化の進展の状態
８．生活様式等の状態
Ⅲ 経済的要因
１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
２．財政及び金融の状態
３．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
４．税負担の状態
５．企業会計制度の状態
６．技術革新及び産業構造の状態
７．交通体系の状態
８．国際化の状態
Ⅳ 行政的要因
１．土地利用に関する計画及び規制の状態
２．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
３．宅地及び住宅に関する施策の状態
４．不動産に関する税制の状態
５．不動産の取引に関する規制の状態
第２節地域要因
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各
地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要
因をいう。
Ⅰ 宅地地域
１．住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
（２）街路の幅員、構造等の状態
（３）都心との距離及び交通施設の状態
（４）商業施設の配置の状態
（５）上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
（６）情報通信基盤の整備の状態
（７）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（８）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（９）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
２．商業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示す
れば、次のとおりである。
（１）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
（２）商業背後地及び顧客の質と量
（３）顧客及び従業員の交通手段の状態
（４）商品の搬入及び搬出の利便性
（５）街路の回遊性、アーケード等の状態
（６）営業の種別及び競争の状態
（７）当該地域の経営者の創意と資力
（８）繁華性の程度及び盛衰の動向
（９）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度
３．工業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、工業地域特有の地域要因の主なものを例示す
れば、次のとおりである。
（１）幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況
（２）労働力確保の難易
（３）製品販売市場及び原材料仕入市場との位置関係
（４）動力資源及び用排水に関する費用
（５）関連産業との位置関係
（６）水質の汚濁、大気の汚染等の公害の発生の危険性
（７）行政上の助成及び規制の程度
Ⅱ 農地地域
農地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
２．起伏、高低等の地勢の状態
３．土壌及び土層の状態
４．水利及び水質の状態
５．洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
６．道路等の整備の状態
７．集落との位置関係
８．集荷地又は産地市場との位置関係
９．消費地との距離及び輸送施設の状態
10．行政上の助成及び規制の程度
Ⅲ 林地地域
林地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
２．標高、地勢等の状態
３．土壌及び土層の状態
４．林道等の整備の状態
５．労働力確保の難易
６．行政上の助成及び規制の程度
なお、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換し、又は移行しつつある地域につ
いては、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域の地域要因
をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移
行前の種別の地域の地域要因をより重視すべきである。
第３節個別的要因
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をい
う。個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられる。
Ⅰ 土地に関する個別的要因
１．宅地
（１）住宅地
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 日照、通風及び乾湿
③ 間口、奥行、地積、形状等
④ 高低、角地その他の接面街路との関係
⑤ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑥ 接面街路の系統及び連続性
⑦ 交通施設との距離
⑧ 商業施設との接近の程度
⑨ 公共施設、公益的施設等との接近の程度
⑩ 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
⑪ 隣接不動産等周囲の状態
⑫ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑬ 情報通信基盤の利用の難易
⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑮ 土壌汚染の有無及びその状態
⑯ 公法上及び私法上の規制、制約等
（２）商業地
商業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 商業地域の中心への接近性
⑦ 主要交通機関との接近性
⑧ 顧客の流動の状態との適合性
⑨ 隣接不動産等周囲の状態
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
（３）工業地
工業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性
⑦ 幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係
⑧ 電力等の動力資源の状態及び引込の難易
⑨ 用排水等の供給・処理施設の整備の必要性
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
２．農地
農地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、乾湿、雨量等の状態
（２）土壌及び土層の状態
（３）農道の状態
（４）灌漑排水の状態
（５）耕うんの難易
（６）集落との接近の程度
（７）集荷地との接近の程度
（８）災害の危険性の程度
（９）公法上及び私法上の規制、制約等
３．林地
林地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、乾湿、雨量等の状態
（２）標高、地勢等の状態
（３）土壌及び土層の状態
（４）木材の搬出、運搬等の難易
（５）管理の難易
（６）公法上及び私法上の規制、制約等
４．見込地及び移行地
見込地及び移行地については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移
行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきであるが、転換又は移行
の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要
因をより重視すべきである。
Ⅱ 建物に関する個別的要因
建物に関する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．建築（新築、増改築又は移転）の年次
２．面積、高さ、構造、材質等
３．設計、設備等の機能性
４．施工の質と量
５．耐震性、耐火性等建物の性能
６．維持管理の状態
７．有害な物質の使用の有無及びその状態
８．建物とその環境との適合の状態
９．公法上及び私法上の規制、制約等
Ⅲ 建物及びその敷地に関する個別的要因
前記Ⅰ及びⅡに例示したもののほか、建物及びその敷地に関する個別的要因の主な
ものを例示すれば、敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、建物と敷地の
規模の対応関係等建物等と敷地との適応の状態がある。
さらに、賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その
主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．借主の状況及び賃貸借契約の内容
２．貸室の稼働状況
３．修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態
第４章不動産の価格に関する諸原則
不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響
を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこ
に基本的な法則性を認めることができる。不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成
過程を追究し、分析することを本質とするものであるから、不動産の経済価値に関する適
切な最終判断に到達するためには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性を認識し、
かつ、これらを具体的に現した以下の諸原則を活用すべきである。
これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものであるが、鑑定評価の立場からこれ
を認識し、表現したものである。
なお、これらの原則は、孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連し
ているものであることに留意しなければならない。

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不動産鑑定評価基準運用上の留意事項
平成14年７月３日一部改正
平成19年４月２日一部改正
国土交通省

目次
Ⅰ 「総論第２章不動産の種別及び類型」について
Ⅱ 「総論第３章不動産の価格を形成する要因」について
１．土地に関する個別的要因について
２．建物に関する個別的要因について
３．建物及びその敷地に関する個別的要因について
Ⅲ 「総論第５章鑑定評価の基本的事項」について
１．対象不動産の確定について
２．価格時点の確定について
３．鑑定評価によって求める価格の確定について
Ⅳ 「総論第６章地域分析及び個別分析」について
１．地域分析の適用について
２．個別分析の適用について
Ⅴ 「総論第７章鑑定評価の方式」について
１．価格を求める鑑定評価の手法について
２．賃料を求める鑑定評価の手法について
Ⅵ 「総論第８章鑑定評価の手順」について
Ⅶ 「各論第１章価格に関する鑑定評価」について
１．宅地について
２．建物及びその敷地について
Ⅷ 「各論第２章賃料に関する鑑定評価」について
１．宅地について
２．建物及びその敷地について
Ⅸ 「各論第３章証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」について
１．証券化対象不動産の基本姿勢について
２．処理計画の策定について
３．証券化対象不動産の個別的要因の調査について
４．ＤＣＦ法の適用等について
附則

不動産鑑定評価基準総論（以下「総論」という。）及び同基準各論（以下「各論」とい
う。）運用上の留意事項は以下のとおり。
Ⅰ 「総論第２章不動産の種別及び類型」について
不動産の種別の分類は、不動産の鑑定評価における地域分析、個別分析、鑑定評価手法
の適用等の各手順を通じて重要な事項となっており、これらを的確に分類、整理すること
は鑑定評価の精密さを一段と高めることとなるものである。鑑定評価において代表的な宅
地地域である住宅地域及び商業地域について、さらに細分化すると次のような分類が考え
られる。
（１）住宅地域
① 敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工
の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な
地域であり、従来から名声の高い住宅地域
② 敷地の規模及び建築の施工の質が標準的な住宅を中心として形成される居住環境
の良好な住宅地域
③ 比較的狭小な戸建住宅及び共同住宅が密集する住宅地域又は住宅を主として店
舗、事務所、小工場等が混在する住宅地域
④ 都市の通勤圏の内外にかかわらず、在来の農家住宅等を主とする集落地域及び市
街地的形態を形成するに至らない住宅地域
（２）商業地域
① 高度商業地域
高度商業地域は、例えば、大都市（東京23区、政令指定都市等）の都心又は副都
心にあって、広域的商圏を有し、比較的大規模な中高層の店舗、事務所等が高密度
に集積している地域であり、高度商業地域の性格に応じて、さらに、次のような細
分類が考えられる。
ア一般高度商業地域
主として繁華性、収益性等が極めて高い店舗が高度に集積している地域
イ業務高度商業地域
主として行政機関、企業、金融機関等の事務所が高度に集積している地域
ウ複合高度商業地域
店舗と事務所が複合して高度に集積している地域
② 準高度商業地域
高度商業地域に次ぐ商業地域であって、広域的な商圏を有し、店舗、事務所等が
連たんし、商業地としての集積の程度が高い地域
③ 普通商業地域
高度商業地域、準高度商業地域、近隣商業地域及び郊外路線商業地域以外の商業
地域であって、都市の中心商業地域及びこれに準ずる商業地域で、店舗、事務所等
が連たんし、多様な用途に供されている地域
④ 近隣商業地域
主として近隣の居住者に対する日用品等の販売を行う店舗等が連たんしている地
域
⑤ 郊外路線商業地域
都市の郊外の幹線道路（国道、都道府県道等）沿いにおいて、店舗、営業所等が
連たんしている地域
Ⅱ 「総論第３章不動産の価格を形成する要因」について
「総論第３章不動産の価格を形成する要因」で例示された土地、建物並びに建物及び
その敷地に係る個別的要因に関しては、特に次のような観点に留意すべきである。
１．土地に関する個別的要因について
（１）埋蔵文化財の有無及びその状態について
文化財保護法で規定された埋蔵文化財については、同法に基づく発掘調査、現状を
変更することとなるような行為の停止又は禁止、設計変更に伴う費用負担、土地利用
上の制約等により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。
埋蔵文化財の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と文化財保護法に基
づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。
① 対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否
か。
② 埋蔵文化財の記録作成のための発掘調査、試掘調査等の措置が指示されているか
否か。
③ 埋蔵文化財が現に存することが既に判明しているか否か（過去に発掘調査等が行
われている場合にはその履歴及び措置の状況）。
④ 重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合には、土木工事等の停
止又は禁止の期間、設計変更の要否等。
（２）土壌汚染の有無及びその状態について
土壌汚染が存する場合には、汚染物質に係る除去等の費用の発生や土地利用上の制
約により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。
土壌汚染対策法で規定された土壌汚染の有無及びその状態に関しては、対象不動産
の状況と土壌汚染対策法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要
がある。
① 対象不動産が、土壌汚染対策法第３条に規定する有害物質使用特定施設に係る工
場又は事業場の敷地を含むか否か、又は同法の施行の前に有害物質使用特定施設に
相当する工場又は事業場の敷地であった履歴を有する土地を含むか否か。
② 対象不動産について有害物質使用特定施設の使用の廃止に伴い、土壌汚染対策法
第３条に規定する土壌の汚染の状況についての調査義務が発生しているか否か、又
は同法第４条の規定により都道府県知事から土壌の汚染の状況についての調査を実
施することを命ぜられているか否か。
③ 対象不動産について土壌汚染対策法第５条に規定する指定区域の指定がなされて
いるか否か、又は過去において指定区域指定の解除がなされた履歴があるか否か。
④ 対象不動産について土壌汚染対策法第７条の規定により都道府県知事から汚染の
除去等の措置を講ずべきことを命ぜられているか否か。
２．建物に関する個別的要因について
（１）設計、設備等の機能性
基準階面積、階高、床荷重、情報通信対応設備の状況、空調設備の状況、電気容量
等に特に留意する必要がある。
（２）建物の性能
建物の耐震性については、建築基準法に基づく耐震基準との関係について特に留意
する必要がある。また、建物の構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持管理へ
の配慮、温熱環境、空気環境、光・視環境、音環境、高齢者等への配慮に関する事項
については、住宅の場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく日本住宅性
能表示基準による性能表示を踏まえることに留意する必要がある。
（３）維持管理の状態
屋根、外壁、床、内装、電気設備、給排水設備、衛生設備等に関する破損・老朽化
等の状況及び保全の状態について特に留意する必要がある。
（４）有害な物質の使用の有無及びその状態
建設資材としてのアスベストの使用の有無及び飛散防止等の措置の実施状況並びに
ポリ塩化ビフェニル（ＰＣＢ）の使用状況及び保管状況に特に留意する必要がある。
３．建物及びその敷地に関する個別的要因について
（１）借主の状況及び賃貸借契約の内容
賃料の滞納の有無及びその他契約内容の履行状況、借主の属性（業種、企業規模等）、
総賃貸可能床面積に占める主たる借主の賃貸面積の割合に特に留意する必要がある。
（２）修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態
大規模修繕に係る修繕計画の有無及び修繕履歴の内容、管理規約の有無、管理委託
先、管理サービスの内容等に特に留意する必要がある。
Ⅲ 「総論第５章鑑定評価の基本的事項」について
１．対象不動産の確定について
（１）鑑定評価の条件設定の意義
鑑定評価に際しては、現実の用途及び権利の態様並びに地域要因及び個別的要因を
所与として不動産の価格を求めることのみでは多様な不動産取引の実態に即応するこ
とができず、社会的な需要に応ずることができない場合があるので、条件設定の必要
性が生じてくる。
条件の設定は、依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定し（対象確定条件）、又
は付加する地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件を明確にするもので
ある。したがって、条件設定は、鑑定評価の妥当する範囲及び鑑定評価を行った不動
産鑑定士の責任の範囲を示すという意義を持つものである。
（２）鑑定評価の条件設定の手順
鑑定評価の条件は、依頼内容に応じて設定するもので、不動産鑑定士は不動産鑑定
業者の受付という行為を通じてこれを間接的に確認することとなる。しかし、同一不
動産であっても設定された対象確定条件の如何又は付加する地域要因若しくは個別的
要因についての想定上の条件の如何によっては鑑定評価額に差異が生ずるものである
から、不動産鑑定士は直接、依頼内容の確認を行うべきである。
① 対象確定条件について
対象確定条件については、対象不動産に係る諸事項についての調査、確認を行っ
た上で、依頼目的に照らしてその条件の妥当性を検討しなければならない。特に、
対象不動産が土地及び建物の結合により構成される場合又はその使用収益を制約す
る権利が付着している場合において、例えば抵当権の設定のための鑑定評価、設定
された抵当権をもとに証券を発行するための鑑定評価等関係当事者及び第三者の利
益に当該鑑定評価が重大な影響を及ぼす可能性のあるときは、独立鑑定評価を行う
べきでなく、その状態を所与として鑑定評価を行うべきである。
② 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件の付加について
想定上の条件を付加する場合において、
ア実現性とは、依頼者との間で条件付加に係る鑑定評価依頼契約上の合意があ
り、当該条件を実現するための行為を行う者の事業遂行能力等を勘案した上で
当該条件が実現する確実性が認められることをいう。なお、地域要因について
の想定上の条件を付加する場合には、その実現に係る権能を持つ公的機関の担
当部局から当該条件が実現する確実性について直接確認すべきことに留意すべ
きである。
イ合法性とは、公法上及び私法上の諸規制に反しないことをいう。
ウ関係当事者及び第三者とは、依頼者及び鑑定評価の結果について依頼者と密
接な利害関係を有する者のほか、法律に義務づけられた不動産鑑定士による鑑
定評価を踏まえ不動産の生み出す収益を原資として発行される証券の購入者、
鑑定評価を踏まえ設定された抵当権をもとに発行される証券の購入者等をい
う。
想定上の条件が妥当性を欠くと認められる場合には依頼者に説明の上、妥当な条
件へ改定することが必要である。
２．価格時点の確定について
過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な
要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。また、時の経過に
より対象不動産及びその近隣地域等が価格時点から鑑定評価を行う時点までの間に変化
している場合もあるので、このような事情変更のある場合の価格時点における対象不動
産の確認等については、価格時点に近い時点の確認資料等をできる限り収集し、それを
基礎に判断すべきである。
将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使
用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料につい
ても鑑定評価を行う時点までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、原則と
して、このような鑑定評価は行うべきではない。ただし、特に必要がある場合において、
鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来の価格時点を設定すること
ができるものとする。
３．鑑定評価によって求める価格の確定について
（１）正常価格について
現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件について
① 買主が通常の資金調達能力を有していることについて
通常の資金調達能力とは、買主が対象不動産の取得に当たって、市場における標
準的な借入条件（借入比率、金利、借入期間等）の下での借り入れと自己資金とに
よって資金調達を行うことができる能力をいう。
② 対象不動産が相当の期間市場に公開されていることについて
相当の期間とは、対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、需要者層
に十分浸透するまでの期間をいう。なお、相当の期間とは、価格時点における不動
産市場の需給動向、対象不動産の種類、性格等によって異なることに留意すべきで
ある。
また、公開されていることとは、価格時点において既に市場で公開されていた状
況を想定することをいう（価格時点以降売買成立時まで公開されることではないこ
とに留意すべきである。）。
（２）特定価格について
① 法令等について
法令等とは、法律、政令、内閣府令、省令、その他国の行政機関の規則、告示、
訓令、通達等のほか、最高裁判所規則、条例、地方公共団体の規則、企業会計の基
準、監査基準をいう。
② 特定価格を求める場合の例について
特定価格として求める場合の例として掲げられているものについての特定価格と
して求める理由及び鑑定評価の基本的な手法等は次のとおりである。
ア資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく鑑
定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
この場合は、投資法人、投資信託又は特定目的会社（以下「投資法人等」とい
う。）に係る特定資産としての不動産の取得時又は保有期間中の価格として投資
家に開示されることを目的に、投資家保護の観点から対象不動産の収益力を適切
に反映する収益価格に基づいた投資採算価値を求める必要がある。
特定資産の取得時又は保有期間中の価格としての鑑定評価に際しては、資産流
動化計画等により投資家に開示される対象不動産の運用方法を所与とする必要が
あることから、必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とするものではないため、
特定価格として求めなければならない。なお、投資法人等が特定資産を譲渡する
ときに依頼される鑑定評価で求める価格は正常価格として求めることに留意する
必要がある。
鑑定評価の方法は、基本的に収益還元法のうちＤＣＦ法により求めた試算価格
を標準とし、直接還元法による検証を行って求めた収益価格に基づき、比準価格
及び積算価格による検証を行い鑑定評価額を決定する。
イ民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める
場合
この場合は、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、財産を処分するものと
しての価格を求めるものであり、対象不動産の種類、性格、所在地域の実情に応
じ、早期の処分可能性を考慮した適正な処分価格として求める必要がある。
鑑定評価に際しては、通常の市場公開期間より短い期間で売却されることを前
提とするものであるため特定価格として求めなければならない。
鑑定評価の方法は、この前提を所与とした上で、原則として、比準価格と収益
価格を関連づけ、積算価格による検証を行って鑑定評価額を決定する。なお、比
較可能な事例資料が少ない場合は、通常の方法で正常価格を求めた上で、早期売
却に伴う減価を行って鑑定評価額を求めることもできる。
ウ会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提と
した価格を求める場合
この場合は、会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、現状の
事業が継続されるものとして当該事業の拘束下にあることを前提とする価格を求
めるものである。
鑑定評価に際しては、対象不動産の利用現況を所与とするため、必ずしも対象
不動産の最有効使用を前提とするものではないことから特定価格として求めなけ
ればならない。
鑑定評価の方法は、原則として事業経営に基づく純収益のうち不動産に帰属す
る純収益に基づく収益価格を標準とし、比準価格を比較考量の上、積算価格によ
る検証を行って鑑定評価額を決定する。
Ⅳ 「総論第６章地域分析及び個別分析」について
１．地域分析の適用について
（１）近隣地域の地域分析について
① 近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでそ
の近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。
この対象不動産の存する近隣地域の明確化及びその近隣地域の特性の把握に当た
っては、対象不動産を中心に外延的に広がる地域について、対象不動産に係る市場
の特性を踏まえて地域要因をくり返し調査分析し、その異同を明らかにしなければ
ならない。
これはまた、地域の構成分子である不動産について、最終的に地域要因を共通に
する地域を抽出することとなるため、近隣地域となる地域及びその周辺の他の地域
を併せて広域的に分析することが必要である。
② 近隣地域の相対的位置の把握に当たっては、対象不動産に係る市場の特性を踏ま
えて同一需給圏内の類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較して相対的な
地域要因の格差の判定を行うものとする。さらに、近隣地域の地域要因とその周辺
の他の地域の地域要因との比較検討も有用である。
③ 近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料に
ついての分析を行うこととなるが、この分析の前提として、対象不動産に係る市場
の特性や近隣地域を含むより広域的な地域に係る地域要因を把握し、分析しなけれ
ばならない。このためには、日常から広域的な地域に係る要因資料の収集、分析に
努めなければならない。
④ 近隣地域の地域分析における地域要因の分析に当たっては、近隣地域の地域要因
についてその変化の過程における推移、動向を時系列的に分析するとともに、近隣
地域の周辺の他の地域の地域要因の推移、動向及びそれらの近隣地域への波及の程
度等について分析することが必要である。この場合において、対象不動産に係る市
場の特性が近隣地域内の土地の利用形態及び価格形成に与える影響の程度を的確に
把握することが必要である。
なお、見込地及び移行地については、特に周辺地域の地域要因の変化の推移、動
向がそれらの土地の変化の動向予測に当たって有効な資料となるものである。
（２）近隣地域の範囲の判定について
近隣地域の範囲の判定に当たっては、基本的な土地利用形態や土地利用上の利便性
等に影響を及ぼす次に掲げるような事項に留意することが必要である。
① 自然的状態に係るもの
ア河川
川幅が広い河川等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場
合があること。
イ山岳及び丘陵
山岳及び丘陵は、河川と同様、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分
断するほか、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼす場合があること。
ウ地勢、地質、地盤等
地勢、地質、地盤等は、日照、通風、乾湿等に影響を及ぼすとともに、居住、
商業活動等の土地利用形態に影響を及ぼすこと。
② 人文的状態に係るもの
ア行政区域
行政区域の違いによる道路、水道その他の公共施設及び学校その他の公益的施
設の整備水準並びに公租公課等の負担の差異が土地利用上の利便性等に影響を及
ぼすこと。
イ公法上の規制等
都市計画法等による土地利用の規制内容が土地利用形態に影響を及ぼすこと。
ウ鉄道、公園等
鉄道、公園等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合が
あること。
エ道路
広幅員の道路等は、土地、建物等の連たん性及び地域の一体性を分断する場合
があること。
（３）対象不動産に係る市場の特性について
① 把握の観点
ア同一需給圏における市場参加者の属性及び行動
同一需給圏における市場参加者の属性及び行動を把握するに当たっては、特に
次の事項に留意すべきである。
（ア）市場参加者の属性については、業務用不動産の場合、主たる需要者層及び供
給者層の業種、業態、法人か個人かの別並びに需要者の存する地域的な範囲。
また、居住用不動産の場合、主たる需要者層及び供給者層の年齢、家族構成、
所得水準並びに需要者の存する地域的な範囲
（イ）（ア）で把握した属性を持つ市場参加者が取引の可否、取引価格、取引条件
等について意思決定する際に重視する価格形成要因の内容
イ同一需給圏における市場の需給動向
同一需給圏における市場の需給動向を把握するに当たっては、特に次に掲げる
事項に留意すべきである。
（ア）同一需給圏内に存し、用途、規模、品等等が対象不動産と類似する不動産に
係る需給の推移及び動向
（イ）（ア）で把握した需給の推移及び動向が対象不動産の価格形成に与える影響
の内容及びその程度
② 把握のための資料
対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、平素から、不動産業者、建設
業者及び金融機関等からの聴聞等によって取引等の情報（取引件数、取引価格、売
り希望価格、買い希望価格等）を収集しておく必要がある。あわせて公的機関、不
動産業者、金融機関、商工団体等による地域経済や不動産市場の推移及び動向に関
する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。
２．個別分析の適用について
（１）個別的要因の分析上の留意点について
対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把
握するに当たっては、次の点に留意すべきである。
① 同一用途の不動産の需要の中心となっている価格帯及び主たる需要者の属性
② 対象不動産の立地、規模、機能、周辺環境等に係る需要者の選好
③ 対象不動産に係る引き合いの多寡
（２）最有効使用の判定上の留意点について
① 地域要因が変動する予測を前提とした最有効使用の判定に当たっての留意点
地域要因の変動の予測に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点
で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容
についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。
② 建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっての留意点
最有効使用の観点から現実の建物の取壊しや用途変更等を想定する場合におい
て、それらに要する費用等を勘案した経済価値と当該建物の用途等を継続する場合
の経済価値とを比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。
ア物理的、法的にみた当該建物の取壊し、用途変更等の実現可能性
イ建物の取壊し、用途変更後における対象不動産の競争力の程度等を踏まえた収
益の変動予測の不確実性及び取壊し、用途変更に要する期間中の逸失利益の程度
Ⅴ 「総論第７章鑑定評価の方式」について
１．価格を求める鑑定評価の手法について
（１）試算価格を求める場合の一般的留意事項について
① 取引事例等の選択について
ア必要やむを得ない場合に近隣地域の周辺地域に存する不動産に係るものを選択
する場合について
この場合における必要やむを得ない場合とは、近隣地域又は同一需給圏内の類
似地域に存する不動産について収集した取引事例等の大部分が特殊な事情による
影響を著しく受けていることその他の特別な事情により当該取引事例等のみによ
っては鑑定評価を適切に行うことができないと認められる場合をいう。
イ対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏内の
代替競争不動産に係るものを選択する場合について
この場合における対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等とは、
次のような場合として例示される対象不動産の個別性のために近隣地域の制約の
程度が著しく小さいと認められるものをいう。
（ア）戸建住宅地域において、近辺で大規模なマンションの開発がみられるととも
に、立地に優れ高度利用が可能なことから、マンション適地と認められる大規
模な画地が存する場合
（イ）中高層事務所として用途が純化された地域において、交通利便性に優れ広域
的な集客力を有するホテルが存する場合
（ウ）住宅地域において、幹線道路に近接して、広域的な商圏を持つ郊外型の大規
模小売店舗が存する場合
（エ）中小規模の事務所ビルが集積する地域において、敷地の集約化により完成し
た卓越した競争力を有する大規模事務所ビルが存する場合
ウ代替、競争等の関係を判定する際の留意点について
イの場合において選択する同一需給圏内の代替競争不動産に係る取引事例等
は、次に掲げる要件に該当するものでなければならない。
（ア）対象不動産との間に用途、規模、品等等からみた類似性が明確に認められる
こと。
（イ）対象不動産の価格形成に関して直接に影響を与えていることが明確に認めら
れること。
② 地域要因の比較及び個別的要因の比較について
取引事例等として同一需給圏内の代替競争不動産に係るものを選択する場合にお
いて、価格形成要因に係る対象不動産との比較を行う際には、個別的要因の比較だ
けでなく市場の特性に影響を与えている地域要因の比較もあわせて行うべきことに
留意すべきである。
（２）取引事例比較法について
この手法の適用に当たっては、多数の取引事例を収集し、価格の指標となり得る事
例の選択を行わなければならないが、その有効性を高めるため、取引事例はもとより、
売り希望価格、買い希望価格、精通者意見等の資料を幅広く収集するよう努めるもの
とする。
なお、これらの資料は、近隣地域等の価格水準及び地価の動向を知る上で十分活用
し得るものである。
① 事例の収集について
豊富に収集された取引事例の分析検討は、個別の取引に内在する特殊な事情を排
除し、時点修正率を把握し、及び価格形成要因の対象不動産の価格への影響の程度
を知る上で欠くことのできないものである。特に、選択された取引事例は、取引事
例比較法を適用して比準価格を求める場合の基礎資料となるものであり、収集され
た取引事例の信頼度は比準価格の精度を左右するものである。
取引事例は、不動産の利用目的、不動産に関する価値観の多様性、取引の動機に
よる売主及び買主の取引事情等により各々の取引について考慮されるべき視点が異
なってくる。したがって、取引事例に係る取引事情を始め取引当事者の属性（本留
意事項の「Ⅳ「総論第６章地域分析及び個別分析」について」に掲げる市場参加
者の属性に同じ。）及び取引価格の水準の変動の推移を慎重に分析しなければなら
ない。
② 事情補正について
事情補正の必要性の有無及び程度の判定に当たっては、多数の取引事例等を総合
的に比較対照の上、検討されるべきものであり、事情補正を要すると判定したとき
は、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わ
なければならない。
事情補正を要する特殊な事情を例示すれば、次のとおりである。
ア補正に当たり減額すべき特殊な事情
（ア）営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたとき。
（イ）極端な供給不足、先行きに対する過度に楽観的な見通し等特異な市場条件の
下に取引が行われたとき。
（ウ）業者又は系列会社間における中間利益の取得を目的として取引が行われたと
き。
（エ）買手が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において過大な
額で取引が行われたとき。
（オ）取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地
の対価以外のものが含まれて取引が行われたとき。
イ補正に当たり増額すべき特殊な事情
（ア）売主が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において、過少
な額で取引が行われたとき。
（イ）相続、転勤等により売り急いで取引が行われたとき。
ウ補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情
（ア）金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等人間関
係による恩恵的な取引が行われたとき。
（イ）不相応な造成費、修繕費等を考慮して取引が行われたとき。
（ウ）調停、清算、競売、公売等において価格が成立したとき。
③ 時点修正について
ア時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分
析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢、公共投資の動向、建
築着工の動向、不動産取引の推移等の社会的及び経済的要因の変化、土地利用の
規制、税制等の行政的要因の変化等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求め
るべきである。
イ時点修正率は原則として前記アにより求めるが、地価公示、都道府県地価調査
等の資料を活用するとともに、適切な取引事例が乏しい場合には、売り希望価格、
買い希望価格等の動向及び市場の需給の動向等に関する諸資料を参考として用い
ることができるものとする。
（３）収益還元法について
① 直接還元法の適用について
ア一期間の純収益の算定について
直接還元法の適用において還元対象となる一期間の純収益と、それに対応して
採用される還元利回りは、その把握の仕方において整合がとれたものでなければ
ならない。
すなわち、還元対象となる一期間の純収益として、ある一定期間の標準化され
たものを採用する場合には、還元利回りもそれに対応したものを採用することが
必要である。また、建物その他の償却資産（以下「建物等」という。）を含む不
動産の純収益の算定においては、基本的に減価償却費を控除しない償却前の純収
益を用いるべきであり、それに対応した還元利回りで還元する必要がある。

Ｐ=ａ／Ｒ

Ｐ： 建物等の収益価格
ａ： 建物等の償却前の純収益
Ｒ： 償却前の純収益に対応する還元利回り
一方、減価償却費を控除した償却後の純収益を用いる場合には、還元利回りも
償却後の純収益に対応するものを用いなければならない。
減価償却費の算定方法には定額法、償還基金率を用いる方法等があり、適切に
用いることが必要である。

Ｐ=ａ’／Ｒ’

Ｐ ：建物等の収益価格
ａ’：建物等の償却後の純収益
Ｒ’：償却後の純収益に対応する還元利回り

なお、減価償却費と償却前の純収益に対応する還元利回りを用いて償却後の純
収益に対応する還元利回りを求める式は以下のとおりである。

Ｒ’＝ａ’／（ａ’+ｄ ）×Ｒ

Ｒ’：償却後の純収益に対応する還元利回り
Ｒ ：償却前の純収益に対応する還元利回り
ａ’：償却後の純収益
ｄ ：減価償却費
イ土地残余法又は建物残余法
不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還
元法以外の手法によって敷地と建物等のいずれか一方の価格を求めることができ
るときは、当該不動産に基づく純収益から建物等又は敷地に帰属する純収益を控
除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法（土地残余法又は建物残余法と
いう。）を適用することができる。
これらの方法は、土地と建物等から構成される複合不動産が生み出す純収益を
土地又は建物等に適正に配分することができる場合に有効である。
土地残余法を適用するに当たっては、建物等が古い場合には複合不動産の生み
出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いので、建
物等は新築か築後間もないものでなければならない。なお、対象不動産が更地で
ある場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定するこ
とによりこの方法を適用することができる。
（ア）土地残余法
土地残余法を適用して土地の収益価格を求める場合は、基本的に次の式によ
り表される。

ＰL＝ａ －Ｂ×RB　
　　　　　RL

ＰL：土地の収益価格
ａ ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｂ ：建物等の価格
RB：建物等の還元利回り
RL：償却前の純収益に対応する土地の還元利回り

 

（イ）建物残余法
建物残余法を適用して建物等の収益価格を求める場合は、基本的に次の式により表される。

ＰB＝ａ－Ｌ ×ＲL
ＲB

ＰB ：建物等の収益価格
ａ ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｌ ：土地の価格
ＲL：土地の還元利回り
ＲB ：償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り

ウ有期還元法
不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合において、その収益
価格を、不動産賃貸又は賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却前
の純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求め
る方法があり、基本的に次の式により表される。

Ｐ ＝ａ ×　｛（１+Y）N　－１／Y（１+Y）N｝

Ｐ ：建物等及びその敷地の収益価格
ａ ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｙ ：割引率
Ｎ ：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合を指す。）
｛（１+Y）N　－１／Y（１+Y）N｝：複利年金現価率

なお、複利年金現価率を用い、収益期間満了時における土地又は建物等の残存　
価格並びに建物等の撤去費が予想されるときには、それらの額を現在価値に換算
した額を加減する方法（インウッド式）がある。この方法の考え方に基づき、割
引率を用いた式を示すと次のようになる。

Ｐ ＝ａ ×　｛（１+Y）N　－１／Y（１+Y）N｝+（ＰＬｎ+ＰＢｎ）／（１+Y）ｎ

又は

Ｐ ＝ａ ×　｛（１+Y）N　－１／Y（１+Y）N｝+（ＰLN－Ｅ）／（１+Y）N

 

Ｐ ：建物等及びその敷地の収益価格
ａ ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｙ ：割引率
Ｎ,n：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合にはＮ、建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合はｎとする。）
ＰＬｎ：ｎ年後の土地価格
ＰＢｎ：ｎ年後の建物等の価格
ＰLN ：Ｎ年後の土地価格
Ｅ ：建物等の撒去費
 

また、上記複利年金現価率の代わりに蓄積利回り等を基礎とした償還基金率と
割引率とを用いる方法（ホスコルド式）がある。
この方法の考え方に基づき、割引率を用いた式を示すと次のようになる。

Ｐ ＝ａ ×　｛1／{Y+{ｉ ／{（１+ｉ）ｎ　－１}}｝+（ＰＬｎ+ＰＢｎ）／（１+Y）ｎ

又は

Ｐ ＝ａ ×　｛1／{Y+{ｉ ／{（１+ｉ）N　－１}}｝+（ＰLN－Ｅ）／（１+Y）N

 

Ｐ ：建物等及びその敷地の収益価格
ａ ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｙ ：割引率
ｉ ：蓄積利回り
Ｎ,n：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合にはＮ、建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合はｎとする。）
ｉ ／{（１+ｉ）N　－１}：償還基金率
ＰＬｎ：ｎ年後の土地価格
ＰＢｎ：ｎ年後の建物等の価格
ＰＬN ：Ｎ年後の土地価格
Ｅ ：建物等の撒去費
 

エ還元利回りの求め方
還元利回りは、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、還元対
象となる純収益の変動予測を含むものであることから、それらの予測を的確に行
い、還元利回りに反映させる必要がある。還元利回りを求める方法を例示すれば
次のとおりであるが、適用に当たっては、次の方法から一つの方法を採用する場
合又は複数の方法を組み合わせて採用する場合がある。また、必要に応じ、投資
家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考として活用する。

（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
取引事例の収集及び選択については、「総論第７章鑑定評価の方式」に規
定する取引事例比較法の適用方法に準ずる。
取引事例から得られる利回り（以下「取引利回り」という。）については、
償却前後のいずれの純収益に対応するものであるかに留意する必要がある。あ
わせて純収益について特殊な要因（新築、建替え直後で稼働率が不安定である
等）があり、適切に補正ができない取引事例は採用すべきでないことに留意す
る必要がある。
この方法は、対象不動産と類似性の高い取引事例に係る取引利回りが豊富に
収集可能な場合には特に有効である。

（イ）借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
この方法は、不動産の取得に際し標準的な資金調達能力を有する需要者の資
金調達の要素に着目した方法であり、不動産投資に係る利回り及び資金調達に
際する金融市場の動向を反映させることに優れている。
上記による求め方は基本的に次の式により表される。

 

Ｒ＝ＲＭ×ＷＭ+ＲＥ×ＷＥ

 

Ｒ：還元利回り
ＲＭ:借入金還元利回り
ＷＭ:借入金割合
ＲＥ:自己資金還元利回り
ＷＥ:自己資金割合

 

（ウ）土地と建物等に係る還元利回りから求める方法

この方法は、対象不動産が土地及び建物等により構成されている場合に、土

地及び建物等に係る利回りが異なるものとして把握される市場においてそれら

の動向を反映させることに優れている。

上記による求め方は基本的に次の式により表される。

 

Ｒ=ＲＬ×ＷＬ+ＲＢ×ＷＢ

 

Ｒ：還元利回り
ＲＬ:土地の還元利回り
ＷＬ:土地の価格割合
ＲＢ:建物等の還元利回り
ＷＢ:建物等の価格割合

 

（エ）割引率との関係から求める方法
この方法は、純収益が永続的に得られる場合で、かつ純収益が一定の趨勢を
有すると想定される場合に有効である。
還元利回りと割引率との関係を表す式の例は、次のように表される。

Ｒ=Ｙ−ｇ

Ｒ：還元利回り
Ｙ: 割引率
ｇ：純収益の変動率

（オ）借入金償還余裕率の活用による方法
この方法は、借入金還元利回りと借入金割合をもとに、借入金償還余裕率（あ
る期間の純収益を同期間の借入金元利返済額で除した値をいう。）を用いて対
象不動産に係る純収益からみた借入金償還の安全性を加味して還元利回りを求
めるものである。
この場合において用いられる借入金償還余裕率は、借入期間の平均純収益を
もとに算定すべきことに留意する必要がある。この方法は、不動産の購入者の
資金調達に着目し、対象不動産から得られる収益のみを借入金の返済原資とす
る場合に有効である。
上記による求め方は基本的に次の式により表される。

 

Ｒ=ＲＭ×ＷＭ×DSCR

 

Ｒ：還元利回り
ＲＭ：借入金還元利回り
ＷＭ：借入金割合
DSCR：借入金償還余裕率（通常は1.0以上であることが必要。）
 

② ＤＣＦ法の適用について
ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を予測しそれら
を明示することから、収益価格を求める過程について説明性に優れたものである。
ア毎期の純収益の算定について
建物等の純収益の算定においては、基本的には減価償却費を控除しない償却前
の純収益を用いるものとし、建物等の償却については復帰価格において考慮され
る。
（ア）総収益の算定
一時金のうち預り金的性格を有する保証金等については、全額を返還準備金
として預託することを想定しその運用益を発生時に計上する方法と全額を受渡
時の収入又は支出として計上する方法とがある。
（イ）総費用の算定
大規模修繕費等の費用については、当該費用を毎期の積み立てとして計上す
る方法と、実際に支出される時期に計上する方法がある。実際に支出される時
期の予測は、対象不動産の実態に応じて適切に行う必要がある。
イ割引率の求め方について
割引率は、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、一般に１年
を単位として求める。また、割引率は収益見通しにおいて考慮されなかった収益
予測の不確実性の程度に応じて異なることに留意する。
割引率を求める方法を例示すれば次のとおりであるが、適用に当たっては、下
記の方法から一つの方法を採用する場合又は複数の方法を組み合わせて採用する
場合がある。また、必要に応じ、投資家等の意見や整備された不動産インデック
ス等を参考として活用する。
（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
取引事例の収集及び選択については、「総論第７章鑑定評価の方式」に規
定する取引事例比較法に係る適用方法に準ずる。
取引事例に係る割引率は、基本的に取引利回りをもとに算定される内部収益
率（Internal Rate of Return（ＩＲＲ）。将来収益の現在価値と当初投資元
本とを等しくする割引率をいう。）として求める。適用に当たっては、取引事
例について毎期の純収益が予測可能であることが必要である。
この方法は、対象不動産と類似性を有する取引事例に係る利回りが豊富に収
集可能な場合には特に有効である。
（イ）借入金と自己資金に係る割引率から求める方法
この方法は、不動産購入者の資金調達コストに着目したものであり、不動産
投資に係る利回り及び資金調達に際する金融市場の動向を反映させることに優
れている。適用に当たっては、不動産投資において典型的な投資家が想定する
借入金割合及び自己資金割合を基本とすることが必要である。
上記による求め方は基本的に次の式により表される。

Ｙ＝ＹＭ×ＷＭ＋ＹＥ×ＷＥ

Ｙ：割引率
ＹＭ:借入金割引率
ＷＭ:借入金割合
ＹＥ:自己資金割引率
ＷＥ:自己資金割合
 

（ウ）金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
比較の対象となる金融資産の利回りとしては、一般に10年物国債の利回りが
用いられる。また、株式や社債の利回り等が比較対象として用いられることも
ある。
不動産の個別性として加味されるものには、投資対象としての危険性、非流
動性、管理の困難性、資産としての安全性があり、それらは自然災害等の発生
や土地利用に関する計画及び規制の変更によってその価値が変動する可能性が
高いこと、希望する時期に必ずしも適切な買い手が見つかるとは限らないこと、
賃貸経営管理について専門的な知識と経験を必要とするものであり管理の良否
によっては得られる収益が異なること、特に土地については一般に滅失するこ
とがないことなどをいう。
この方法は、対象不動産から生ずる収益予測の不確実性が金融資産との比較
において把握可能な場合に有効である。
ウ保有期間（売却を想定しない場合には分析期間）について
保有期間は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間
として決定する必要があり、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間
を標準とし、典型的な投資家が一般に想定しないような長期にわたる期間を設定
してはならない。
エ復帰価格の求め方について
保有期間満了時点において売却を想定する場合には、売却に要する費用を控除
することが必要である。
復帰価格を求める際に、n+1期の純収益を最終還元利回りで還元して求める場
合においては、n+1期以降の純収益の変動予測及び予測に伴う不確実性をn+1期の
純収益及び最終還元利回りに的確に反映させることが必要である。
なお、保有期間満了時点以降において、建物の取壊しや用途変更が既に計画さ
れている場合又は建物が老朽化していること等により取壊し等が見込まれる場合
においては、それらに要する費用を考慮して復帰価格を求めることが必要である。
オ最終還元利回りの求め方について
最終還元利回りは、価格時点の還元利回りをもとに、保有期間満了時点におけ
る市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させ
て求めることが必要である。
２．賃料を求める鑑定評価の手法について
（１）積算法について
基礎価格を求めるに当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。
① 宅地の賃料（いわゆる地代）を求める場合
ア最有効使用が可能な場合は、更地の経済価値に即応した価格である。
イ建物の所有を目的とする賃貸借等の場合で契約により敷地の最有効使用が見込
めないときは、当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価
格である。
② 建物及びその敷地の賃料（いわゆる家賃）を求める場合
建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷
地の経済価値に即応した価格である。
（２）賃貸事例比較法について
① 事例の選択について
ア賃貸借等の事例の選択に当たっては、新規賃料、継続賃料の別又は建物の用途
の別により賃料水準が異なるのが一般的であることに留意して、できる限り対象
不動産に類似した事例を選択すべきである。
イ契約内容の類似性を判断する際の留意事項を例示すれば、次のとおりである。
（ア）賃貸形式
（イ）賃貸面積
（ウ）契約期間並びに経過期間及び残存期間
（エ）一時金の授受に基づく賃料内容
（オ）賃料の算定の期間及びその支払方法
（カ）修理及び現状変更に関する事項
（キ）賃貸借等に供される範囲及びその使用方法
② 地域要因の比較及び個別的要因の比較について
賃料を求める場合の地域要因の比較に当たっては、賃料固有の価格形成要因が存
すること等により、価格を求める場合の地域と賃料を求める場合の地域とでは、そ
れぞれの地域の範囲及び地域の格差を異にすることに留意することが必要である。
賃料を求める場合の個別的要因の比較に当たっては、契約内容、土地及び建物に
関する個別的要因等に留意することが必要である。
Ⅵ 「総論第８章鑑定評価の手順」について
資料の検討及び価格形成要因の分析について
（１）不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合につ
いて
不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合と
は、ある要因について対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ当該要因が
存することによる減価の程度等を客観的に予測することにより鑑定評価額への反映が
可能であると認められる場合をいう。
（２）価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合について
価格形成に影響があるであろうといわれている事項について、一般的な社会通念や
科学的知見に照らし原因や因果関係が明確でない場合又は不動産鑑定士の通常の調査
において当該事項の存否の端緒すら確認できない場合において、当該事項が対象不動
産の価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、価格形成要因
から除外して鑑定評価を行うことができるものとする。
Ⅶ 「各論第１章価格に関する鑑定評価」について
１．宅地について
（１）更地について
開発法によって求める価格は、マンション等又は細区分した宅地の販売総額を価格
時点に割り戻した額から建物の建築費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用又
は土地の造成費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を価格時点に割り戻した
額をそれぞれ控除して求めるものとする。この場合において、マンション等の敷地は
一般に法令上許容される容積の如何によって土地価格が異なるので、敷地の形状、道
路との位置関係等の条件、建築基準法等に適合した建物の概略設計、配棟等に関する
開発計画を想定し、これに応じた事業実施計画を策定することが必要である。
開発法の基本式を示すと次のようになる。

 

Ｐ＝Ｓ／（1+ｒ ）ｎ1　―　Ｂ／（1+ｒ ）ｎ2　―　Ｍ／（1+ｒ ）ｎ3

 

Ｐ：開発法による試算価格
Ｓ：販売総額
Ｂ：建物の建築費又は土地の造成費
Ｍ：付帯費用
r ：投下資本収益率
ｎ１：価格時点から販売時点までの期間
ｎ２：価格時点から建築代金の支払い時点までの期間
ｎ３：価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間

 

（２）借地権について
宅地の賃貸借契約等に関連して、借地人から賃貸人へ支払われる一時金には、一般
に、①預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの、②賃料の前払的性格
を有し、又は借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの、③
その他借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金に分類することができる。
これらの一時金が借地権価格を構成するか否かはその名称の如何を問わず、一時金
の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である。

（３）区分地上権について
区分地上権の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
① 区分地上権の特性に基づく経済価値
区分地上権の鑑定評価においては、特に次に掲げる区分地上権の特性に基づく経
済価値に留意することが必要である。
ア区分地上権設定地の経済価値は、当該設定地の最有効使用に係る階層等に基づ
いて生ずる上下空間の効用の集積である。したがって、区分地上権の経済価値は、
その設定地全体の効用との関数関係に着目して、その設定地全体の経済価値に占
める割合として把握される。

イ区分地上権は、他人の土地の地下又は空間の一部に工作物を設置することを目
的として設定する権利であり、その工作物の構造、用途、使用目的、権利の設定
期間等により、その経済価値が特定される。

② 区分地上権の設定事例等に基づく比準価格
区分地上権の設定事例等に基づく比準価格は、近隣地域及び同一需給圏内の類似
地域等において設定形態が類似している区分地上権の設定事例等を収集して、適切
な事例を選択し、必要に応じ事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個
別的要因の比較を行って求めた価格を比較考量して決定するものとする。
この手法の適用に当たっては、特に次に掲げる事項に留意しなければならない。

ア区分地上権設定地に係る区分地上権の経済価値には、当該区分地上権に係る工
作物の保全のため必要な他の空間の使用制限に係る経済価値を含むことが多いの
で、区分地上権の態様、設定期間等設定事例等の内容を的確に把握すべきである。

イ時点修正において採用する変動率は、事例に係る不動産の存する用途的地域又
は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地の
変動率を援用することができるものとする。

ウ地域要因及び個別的要因の比較においては、次に掲げる区分地上権に特有な諸
要因について留意する必要がある。

（ア）地域要因については、近隣地域の地域要因にとどまらず、一般に当該区分地
上権の効用に寄与する他の不動産（例えば、地下鉄の区分地上権の設定事例の
場合における連たんする一団の土地のように、一般に広域にわたって存在する
ことが多い。）の存する類似地域等との均衡を考慮する必要がある。

（イ）個別的要因については、区分地上権に係る地下又は空間の部分についての立
体的及び平面的位置、規模、形状等が特に重要であり、区分地上権設定地全体
との関連において平面的及び立体的分割の状態を判断しその影響の程度を考慮
する必要がある。

③ 区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求める価格
近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において設定形態が類似している区分地
上権の設定事例等を収集して、適切な事例を選択し、これらに係る設定時又は譲渡
時における区分地上権の価格が区分地上権設定地の更地としての価格に占める割合
をそれぞれ求め、これらを総合的に比較考量の上適正な割合を判定し、価格時点に
おける当該区分地上権設定地の更地としての価格にその割合を乗じて求めるものと
する。

なお、この手法の適用に当たっては、特に、前記②のウに掲げる事項に留意する
必要がある。

④ 土地残余法に準じて求める収益価格
土地残余法に準じて求める収益価格は、区分地上権設定地について、当該区分地
上権の設定がないものとして、最有効使用を想定して求めた当該設定地全体に帰属
する純収益から、当該区分地上権設定後の状態を所与として最有効使用を想定して
求めた当該設定地に帰属する純収益を控除して得た差額純収益を還元利回りで還元
して得た額について、さらに当該区分地上権の契約内容等による修正を行って求め
るものとする。

⑤ 区分地上権の立体利用率により求める価格
区分地上権の立体利用率により求める価格は、区分地上権設定地の更地としての
価格に、最有効使用を想定して求めた当該区分地上権設定地全体の立体利用率を基
準として求めた当該区分地上権に係る立体利用率（当該区分地上権設定地の最有効
使用を前提とした経済価値に対する区分地上権の設定部分の経済価値及び当該設定
部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値
の合計の割合をいう。）を乗じて得た額について、さらに当該区分地上権の契約内
容等による修正を行って求めるものとする。

なお、この手法の適用に当たっては、特に、前記②のウに掲げる事項に留意する
必要がある。

（４）対象不動産について土壌汚染が存することが判明している場合又は土壌汚染が存す
る可能性のある場合の鑑定評価について
土壌汚染が存することが判明した不動産については、原則として汚染の分布状況、
除去等に要する費用等を他の専門家が行った調査結果等を活用して把握し鑑定評価を
行うものとする。なお、この場合でも、「総論第５章鑑定評価の基本的事項」及び
本留意事項の「Ⅲ「総論第５章鑑定評価の基本的事項」について」に規定する条件
設定に係る一定の要件を満たす場合には、依頼者の同意を得て汚染の除去等の措置が
なされるものとしてという条件を付加して鑑定評価を行うことができる。また、「総
論第８章鑑定評価の手順」及び本留意事項の「Ⅵ「総論第８章鑑定評価の手順」
について」に規定する客観的な推定ができると認められる場合には、土壌汚染が存す
ることによる価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。

土壌汚染対策法に規定する調査、区域指定、措置等の各手続きに対応した鑑定評価
上の対応を示すと次のようになる。

① 対象不動産について土壌汚染対策法第３条の規定により土壌の汚染の状況につい
ての調査義務が発生したとき又は対象不動産について同法第４条の規定により土壌
の汚染の状況についての調査を命ぜられたときには、当該調査の結果を踏まえ、汚
染が存することが判明すればそれを前提に鑑定評価を行うものとする。

② 対象不動産について土壌汚染対策法第５条に規定する指定区域の指定がなされて
いる場合には、汚染が存することを前提に鑑定評価を行うものとする。

③ 対象不動産について土壌汚染対策法第７条の規定により都道府県知事から汚染の
除去等の措置を講ずべきことを命ぜられた場合において、何らかの措置が行われた
後であっても指定区域の指定が解除されない限りは汚染が存することを前提に鑑定
評価を行うものとする。

④ ①の法定調査の結果土壌汚染の存在が判明しなかった場合、②の指定区域の指定
が解除され指定区域台帳から削除された場合及び使用の廃止を伴わない有害物質使
用特定施設であって、都道府県知事から当該土地の汚染の状況についての調査や汚
染の除去等の措置が命ぜられていない場合には、土壌汚染が存しないとして鑑定評
価を行うことができるものとする。

なお、汚染の除去等の措置が行なわれた後でも、心理的嫌悪感等による価格形成
への影響を考慮しなければならない場合があることに留意する。

２．建物及びその敷地について

（１）貸家及びその敷地について

貸家及びその敷地の収益価格を求める場合において、一時金の授受後における期間
の経過に伴う土地、建物等の価格の変動により、一時金としての経済価値的意義が薄
れているときは、その実際実質賃料に代えて実際支払賃料に基づく純収益を求め、当
該純収益を還元して収益価格を求めることができる。

（２）区分所有建物及びその敷地について

区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記簿謄本、建物図面（さらに詳
細な図面が必要な場合は、設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき物
的確認と権利の態様の確認を行う。
また、確認に当たって留意すべき主な事項は、次のとおりである。

① 専有部分

ア建物全体の位置、形状、規模、構造及び用途
イ専有部分の一棟の建物における位置、形状、規模及び用途
ウ専有部分に係る建物の附属物の範囲

② 共用部分

ア共用部分の範囲及び共有持分
イ一部の区分所有者のみに属する共用部分

③ 建物の敷地

ア敷地の位置、形状及び規模
イ敷地に関する権利の態様
ウ対象不動産が存する一棟の建物に係る規約敷地の範囲
エ敷地の共有持分

④ 管理費等

管理費及び修繕積立金の額
Ⅷ 「各論第２章賃料に関する鑑定評価」について

１．宅地について
宅地の新規賃料を求める場合において留意すべき事項は、次のとおりである。

（１）積算賃料を求めるに当たっての基礎価格は、賃貸借等の契約において、貸主側の事
情によって使用方法が制約されている場合等で最有効使用の状態を確保できない場合
には、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求めるも
のとする。

また、期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び
地価との相関関係の程度を考慮する必要がある。

（２）比準賃料は、価格時点に近い時点に新規に締結された賃貸借等の事例から比準する
必要があり、立地条件その他の賃料の価格形成要因が類似するものでなければならない。

（３）配分法に準ずる方法に基づく比準賃料は、宅地を含む複合不動産の賃貸借等の契約
内容が類似している賃貸借等の事例に係る実際実質賃料から宅地以外の部分に対応す
る実際実質賃料相当額を控除する等により求めた比準賃料をいうものであるが、宅地
の正常賃料を求める場合における事例資料の選択に当たっては、賃貸借等の契約内容
の類似性及び敷地の最有効使用の程度に留意すべきである。

２．建物及びその敷地について

店舗用ビルの場合には、貸主は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し（ス
ケルトン貸し、内装、外装及び建物設備） の一部は借主が施工することがあるので、積
算賃料を求めるときの基礎価格の判定及び比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっ
ては、これに留意すべきである。

Ⅸ 「各論第３章証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」について

１．証券化対象不動産の基本姿勢について

（１）各論第３章第１節Ⅰに定める証券化対象不動産については、従前に鑑定評価が行わ
れたものを再評価する場合にあっても、各論第３章に従って鑑定評価を行わなければ
ならないものであることに留意する必要がある。

２．処理計画の策定について

（１）処理計画の策定に当たっての確認については、対象不動産の鑑定評価を担当する不
動産鑑定士以外の者が行う場合もあり得るが、当該不動産鑑定士が鑑定評価の一環と
して責任を有するものであることに留意しなければならない。

（２）処理計画の策定に当たっての確認において、依頼者から鑑定評価を適切に行うため
の資料の提出等について依頼者と交渉を行った場合には、その経緯を確認事項として
記録しなければならない。また、確認事項の記録を鑑定評価報告書の附属資料として
添付することとしているが、鑑定評価書への添付までを求めるものではないが、同記
録は不動産の鑑定評価に関する法律施行規則第３８条第２項に定める資料として保管
されなければならないことに留意する必要がある。

（３）エンジニアリング・レポート及びＤＣＦ法等を適用するために必要となる資料等の
入手が複数回行われる場合並びに対象不動産の実地調査が複数回行われる場合にあっ
ては、各段階ごとの確認及び記録が必要であることに留意しなければならない。

（４）各論第３章第２節Ⅲに、依頼者の証券化関係者との関係について記載する旨定めて
いるが、不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係
を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及び内容については、総論第９章

第２節により記載する必要があることに留意しなければならない。

３．証券化対象不動産の個別的要因の調査について
証券化対象不動産の個別的要因の調査に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。

（１）エンジニアリング・レポートの活用に当たっては、不動産鑑定士が主体的に責任を
持ってその活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。ま
た、エンジニアリング・レポートの内容の適切さや正確さ等の判断に当たっては、必

要に応じて、建築士等他の専門家の意見も踏まえつつ検証するよう努めなければなら
ないことに留意する必要がある。

既存のエンジニアリング・レポートの活用で対応できる場合がある一方、エンジニアリン
グ・レポートが形式的に項目を満たしていても、鑑定評価にとって不十分で不動産鑑
定士の調査が必要となる場合もある。

（２）鑑定評価に必要な対象不動産の物的確認、法的確認等に当たっては、各論第３章第
３節Ⅲ（３）の表に掲げる内容や別表１の項目に掲げる内容が必要最小限度のものを
定めたものであり、必要に応じて項目・内容を追加し、確認しなければならないこと
に留意する必要がある。

（３）できる限り依頼者からエンジニアリング・レポートの全部の提供を受けるとともに、
エンジニアリング・レポートの作成者からの説明を直接受ける機会を求めることが必要である。

（４）なお、エンジニアリング・レポートの作成は委託される場合が多いが、この場合に
は、エンジニアリング・レポートの作成者は調査の受託者を指すことに留意しなけれ
ばならない。また、この場合においては、エンジニアリング・レポートの作成者を鑑
定評価報告書に記載する際、調査の委託者の名称も記載する必要がある。

４．ＤＣＦ法の適用等について
ＤＣＦ法の適用等に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。

（１）収益費用項目及びその定義を依頼者に説明するに当たって、各項目ごとの具体的な

積算内訳など不動産の出納管理に関するデータ等と収益費用項目の対応関係を示すな
どの工夫により、依頼者が不動産鑑定士に提供する資料の正確性の向上に十分配慮し
なければならない。

（２）収益費用項目においては、信託報酬、特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る
事務費用、アセットマネジメントフィー（個別の不動産に関する費用は除く）等の証
券化関連費用は含まないこと。「純収益」は償却前のものとして求めることとしてい
ることから減価償却費は計上しないことに留意する必要がある。また、各論第３章第

４節Ⅱ（１）の表に定める「運営純収益」と証券化対象不動産に係る一般の開示書類
等で見られるいわゆる「NOI（ネット・オペレーティング・インカム）」はその内訳
が異なる場合があることに留意する必要がある。

（３）各論第３章第４節Ⅱ（１）の表の収益費用項目のうち「運営純収益」と「純収益」
の差額を構成する「一時金の運用益」と「資本的支出」の算出について、「一時金の
運用益」の利回りの考え方を付記するとともに、「資本的支出」と「修繕費」の区分
については、税務上の整理等との整合性に十分配慮する必要があることに留意しなけ
ればならない。

（４）収益費用項目については、ＤＣＦ法を適用した場合の検証として適用する直接還元
法においても、同様に用いる必要がある。

附則（平成19年４月２日一部改正）

１．この留意事項は、平成１９年７月１日から施行する。

２．不動産鑑定士補は、改正後の留意事項の適用については、不動産鑑定士とみなす。

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公共事業に係る不動産鑑定報酬基準とは国土交通省から行政機関に配布されている不動産鑑定報酬基準で、公共事業に伴う不動産鑑定に主に利用される。 国土交通省担当者より聴取したところでは一般人が当該不動産鑑定報酬基準を入手するには国土交通省に対して情報開示請求が必要とのことであり、インターネット等での開示はしていないとのことである。

なお、不動産鑑定評価報酬は必ずしも当該不動産鑑定報酬基準に依る必要はないとの回答を得た。

国土交通省土地鑑定委員会は6月29日、2016年不動産鑑定士試験短答式試験の合格者を発表した。 　
今回の受験者数は1568人で、511人が合格。合格率は32.6%だった。平均年齢は37.8歳、最高齢81歳、最年少は19歳。昨年と比べて受験者は95人、合格者は60人増えている。合格点は総点数の63.75%以上(科目別に設定された必要最低得点比率を満たさない者を除く)、平均得点比率は54.7%だった。 　
合格者は、8月6日〜8日までの3日間で行われる論文式試験を受験できる。

不動産鑑定士試験の受験生減少に歯止めがかかりません。短答式導入当初は4,000人程度受験されましたが、今年は1,500人程度、4割程度の水準に落ち込んでおります。ただ、現場にいる不動産鑑定士の立場として申し上げれば、正直なところ、今現在の不動産鑑定士数でも飽和状況です。仕事のパイが限られておりますので、入札案件は奪い合い状態です。エンドユーザーの開拓も声高に叫ばれておりますが、消費者は驚くほど厳しい要求を突き付けてきます。不動産会社の無料査定が当たり前のように浸透しており、こちらに声がかかるケースは、無料査定で埒が明かないケースに限られるといっても過言ではありません。従って、エンドユーザーからの依頼も限定的です。また、担保評価は一部の企業が独占的に受けて、提携不動産鑑定士に下請けさせている構造ですので、個人不動産鑑定士が金融機関から直に受注するケースは特殊案件の他は難しいのが実情です。法人からの鑑定も同様です。競売に関しても評価人の募集は殆どありませんので、あてになりません。結果として、個人の不動産鑑定士は地価公示、地価調査、相続税路線価、固定資産鑑定評価（入札も多く、あてにならない地域もあります。）、役所の鑑定がメインとなりますが、当方所在の横浜市で考えてみても、新たに不動産鑑定士が必要かと言われれば明らかに不要だと思います。既存の不動産鑑定士でも100人以上おりますので。。。ネガティブなことばかり書きましたが、現実です。地方では異なるケースもあるのかもしれませんが、より公的評価の比重が大きいと聞きますので、公的評価の評価員に入られなければ、より厳しい現実が待ち受けている状況でしょう。結論としては、合格者の絞り込みを行う現行試験体制は、不動産鑑定業界の現状から考えると仕方ない状況かと思います。