A1

よく 、「FAX無料査定実施中」のように書かれたチラシを見かけることがあります。

しかしながら、「FAX無料鑑定実施中」と書かれたチラシは見かけません。

何故でしょうか？

これは「査定」と「鑑定」について、実施する宅建業者、鑑定業者の目的や関連する法律、評価手法などが異なるからです。

「査定」を実施する宅建業者の目的は媒介契約を締結してもらうことです。

つまり、売主と媒介契約を取り交わせていれば、売買完了時に売主から仲介手数料を得ることができます。仲介手数料を得るための手段として、「査定」があるというわけです。関連する法律に関しても、宅地建物取引業法がベースになっていると言っていいと思います。

宅地建物取引業法第34条の２第２項では、

宅地建物取引業者は、前項第２号（当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額）の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

こととされており、この価額又は評価額を算出するために、財団法人不動産流通近代化センターは「価格査定マニュアル」を作成しています。

 このマニュアルは不動産鑑定評価基準並びに不動産鑑定評価基準運用上の留意事項とは別物です。

従って、不動産査定書には「この査定書は鑑定評価書ではありません。」というような注意書きが入っている場合が多いのです。

一方、

「鑑定」を実施する鑑定業者の目的は、利害関係のない第三者の立場から、不動産の経済価値を判定し、その結果を表示することで、依頼者から報酬を得ることです。

従って、無料鑑定は基本的にないことになります。

「鑑定」に関しては、不動産鑑定士による独占業務になっており、マニュアルとして、旧建設大臣に提出された答申や国土交通事務次官通知等で構成されている不動産鑑定評価基準並びに不動産鑑定評価基準運用上の留意事項というものを使います。関連する法律に関しても、不動産の鑑定評価に関する法律であり、宅地建物取引業法ではありません。

ところで

「査定」と「鑑定」、どちらを選べばいいのでしょうか。

例えば、個人のお客様で、住んでいるマンションを売って、一戸建てに住みかえたいと言う場合であれば、私としては、宅建業者による無料査定を選択し、早急に話を進められた方がいいと思います。

一方、家賃の裁判で適正家賃を証明する書類が必要だなどと言う場合は、鑑定の方が優ります。

特に更新等で継続した賃料に関しては、不動産鑑定評価基準並びに不動産鑑定評価基準運用上の留意事項には独立した評価手法があるものの、価格査定マニュアルは売買又は交換用のためのマニュアルであり、家賃には適用できないものだからです。

このように、お客様の使用目的により、使い分けていただければと思います。 

また、ご相談は無料ですので、神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574へお気軽にお電話いただければと思います。

ご一緒に問題を解決致しましょう。

⇒不動産の無料査定で済むのか、それとも鑑定まで必要なのか−よく分からない場合のご相談は−神奈川県横浜市戸塚区上倉田町の不動産鑑定士が対応− 神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574⇒トップページへ

A2

「査定」のメリット

「査定」のデメリット

「鑑定」のメリット

「鑑定」のデメリット

以上のように、「査定」と「鑑定」は、最終的に不動産の価格を出す作業として一致しているのですが、メリット、デメリットを考えた場合、表裏一体の関係にあると言えます。

⇒もっと査定と鑑定の違いをお知りになりたい時は−神奈川県横浜市戸塚区上矢部町の不動産鑑定士が対応− 神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574⇒トップページへ

A1

はい、これには理由があります。

結論から申し上げますと、他の道府県の場合、「お金」と「時間」が余計にかかってしまうからです。

不動産鑑定評価となりますので、評価手法は不動産鑑定評価基準にのっとるものとなります。その評価手法の中で、ほぼ100％の不動産鑑定評価で使用する「取引事例比較法」という評価手法があるのですが、この「取引事例比較法」で利用する取引事例の取得で他の道府県では余計に「お金」がかかってしまうのです。

取引事例は、1評価について、概ね5〜10事例程度取得しますので、最悪の場合、取引事例取得だけで、40,000円程度必要となってしまうのです。

この他に、交通費でも「お金」を使いと言うことになりますと、神奈川県以外では厳しいものとなります。

また、「時間」も必要となります。

これは、現地調査と役所調査を省く訳には行かないため、神奈川県内とその他都道府県では大きな「時間」差となるからです。

但し、一括複数のご依頼に関しましては、割引致しますので、割引後の単価が神奈川県の水準になる可能性もございます。

A2

はい、相続税申告書と修正申告なさっている場合は修正申告書、この他相続税対象不動産（土地）の関連資料が多ければ多いほど、助かります。

具体的には以下のとおりです。

この他には、

などです。

⇒相続税を還付したいが、どうすればいいのか分からない。−ご相談は、神奈川県横浜市戸塚区上倉田町の不動産鑑定士が対応− 神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574⇒トップページへ

A3

はい、おっしゃるとおり税金に関しては、税理士の先生がご専門であり、不動産鑑定士は門外漢です。
しかしながら、不動産評価に関しましては、不動産鑑定士が専門家として税務当局にも認められた国家資格者（相続税路線価等算出は不動産鑑定士が関与しております。）であるのに対し、税理士の先生は税金の場合とは逆に分野外なのです。

本来なら、相続税申告時において、税金の計算は税理士、不動産の評価は不動産鑑定士と役割分担をし、それぞれの専門分野を生かして相続税申告のお手伝いをするべきですが、実態は不動産を知らない税理士の先生が財産評価基本通達を機械的にあてはめ、必要以上に高額な評価額で申告しているケースもままあり、そのことにより相続人の皆様に過大な税負担を強いる結果となっております。

そもそも、相続税申告には「税金の計算」と「不動産の評価」が必要となりますが、不動産鑑定士の圧倒的知名度不足により、「税金の計算」の専門家である税理士の先生が、分野外の「不動産の評価」も同時にしてしまっているのが現状です。

ところで、不動産はとにもかくにも「調査」が基本です。
これは役所「調査」、現地「調査」のことであり、この「調査」を実施していない相続税申告書には、必然的に「誤り」があります。
何故なら、「評価」するためには「調査」が大前提となるからです。
「調査なくして評価なし」と言えるでしょう。

例えば、財産評価基本通達には都市計画道路の規定がありますが、これなども「調査」をしていないと正確なところは分かりません。
結果として、この規定を適用しないで申告すると、みすみす節税チャンスを逃してしまうことになります。

都市計画道路の調査は基本的な調査ですが、相続税率は数十パーセントと高率ですので、ちょっとした調査漏れで簡単に数百万円変わってしまうこともあります。

なお、財産評価基本通達は節税の「虎の巻」ですが、分量も多く、内容も多岐に渡るため、経験が乏しいと容易に使いこなせません。

さらに、国税当局は過大な申告に関しては「納め過ぎですよ。」とは決して言ってくれません。
反対に、過少な申告に関しては、過少申告加算税、延滞税等、相続人に対しては徹底して厳しい態度で臨んできます。

このように、不動産鑑定士を相続税の場面でご利用頂ければ防げた問題も、不動産鑑定士自体の知名度不足のため、相続人の皆様だけでなく、税理士の先生にもご迷惑をおかけする結果となっております。

まさに不動産鑑定士の有用性が理解されていない状況から生じた弊害であり、我々不動産鑑定士は今後知名度をアップさせるための努力を継続的に実施する必要があります。

以上のように、不動産鑑定士の有用性は相続税に関する不動産評価で発揮されることをご理解いただけたかと思います。
「餅は餅屋」の例え通り、不動産の評価に関しましては、是非不動産鑑定士にお声掛け、お任せいただければと思います。
相続人の皆様、税理士の皆様と連携して、1円でも多く節税出来るように努力致します。

⇒相続税に強い不動産鑑定士・税理士がお客様をバックアップ−ご相談は、神奈川県横浜市戸塚区上倉田町の不動産鑑定士が対応− 神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574⇒トップページへ

A5
ご親族間・同族会社間・関連会社間での不動産売買の場合、売主・買主ともに利害関係者であるため価格操作が行われやすく、税務当局は売買金額と適正時価との差額に贈与税、所得税等を課税することがあります。
この場合、適正時価の算出に不動産鑑定士による不動産鑑定評価書・不動産鑑定評価額が有効であり、税務当局も当該評価額での売買なら通常問題ないものとして扱っています。
但し、共有持分のみの売買の場合は注意が必要です。
東京国税庁電話相談担当者より聴取したところ、不動産鑑定評価の場合に考慮する共有持分のみの売買に伴う市場性減価は認めないとのことでした。
例えば、Aさん・Bさんが各2分の1づつ共有している土地建物があり、Aさんが持分である土地建物の2分の1を売買する場合、通常流通性に欠け、余程価格が安くないと売買は成立しません。何故なら購入者をCさんとすると、売買によりCさんはAさんの土地建物持分2分の1を取得しますが、赤の他人のCさんとBさんの間で、将来的な土地建物利用関係に弊害が生じる可能性があります。Cさんは買ったはいいけど土地建物を利用できない、仮に賃貸しても賃料がまとまらないなどの状況に陥る可能性が想定されます。そうなると、Cさんは単純に土地建物評価額×Aさんの共有持分割合2分の1では購入する気になれず、これに市場性減価を考慮して初めて売買が成立することとなります。不動産鑑定評価によりAさんの共有持分価格を算出する場合は、この市場性減価を考慮します。
ところが、国税当局は相続税財産評価では当該市場性減価は考慮していないことを理由に、認めないとの見解を示しました。
従いまして、不動産鑑定評価書を利用してご親族間・同族会社間・関連会社間で共有持分売買をする場合は、不動産鑑定士が出した総額の不動産鑑定評価額に、単純に共有持分割合を乗じた（かけた）価格が適正時価となりますのでご注意下さい。また、適正時価とかけ離れた価格での売買は、譲渡所得税のほかに贈与税等の課税可能性もございますので注意が必要です。以下が算出式です。

【国税当局見解の親族間・同族会社間・関連会社間における共有持分売買適正時価算出式】
国税当局見解の親族間・同族会社間・関連会社間における共有持分売買適正時価＝土地建物全体の不動産鑑定評価額×共有持分割合

一般的に見積もりの際にはどういった情報をお伝えするものですか？とのご質問ですが、

当方でお伺いしている事項は、

(2)不動産鑑定評価対象地の状況 です。

例えば、一般的な不動産売買をご検討のお客様の場合は、不動産仲介業者さんが無料査定してくれますので、わざわざお金を払ってでも不動産鑑定士を利用したいということにはならないからです。

1社の不動産仲介業者の無料査定が今いち納得いかない場合は、2社目、3社目と声を掛けていただければ、違った無料査定書が出て来ますので、営業攻勢をかけられるデメリットを覚悟の上でしたら、お金を払わずにざっくりではありますが、不動産の価値は分かります。 それでも、敢えて不動産鑑定士の不動産鑑定評価書が必要となりますと、明らかに何らかの理由があります。 その理由によって、ご提案するサービス（簡易でいいのか、それとも正式な鑑定が必要なのか等）も異なってまいりますので、私の場合は申し訳ありませんが、根ほり葉ほりお尋ねすることがあります。

ちなみに、当方で一番多いお問い合わせは遺産分割の時価で揉めているケースであり、調停まで行ってしまっているのか、行っている場合の相手方の対応状況も重要な事項です。

次に(2)の不動産鑑定評価対象地の状況ですが、対象地の場所が遠隔地の場合等は、お引受けできないもしくは別途交通費加算等が生じますし、戸建とは異なり、大型物件や特殊物件の場合もあり、その場合は戸建と同じ料金ではお引き受けできないため、最低でも対象不動産のおおよその規模をお伺いしております。

なお、以前は国土庁による基本鑑定報酬額表というものがあり、評価額が高ければ高いほど、報酬額も高くなるという内容でしたので、現在でも、この表を一つの目安として、お見積り金額を算出している鑑定業者さんもいらっしゃいます。

かなり色々と質問されたというのは、この基本鑑定報酬額表で見積もると、どのくらいになりそうなのか計算したかったからかも知れません。

また、鑑定業界のみならず、相見積もりはどの業界でも行われているため、同業他社の動向も睨みながらのお見積りになりますので、情報は多いことに越したことはないというのも実情ではあります。

以上ご参考になりましたら幸いです。

A4

申し訳ありません。弊所不動産鑑定業務の中で、マンション耐震診断はお取り扱いしておりません。

マンション1室の不動産鑑定、不動産売買の場合、管理会社、管理組合等において、

などはヒアリングすることが多いのですが、耐震診断までは行いません。

理由としては、耐震診断はマンション1室のみ行えばいいものではなく、一棟全体で診断する必要があること、そのため、百万単位の費用がかかり、費用対効果が見込めないこと等です。

ちなみに、建築基準法等による耐震基準の変遷は以下のとおりです。（出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』）

一般に、

と呼んでおり、耐震基準の一つの目安とされております。

以上より、より耐震性に優れたマンションを購入したいと言うことでしたら、1981年（昭和56年）6月1日以降の「新耐震」マンションを検討されるのも一つの方策となります。

また、国土交通省のサイトにも、「マンションの耐震性等についてのQ&A」が掲載されておりますので、参考にしていただければと思います。

⇒広大地判定に強い不動産鑑定士・税理士・土地家屋調査士がお客様をバックアップ−ご相談は、神奈川県横浜市戸塚区上倉田町の不動産鑑定士が対応− 神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574⇒トップページへ

不動産鑑定士及び不動産鑑定士補（以下「不動産鑑定士」という。）が、その所属する不動産鑑定業者が業として価格等調査を行う場合に、当該価格等調査の目的と範囲等に関して依頼者との間で確定すべき事項及び成果報告書の記載事項等について定めるものであるものとして、不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドラインが平成21年8月28日に国土交通省より公表されました。

簡単に申し上げてしまいますと、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価とそれ以外の価格等調査を不動産鑑定業者が業として、つまり他人の求めに応じ、報酬を得ることを業務とすることが可能になりました。

これまでの不動産鑑定業界の中では、本ガイドラインのように明確に不動産鑑定評価と不動産価格等調査とを区分してきた経緯はなく、個々の不動産鑑定業者の判断で、一般不動産鑑定、すなわち不動産鑑定評価とそれ以外の不動産価格等調査、すなわち、不動産簡易鑑定の商品化により、営業活動を実施しておりました。

従いまして、不動産鑑定評価の概念が曖昧なまま推移してきた経緯があります。

神奈川鑑定での一般不動産鑑定とは、上記の「不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価」のことです。 会社更生法、民事再生法等の法律の要請や相続税申告用、裁判用に利用されるもので、料金は157,500円からお見積もりとさせていただいております。

一部正解、一部不正解です。

原則は国税庁の定めた財産評価基本通達の利用により算出した価格が相続税申告・相続税還付用の不動産価格となりますが、例外的に、国土交通省（正確には旧建設省）が定めた不動産鑑定評価基準の利用により算出した価格も相続税申告・相続税還付用の不動産価格として認められる場合があります。

それでは、何故、国家資格者である不動産鑑定士により算出された不動産鑑定評価額よりも、相続税申告・相続税還付者により算出された不動産価格が原則となってしまうかですが、その根拠は財産評価基本通達に記載があります。

国税当局は、財産評価基本通達1（2）で

「財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期（相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。）において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」

としています。

つまり、国税当局の解釈は、相続税申告・相続税還付に限定した不動産価格は、不動産鑑定士により算出された不動産鑑定評価額が時価ではなく、相続税財産評価基本通達により算出された不動産価格こそ時価であるということとなるからです。

但し、国税当局は不動産鑑定士により算出された不動産鑑定評価額を完全否定するわけではなく、一旦は国家資格者としての地位を尊重し、受理はしてもらえます。

しかしながら、不動産鑑定評価書の内容に合理性がない若しくは欠如している場合は、申告否認となりますので注意が必要です。

否認される確率は財産評価基本通達による価格よりも不動産鑑定士により算出された価格の方が否認確率が高いと実務上言われております。否認されれば、不足部分の本税の他に、過少申告加算税、延滞税のペナルティが発生致します。

とはいえ、財産評価基本通達も万能な内容ではないため、土地の形が極端にイビツなど、特殊な土地の場合は、否認リスクも検討しながら、不動産鑑定士により算出された価格も検討する必要があります。

結論としては、財産評価基本通達、不動産鑑定士による価格を否認リスクを検討しながら、比較検討したうえでの相続税申告・還付が、相続人の方にはより適切な選択肢となります。

当方の体感上、約9割は財産評価基本通達による価格で問題ないと思います。

勿論、財産評価基本通達を駆使出来ることが前提です。

駆使出来ない場合は、あまり価格が落ちないのも事実です。

残り約1割の土地につき、不動産鑑定士による不動産鑑定評価額を検討する必要があるように思います。

A３

不動産鑑定評価を実施する場合に必要となる書類・図面は概ね以下のとおりです。

絶対必要書類・図面 （納税通知書以外はこちらで取得出来ます。お気軽にご相談下さい。）

→不動産を特定する際、大変便利な書類です。お客様の中には登記関連資料や住宅地図をお持ちでない方もいらっしゃるため、その場合はこの納税通知書があれば土地地番建物家屋番号等、必要記載事項が網羅されておりますので優先してご用意をお願いしている書類です。また、第三者では委任状等がない限り、取得不能な書類です。この他、収益還元法等の適用の際、総費用算出の必要がありますが、この納税通知書があれば記載金額をそのまま流用出来ることが多いため、鑑定評価額の算出にも大変有用な書類です。

→不動産業界内では「とうほん」「とうきぼ」と言っているものですが、正しくはコンピューターに記録されたデータから作成された書類を「全部事項証明書」、法務局備付の簿冊からコピーした書類を「登記簿謄本」と言います。

法務局によりコンピューター化されている所とそうでない所があって、法務局ごとに書類に違いがあります。

この書類には不動産の所有者やその不動産に付いている権利（例：住宅ローンのため、金融機関がつけた抵当権）、また、土地であれば地積、建物であれば床面積などが記載されています。

この書類に記載された地積、床面積を原則として鑑定評価を行いますが、土地、建物いずれも現在の地積、床面積と全部事項証明書（登記簿謄本）記載の地積、床面積が異なっている場合があり、注意を要します。

この他様々な権利が鑑定評価をする不動産に付いている場合があり、この権利の関係をしっかり把握しないと不動産鑑定評価は出来ません。そのためにもどうしても必要となる書類なのです。

料金は土地の場合、1筆（「ひとふで」と読みます。）ごとに1,000700円（平成23年4月1日より300円値下げかつ登記印紙から原則収入印紙へ変更）、建物は１家屋番号（建物にはそれぞれ家屋番号と言う番号が振られています。）ごとに1,000円700円（平成23年4月1日より300円値下げかつ登記印紙から原則収入印紙へ変更）必要です。

→この図面は、不動産がどの場所にあるのか、現在の状況を把握するために必要となります。住居表示が実施されている地域には住居表示が記載されています。

但し、地図会社により精度に差があるため、注意が必要です。

また、個人情報の関係で名前の記載まである住宅地図の扱いには慎重にならざるを得なくなりました。

料金は地図会社により差がありますが、例として大手地図会社などは1枚525円で住宅地図のダウンロードサービスを実施しているところがあります。

→この図面は先の住宅地図とは違い、法務局に備え付けられている書類で、土地の位置や形状を表す図面であり、地番という番号が振られている図面です。

全部事項証明書（登記簿謄本）のところで説明した地積は、この公図に振られた地番毎に記載されているため、全部事項証明書（登記簿謄本）と公図の照合は絶対に必要な作業です。

但し、この図面も地域により精度に差があり、大幅に精度が欠けている地域は「公図混乱地域」と呼ばれ、区分されているほどです。

料金は、1枚500円です。

→この図面も法務局に備え付けてある図面で、いわゆる土地の測量図です。

土地の面積（つまり地積）の数量、面積の求め方、形状などが示されており、この地積測量図と先の公図、住宅地図を使って、現地の照合作業をします。

但し、古い土地（例：地主の土地で先祖代々、精度の高い測量を実施した経緯がない土地）などは、地積測量図がない土地もあり、厄介です。

というのも土地の価格は大雑把に言ってしまうと、単価×数量＝価格なのですが、この数量がまともに把握できないということになると、価格の出しようがないからです。

このような土地は土地家屋調査士や測量士など測量の専門家に依頼して現在の測量技術で地積を出してもらうことになりますが、測量費用が多額になってしまう場合や境界に争いがあって、測量出来ないもしくは測量に多大な時間を要することもままあり、鑑定評価どころではなくなる危険性があります。

料金は、1筆ごとに500円です。

→この図面も法務局に備え付けてある図面で、通常は用紙の左側半分が各階平面図、用紙の右側半分が建物図面となっており、各階平面図には建物の形や床面積の算出方法、建物図面には敷地との位置関係等が記されています。

この建物図面・各階平面図と地積測量図、公図、住宅地図を使って、現地の照合作業をします。

また、全部事項証明書（登記簿謄本）に記載された床面積と各階平面図記載の床面積、現場の建物の床面積の照合等にも必要となります。

料金は、１家屋番号（建物にはそれぞれ家屋番号と言う番号が振られています。）ごとに500円必要です。

→この図面は市役所等で取得する図面で、不動産鑑定評価をする土地が接している道路が公道なのか私道なのか区別するためと道路の幅員（「ふくいん」と読みます。いわゆる道路はばのことです。）を確認するために利用します。

道路が国道、都道府県道、市町村道等により、取得する役所が異なります。

なお、道路査定（簡単に言ってしまうと、道路の測量）が済んでいない道路の場合は、この道路台帳がないため、注意を要します。

料金は役所により異なりますが、概ね1枚300円程度です。

→これは、上水道管（水道水で使う水を供給する管のこと。）の配管位置等を示した図面で、主に水道局で取得します。

但し、配管全てを行政機関が正確に把握している訳ではないため、場所によっては、配管が分からない時もあります。

また、他人所有の土地を経由して埋設されている場合があり、当事者間でどのような取り決めをしているのか、覚書等の書面を取り交わしている場合は、その内容等も正確に把握する必要があります。

この図面も住宅地図と同じく個人情報の関係でご近所の名前を黒塗りしてから提供されるようになりました。

料金はコピー代程度のところが多いです。

→これは、公共下水道の整備状況が分かる図面で、マンホールの位置などが記されています。

但し、役所により図面が異なります。

また、水道が整備されていない地域では浄化槽という下水を処理して排水する装置を利用している地域もあります。

一般に、公共下水道と比較すると、浄化槽は処理能力が劣ると考えられているため、不動産鑑定評価で正確に格差をつけられるように調査する必要があります。

しかし、この下水道台帳も先の上水道配管図と同じく、行政機関が正確に全てを把握している訳ではないため、関係者等からのヒアリングが必要となる場合があります。

料金はコピー代程度のところが多いです。

→これは不動産鑑定評価をする土地が接している道路に埋設されている都市ガスの管の口径や配置状況等が示された図面で、例えば東京ガスの場合は、インターネットでIDとパスワードを登録しておけば、無料で取得できる図面です。

但し、ガス管の引き込み状況を詳細に知るためには、別途専門部署へ出向き、調査する必要があります。

この他、建物が鑑定評価対象の場合は建築確認関連書類、接面道路が位置指定道路の場合は位置指定図等、対象不動産の種別及び類型により異なります。

⇒まだまだ不動産鑑定評価業務に必要な資料があるのではと疑問に思われた場合のご相談は−神奈川県横浜市戸塚区上倉田町の不動産鑑定士が対応− 神奈川鑑定フリーダイヤル0120-554-574⇒トップページへ

不動産鑑定協会に実地演習機関一覧がありますが、試験合格後、その一覧の中から自分が希望する場所を選ぶのでしょうか？ その際、面接などして決まるのでしょうか？また、CADやワードエクセルなどのスキルも同時に求められるのか？費用も本当に１００万以上かかるのか？色々な情報をできるだけ具体的に知りたいです。どうか宜しくお願いします。 第1回実務修習生で修了考査結果待ちの者です。 ご質問どおりに回答しますと ①試験合格後、その一覧の中から自分が希望する場所を選ぶのでしょうか？ その際、面接などして決まるのでしょうか？ → 鑑定事務所や鑑定会社 に勤務しながら合格された方ですと、そのまま勤務を継続しながら実務修習ということになりますが、全くの異業種や受験専業の方が合格された場合ですと、仰るとおりだと思います。 残念ながら鑑定協会が斡旋してくれるわけではなく、うちは指導鑑定士一覧として情報は提供しますから、あとはご自分で動いて下さいというスタンスです。 修習生に対する扱いは指導鑑定士ごとに異なりますので、職員として採用する場合もあれば、そうでない場合もあるようです。 履歴書送付→面接と言う流れが大半だと思われます。 ちなみに私は個人事務所の職員として勤務しながらの修習生です。 ②CADやワードエクセルなどのスキルも同時に求められるのか？ → ワードエクセルは普通に使えればそれほど問題にはなりません。CADは私もまともに使えません。最有効使用の建物を想定する際に使えますが、日影、斜線、天空率等の規制も考慮しなければならず、実務経験のある建築士でなければ、本来的には使ってはいけないものだと思います。 ③費用も本当に１００万以上かかるのか？ → これは指導鑑定士、指導鑑定会社によります。 私の場合は鑑定協会に納入する376,000円と修了考査受験料30,000円は自腹で、それ以外は支払っていません。 同期から聞いた話を総合すると、概ね信託銀行、大手不動産、同鑑定会社は全額会社負担。個人事務所だと、私のケースが最も多く、一部個人事務所や大学での修習は全額負担のようです。 出来るだけ費用を抑えたいと言うことでしたら、やはり信託銀行、大手不動産、同鑑定会社で実務修習出来れば申し分ないのですが、信託などは新卒が多く、中途未経験で果たして修習生採用を考慮してくれるか、難しいところだと思います。 いずれにしても、修習料金の詳細は聞きづらいとは思いますが、面接時にしっかりお話をされた方がいいです。 またこの他の事で、私でお答えできる部分があれば、お答えしたいと思います。

以前は「基本鑑定報酬額表」なるものが存在し、対象不動産の種別及び類型と鑑定評価額の交点で報酬が算出されておりました。簡単に言ってしまえば、難しい不動産になればなるほど、鑑定評価額が高くなればなるほど、報酬も高くなるという表でした。ところが、現在は完全に自由競争の時代に入っておりますので、依頼者と鑑定士の合意した報酬額が不動産鑑定評価料と言う形になっております。但し、何の目安もないため、不動産鑑定会社、事務所も困っている側面もあり、上記の報酬額表の何割など、個々の鑑定士により、価格の目安は異なっているのが現状です。鑑定評価額は作業着手後でないと判明しないため、それまで報酬額が分からないということとなれば、顧客の不安は増大します。従って、鑑定評価額を基準にするのではなく、面積や物件の難易度により価格を設定している不動産鑑定士も存在します。

ご質問

事業用定期借地権地代 30万円/月 で適性でしょうか？

大手コンビニ開発部より、田舎の土地を借りたいと申し出がありました。

事業用定期借地権２０年の契約となります。

現在、住宅地として設定されている土地で、 評価額 坪単価57000円の土地を310坪分（約1700万円）です。

月額賃料は30万を提示されていますが、算出の根拠は相手の事業計画に基づいた価格であり、 こちらの資産性をベースにしたものではないので納得できていません。 貸し出す土地は旧街道沿いの田舎なうえ、古くからずっと住んでいる人しかいない集落です。 周辺地域で商用地として貸し出している土地はなく、比較になるものがありません。 それゆえに、周辺地域に全くコンビニが無く、魅力的な場所らしいのです。 コンビニに必要は建物やその基礎・駐車場の舗装などは相手先が負担します。 事業用定期借地権契約ですので、先方は6ヶ月の猶予機関または3ヶ月の実費負担により解約できます。 建築するにあたって明らかな瑕疵があるん場合は上限を100万円として当方の負担となります。 そこで・・・ 1.貸し出す価格としては適価でしょうか？ 評価額に対して適正な価格といえるのでしょうか？ 有識者の方にご意見とその根拠をお伺いしたいです。 ちなみに契約書の細かな条項は一般的な事業契約と比べてやや当方に不利なものとなっています。 （現在、弁護士に依頼して調整中） 2.プロに委託したほうがいいでしょうか？ 不動産鑑定士（？）などのプロにキチンと委託したほうがいいでしょうか？ 上記の市内には不動産鑑定士が１人しかおらず、 状況だけにあまり鑑定結果を元に交渉できないのではないかと思っています。 その場合、どこにご相談するのが適しているかも教えて下さい。 以上、２点についてご意見お聞かせください。 よろしくお願いいたします。

神奈川鑑定　不動産鑑定士の回答

1.貸し出す価格としては適価でしょうか？ 評価額に対して適正な価格といえるのでしょうか？ 有識者の方にご意見とその根拠をお伺いしたいです。 ちなみに契約書の細かな条項は一般的な事業契約と比べてやや当方に不利なものとなっています。 （現在、弁護士に依頼して調整中）

→坪単価の算出根拠が分かりませんので何とも言えませんが、実勢価格ベースであるなら、 月額地代300,000円×12か月÷17,000,000円≒21.2％であり、粗利ベースでこれだけ回れば、 相当地主にとってはおいしいお話です。 通常は駐車場でも4％回れば、地主にとってはメリットがあるお話です。

2.プロに委託したほうがいいでしょうか？ 不動産鑑定士（？）などのプロにキチンと委託したほうがいいでしょうか？ 上記の市内には不動産鑑定士が１人しかおらず、 状況だけにあまり鑑定結果を元に交渉できないのではないかと思っています。 その場合、どこにご相談するのが適しているかも教えて下さい。

→不動産鑑定士の鑑定評価を現段階で取得しても意味はないと思います。 少なくとも、貴殿にとって不利になることが殆ど見つからない状況ですので、 あとは貴殿のご決断次第かと思います。 デメリットとして考えられるのは、その土地を売りたくなっても、処分が出来ないことくらいでしょうか。 塩漬けにしている土地で、固定資産税等税金の負担が重いようでしたら、お貸しになっても何ら問題はないでしょう。

平成２７年５月現在、入室料の徴収はなくなりました。所属以外の不動産鑑定士協会で取引事例を入手するには、事前に乙種資格を取得しておく必要があり、年間約９万円程度の費用がかかります。とはいえ、以前の入室料よりははるかに負担が減りました。
以下の内容は、乙種資格設置以前のものです。

【以前の内容】

当方のこれまでの経験では以下の通りとなります。なお、改定されている場合もございますので、予めご了承下さい。いずれも税込です。

北海道不動産鑑定士協会50,000円

岩手県不動産鑑定士協会42,000円

茨城県不動産鑑定士協会31,500円

静岡県不動産鑑定士協会31,500円

東京都不動産鑑定士協会10,000円

千葉県不動産鑑定士協会　7,350円

埼玉県不動産鑑定士協会　7,350円

神奈川県不動産鑑定士協会　　0円（当方神奈川県不動産鑑定士協会所属のため。他都道府県所属鑑定士は別途発生）

私見ですが、高過ぎだと思います。 各都道府県不動産鑑定士の利益を守る必要は確かにあるかと思いますが、鑑定報酬の低廉化が進んでいる現状では、明らかに時代錯誤だと思われます。

レインズのように、取引事例は国土交通省なり、日本不動産鑑定協会なりの大組織が一元管理し、料金の一元化をしていただいた方が宜しいものと考えます。

ご質問

神奈川鑑定　不動産鑑定士　回答

土地の法規制等の情報が全くございませんので、推測でお話するしかありませんが、おそらく当該売地に接道している道路は建築基準法上の第42条第2項の道路で、路線の大部分で4ｍ未満の幅員となっている可能性がある道路です。第42条第2項の道路、いわゆる2項道路の場合は、建築基準法の接道義務（4ｍ以上の道路に2ｍ以上接面）を満たすために、当該道路の中心線から2ｍ後退した上で建築行為を実施する必要があり、その場合、道路後退部分、つまりセットバック部分は建築確認取得における敷地面積に算入出来ないこととなります。従って、建ぺい率、容積率の限度がセットバック不要な土地と比較すると小さくなりますので、自ずとその土地の上に建築出来る建物のボリュームも小さくなるということとなります。今回ご質問の土地は既にセットバックが完了しており、道路後退の必要がない土地のようですので、35坪を建築確認取得における敷地面積として参入可能となりますので、セットバックが必要な土地と比較すると、建ぺい率、容積率で得をする物件となります。デメリットとしては、セットバック不要ですので、価格が高くなるという点と、接面道路である2項道路は昭和25年の建築基準法施行時に特定行政庁が狭い道路の救済策として例外的に認めた道路であるため、基本的には狭い道路であり、車の進入等で問題が発生する可能性がある道路といえ、この点がデメッリトでしょう。

手続編

Q1 具体的な料金を教えて下さい。

Q2 納期を教えて下さい。

Q3 納品方法を教えて下さい。

Q4 不動産鑑定をお願いしようと思います。契約書はありますか？

Q5 見積書は発行してくれますか？

Q6 着手金は必要ですか？

Q7 カードでの支払いは可能ですか？

Q8 分割払いは可能ですか？ 

Q9 キャンセル料金について教えて下さい。 

内容編

Q1 「査定」と「鑑定」はどのように違うのですか？

Q2 「査定」と「鑑定」のメリット、デメリットを教えて下さい。

Q3 不動産鑑定評価に必要となる書類を教えて下さい。

Q4 中古マンションの購入を検討しています。耐震診断をお願いしたいのですが。

Q5 親族間での不動産売買を予定しています。税務署には不動産鑑定士の出した評価額での売買なら問題ないと言われています。どうすればいいでしょうか？

Q6 損害保険会社の者です。東日本大震災における鑑定をお願いしたいのですが。(平成23年4月某日弊所宛フリーダイヤル)

Q7 親より相続した土地建物を兄弟3人で共有しています。この度、共有物分割をすることになりましたが、兄の主張する分割に納得がいきません。どうすればいいでしょうか？

Q8 広大地の評価、判定は、どの不動産鑑定士さんでも可能なのでしょうか？

Q9 外資系企業の者です。英文での不動産鑑定評価書をお願いしたいのですが、対応可能でしょうか？

Q10 所有している不動産の鑑定にかかる費用の見積もりを依頼したいと考えています。一般的に見積もりの際にはどういった情報をお伝えするものですか？一度地元の事務所さんに相談したところお願いする前なのにかなり色々と質問されたので不安です。宜しくお願いします。

ご対応可能です。但し、お客様にお願いしたいことがございます。

それは、遺産分割のための時価算出方法につき、相続人全員の同意を予め得ておいていただきたいということです。

これまで、多くのご依頼、ご相談を本件に付き受けて参りましたが、例えば、代償分割のように被相続人利用のご自宅をそのまま同居相続人が利用する場合の当該ご自宅評価の場合、同居相続人は支払う方ですので、出来るだけ価格が安くなる方が都合がよいため、固定資産税の評価額や路線価での価格を主張するケースがございます。

一方、同居相続人以外の相続人、例えば、嫁いで他所に居住している場合などは、金銭を貰う方となりますので、不動産業者の査定価格や不動産鑑定士による不動産鑑定評価額での時価を主張します。遺産分割は相続人全員の同意があれば、どのように分割しようと自由ですので、固定資産税評価額や路線価による価格を主張することも法に触れることはございませんし、当然不動産業者の査定価格や不動産鑑定士による不動産鑑定評価額も同様です、

従って、時価算出方法につき、方針が確定していないと、当事者で都合の良い価格のぶつけ合いとなり、解決できないまま、調停、審判と裁判所の力を借りる結果となってしまいます。

審判においても、不動産鑑定士による不動産鑑定評価額が採用されるには、裁判所指名の鑑定委員による場合もあり、この場合は高額の鑑定報酬を予め裁判所に納めなければ、鑑定も始まらない結果となってしまい、まさに泥沼と化すこともあります。

相続人間の同意に関しましては当方の範囲外となりますので、予めご了承の上、ご相談、ご依頼をお願い致します。

ご質問

2週間ほど前に地元密着の小さな不動産屋で、大変条件の良い気に入った土地物件の広告を見つけ現場を査察。希望どおりでしたので買付申込書を提出しました。先方も５月が決算といった理由で３０万円の値引きの上、手付金は住宅ローン審査が通ってからでよいとのこと。手付金は払っておりませんので、まだ正式な売買契約は成立していません。

予算の関係で私は依頼する工務店が決まっておらず、絞った２社の間で迷っていましたので、２社同時に見積もりを依頼し検討している最中でした。

先日住宅ローンの相談もあり、その旨不動産屋に話すと予算のことで工務店が決まっていないのならうちでも安く建てられますよ。地元の工務店だから融通も聞くし、地元の材料を安く仕入れて作っているから物はいいと豪語されるので、では実際に建てた家を見せてほしいと言って今日見学に行きました。

が、私の思っている理想の家（漆喰無垢材のアンティークな白壁プロヴァンス風・フラット35Ｓエコ対応）とはほど遠く、いわゆる建売住宅のようなモルタルサイディング外壁仕上げ、ビニールクロス張り室内壁、新品ピカピカのフローリングにアルミサッシの窓…そしてなによりそのデザインのダサさにここの工務店は絶対にないだろうと断ろうしたところ、不動産屋さんの態度が急変。うちだって一番いいとこ（東南角）の土地を安くしてほとんど儲けのない状況で売るんだからうちが紹介した工務店で建ててもらわないと利益がとれなくて困る。売主さんも地元の方だから地元の工務店で建ててほしいと言っている。紹介した工務店で建てないのであれば、この土地は遠慮してその後ろの土地にしてくれと言ってきました。

本当に突然のことなので、びっくりしてしまい動揺を隠せません。一体どうしたらよいのでしょうか？

こんなことなら、手付金を早く払えばよかったのか、仮に払っていたとしても後でそのように言われて無理やりその工務店と契約させる算段だったのか…よくわかりません。

でも最初の広告には建築条件付きとかそういった条件は何も記載がありませんでしたので、てっきり好きな工務店に依頼できるものと思っていました。

その不動産屋さんは小さいながらこの地域では有力で一帯ほとんどの土地を扱っています。

よい物件情報はレインズに載せておらず、この不動産屋でしか扱っていません。

どうしたら円満にその不動産屋さんから土地だけを売ってもらえるでしょうか？

補足 売主は個人で私の購入予定である土地の隣地に住んでいます。もともとは広大な畑で、その畑を営んでいたその家のお婆様が亡くなり、相続税が払えないということで、土地を分割して売りに出したということだそうです。 個人の相続の地ということもあり、あまり売買情報を公表したくない為レインズに載せていないと思われます。

神奈川鑑定　不動産鑑定士　回答

但し、恐らくその不動産業者は地元工務店に対して「いいお客さんがいるから、紹介するよ。手数料バックお願いね。」位のことは言っていると思いますので、地元工務店には仕事を渡せない、自分の所にもバックが来ないということになると、メンツも潰れ、踏んだり蹴ったりですので、捨て台詞が出てしまったのだと思います。

また、契約もしていない状況だし、東南角ならいつでも売れる位のことも考えているかと思いますので、強気で来たのだと思います。

なお、売主さんも地元の方だから地元の工務店で建ててほしいと言っている。の発言に関しては、恐らくはったりです。

売主は売れてしまえばいいわけですので、悪い言い方をしてしまうと、買主がどのような建物を建てようと、どこの工務店を使おうと、痛くも痒くもないお話です。

以上を踏まえて、今後のことを考えますと、ご質問者の方で、地元工務店とは別のハウスメーカーでの建築をどうしても譲れないということでしたら、その旨を不動産業者にハッキリ伝え、不調に終わった場合は、きっぱり諦めて次の物件を探しに行くというのが良いのではないでしょうか。

但し、当該土地が専属専任、専任媒介ではなく、代理でもない場合は、別の不動産業者も扱える可能性がございますので、その辺りを別の不動産業者に聞いてみるというのも一法です。

ご質問

神奈川鑑定　不動産鑑定士の回答

ご質問

遺産分割においては、不動産が現金などと比較すると、分割困難な財産であるため、揉めることがよくあります。結論から申し上げれば、当事者全員が納得いく価格であれば、何の指標を利用していただいても問題はございません。しかしながら、当事者間で合意が取れない場合が問題となります。

実務上は、路線価ベースの価格、固定資産税評価額、不動産業者さんの無料査定額で合意が形成出来るよう、話し合いがもたれますが、決裂しそうな場合などに不動産鑑定士による不動産鑑定評価額が利用されることがございます。審判まで行ってしまいますと、不動産鑑定評価額がベースとなります。

おおよその目安を示しますと、

・路線価80％程度

・固定資産税評価額70％程度

・不動産業者さんの無料査定額100％程度

・不動産鑑定士による不動産鑑定評価額92~95％程度

となりますので、後は当事者間でどう折り合いをつけるかが問題解決に必要となります。